无形资产

动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，根据评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，预测未来各年房地产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地増值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，釆用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的存货的评估价值。动态假设开发法屮，投资利息和投资利息不单独体现，而是包含在折现率中。具体公式如下：

土地评估值=开发后房地产价值现值-后续开发成本现值-销售费用现值-管理费用现值-增值税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值

（二）静态和动态假设开发法之间的差异

1、开发完成后房地产价值的差异

（1）静态假设开发法：按照评估基准日的市场行情，确定开发完成后的房地产的市场价值，无需预测开发期间由于房地产市场波动对销售价格产生的影响，并且假设开发完成后房屋即一次性全部销售完成，无需考虑销售周期和销售回款对评估价值的影响。

（2）动态假设开发法：需要根据现有房地产市场行情，结合未来房地产市场走势，预测开发完成后房地产的市场售价，需要考虑销售周期和销售回款对评估价值的影响。

2、后续开发成本的差异

开发成本通常包括土地费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费和开发间接费。

（1）静态假设开发法：后续开发成本按照评估基准日的物价水平进行预测，无需考虑开发周期内各项费用的支付进度和支付比例，除土地费用假设在期初一次性投入外，其余费用，假设在开发区均匀投入。

（2）动态假设开发法：要预测市场物价的变动情况，按照预测期实际物价水平，预测后续开发成本金额，需要考虑开发建设期的实际支付进度和支付比例。

3、增值税金及附加，土地增值税和企业所得税的差异

（1）静态假设开发法：增值税金及附加、土地增值税和企业所得税，假设在实现销售后，一次性缴纳，无需考虑，房屋在预售过程中，预缴各项税费的问题。

（2）动态假设开发法，增值税金及附加，土地增值税和企业所得税，需要考虑房地产，预售阶段预缴的影响，因此需要根据房地产所在地政策计算开发区，每年的预缴税额。

4、投资利润和投资利息的差异

（1）在静态假设开发法中，投资利润和投资利息需要单独计算，并在计算过程中，单独予以扣除，计算土地价值。

（2）动态假设开发法中，投资利润和投资利息不单独体现并扣除，而是包含在折现率中折现的过程中，予以考虑。

四、静态和动态假设开发法，在评估实务中的选择

（一）静态假设开发法

由于设置了较多的假设条件，与土地实际开发情况会有一定差异，因此测算精度较低，但测算过程相对简单，在资料完整度和精确度较低，不具备采用动态假设开发法的情况下，可采用静态假设开发法去进行评估。

（二）动态假设开发法

由于采用的各项参数均是模拟实际情况，因此，测算出的结果比较精确，但对资料完整度和精确度的要求较高，测算过程相对复杂，如果在条件可以满足的情况下，宜采用动态假设开发法，进行评估。

五、动态假设开发法的评估步骤

第一步：调查待估宗地的基本情况，确定待估宗地的最有效利用方式。

根据土地使用权出让合同，规划批复文件，确定待估宗地的容积率、各类型物业的开发体量、建筑密度、绿地率，在符合规划条件的基础上，确定待估宗地最有效的利用方式（各类型物业的可售面积、配套管理用房面积、地下人防面积和可售车位面积等）。

第二步：测算开发完成后的不动产价值。

根据委估土地所在区域房地产市场情况，采用市场比较法或收益还原法测算开发完成后不动产的价值，对于计划用于出售的物业，宜釆用市场比较法进行计算；计划自持，无出售计划的物业，宜采用收益法进行计算。

如果评估的土地为单项资产，则釆用收益法计算时无需扣除企业所得税；

如果评估的土地为企业价值的一部分，通常为房地产开发企业的持有的存货，则采用收益法时需要扣除企业所得税；

第三步：估计开发建设周期和投资进度会排。

根据销售排期计划、投资进度安排，合理确定土地开发的周期和投资进度安排，动态假设开发法需要明确每年的投资金额。

第四步：测算开发成本、期间费用和客观开发利润

开发成本和期间费用包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、销售费用、投资利息。

1、购地税费：通常包括契税和印花税，如果土地价位中已经包含上述税费，则无需扣除；

2、房屋建造成本：通常包括前期设计费用、建安工程造价、基础设施费、配套设施费、开发间接费；

3、管理费用和销售费用通常通常以开发成本为基数进行计算，费率通常为2%-3%；

4、投资利息和投资利润：由于动态假设开发法投资利润和投资利息通过折现的形式体现，因此不再单独扣除投资利润和投资利息；

第五步：测算相关税费

1、増值税

区分新老项目，老项目可以按照简易征收，但是现阶段基本已经没有老项目了，所以基本全部为一般纳税人征收，增值税实行预缴后汇算清缴的模式，即按照各地方的政策预缴增值税，在项目销售完毕或达到汇算清缴状态时，一次性缴足剩余増值税额。

计算公式：

增值税应纳税额=销项税额-进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%-企业当期进项税额

预缴方式：

在企业预售阶段，房开采取预收款方式销售不动产，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴税额=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%，适用一般计税方式的话，适用税率为9%，适用简易计税方法的，按5%的征收率。

值得一提的是，2016年5月1日起，房地产行业进行了营改增，即2016年5月1日起，房地产开发商销售房子需要缴纳增值税，而不再是营业税。在《营改增暂行办法》中规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，可以选择适用简易计税办法按照5%的征收率计税。一旦选择，36个月内不得进行改变。

关于房地产老项目的界定：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。

2、增值税附加税费

增值税附加税费是增值税的影子，包括城建税、教育费附加以及地方教育费附加，比较容易理解，其计税公式=增值税税额*（7%+3%+2%）。根据各个地方不同的税率进行计算。

3、土地増值税

实行销售过程预缴，最终汇算清缴的政策；以不含税收入成本为基础减除法定扣除项目金额后的增值额进行计算，区分不同的物业类型（一般为住宅、非住宅和车库）分别测算土地増值税额，因为不同的物业类型适用的政策不同，増值率也不相同，土地増值税采用超率累进税率，因此分物业类型分别测算土地增值税更加准确。

应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

=（应税收入-扣除项目金额）*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

其中，土地增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额

值得一提的是，由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，房地产采取先预征后清算的征管模式。

土增税应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率

不同地方的预征率不同，举个栗子：

目前南宁市城区和开发区的预征率为：

（1）保障性住房暂不预征土地增值税；

（2）对房地产开发企业开发的普通住宅，按1%预征土地增值税；

（3）对房地产开发企业开发的非普通住宅，按3%预征土地增值税；

（4）对房地产开发企业开发的商铺及其他房产，按4%预征土地增值税。

4、企业所得税

实行销售过程预缴，最终汇算淸缴的政策；以不含税收入成本为基础进行计算，需要单独计算投资利息，和一般的企业所得税的计算方法相同。

因为涉及到收入、成本和费用的确认，企业所得税是所有税收种类中的最难理解和申报的。本文也只能抛砖引玉，简单介绍涉及到收入的几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。这几个基本概念是做好企业所得税汇算清缴必须要明确的

（1）完工年度

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

（2）预计计税毛利率

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

A、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

B、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

C、开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

D、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

（3）预计毛利额

企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。

（4）实际毛利额

完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。

第六步：测算折现率

（一）计算方法一

鉴于动态假设开发法的投资利息和投资利润都不单独显现，而是隐含在折现过程中,因此折现率既包含安全收益（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）；安全收益通常参照评估基准日一年期存款利率确定，对于风险收益，根据评估人员对于政策风险、项目开发风险、销售风险、财务风险等具体情况的考察并结合评估人员的职业判断确定，折现率=安全利率+风险收益，通常折现率取值在9%-12%之间，根据土地所在区域情况确定。

（二）计算方法二（房地产开发企业采用该方法）

折现率又称报酬率，是投资回报与所投入资本的比率。评估考虑到开发项目是房地产开发企业的主要经营产品，项目的开发投入、销售模式、资金回笼、融资方式等与企业经营密不可分，其经营管理风险与企业风险是一致的，因此本次折现率釆用企业加权平均资本（WACC）。

第七步：计算土地现值

土地评估值=开发后房地产价值现值-后续开发成本现值-销售费用现值-管理费用现值-増值税金及附加现值-土地増值税现值-企业所得税现值

七、评估方法结果选择原则

两种方法求得地价差幅不大，一般不超过 20-25%，可采用简单的算术平均值作为待估宗地最终结果；

两种方法求得的地价差幅较大，超过 20-25%，要说明各种方法地价的水平原因及理由，采用加权平均作为待估宗地最终结果,但要说明每种方法结果权重的确定理由。若舍弃一种方法,需要对两种方法分别做可靠性分析,说明分析其可靠或不可靠的理由,再确定最终结果。返回搜狐，查看更多