香港楼市20年房价曲线图（科普

△香港本地生产总值 数据来源：香港特区政府统计处

1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们，做梦都想不到， 20年后的香港楼市，楼价竟然比97年的高位再升50%，而且私人住宅的市值还翻一番至超过七万亿元。

△香港20年房价走势 数据来源：香港美联

1、香港楼市，20年间的十起十落

过去20年，香港经济遭遇过不少冲击，从97年金融风暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的金融海啸，都让楼价遇冷，这二十年来楼价经历了十次大起大落。

△香港20年房价涨跌幅情况 数据来源：香港美联

美联物业分析师表示，近年楼价不断创新高，但回归20年来，楼价呈现“十起十落”格局。在1997年楼价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767元。后来亚洲金融风暴影响下急速下跌。到了后来非典危机，每平方呎价更跌至2309元的低位。后来楼市逐渐复苏，今年5月住宅的平方呎价约11509元，已经大幅超过97年的高位，目前比当时的高位累计升近50%。

除了楼价大升，过去20年香港的私人住宅数量也有所增加。据统计，1996年底香港私人住宅单位约91万个，而截至去年年底，私人住宅单位增加27%至116万个，数量增长远低于价格升幅。若从香港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额来计算市值，1996年私人住宅总巿值约为4.1万亿元，目前的巿值约7.8万亿元，升幅约90%，在20年间翻一番。

△香港私人住宅20年市值变化情况 数据来源：香港美联

由于楼价不断升温，20年后的相对小额楼盘已经绝迹。在回归的第一年，500万元或以下的楼盘，在一手和二手住宅注册量比例接近79%。但是此比例已经下降至44%，可见小额楼盘已经大幅减少，首付压力越来越大。

2、内地元素成为重要影响力

香港回归20年，和内地的经济的关系日益密切，内地元素也成为香港楼市的重要影响力之一，从内地买家发展到内地地产商都来香港楼市分一杯羹。据房地产中介美联物业的统计，如果按已知买家姓名分析，内地买家在香港住宅注册金额的比例不断攀升，并且在2011年第四季曾升至25%的高位。后来香港政府出手多项辣招，非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。

个人投资者来香港买楼的同时，不少内地过江龙也来香港楼市发展。在2013年之前，内地或中资发展商在香港卖地市场成交的占比少于3%。后来内地土豪们逐渐进驻香港市场，在过去的一个财政年度，中资投地比例已经增加至近四成。在全年销售的25幅住宅地皮中，中资地产商投得地皮总金额的占比为58%。其中最贵的3块地皮，都纳入内地发展商囊中。而今年年初至今，香港政府卖出的住宅用地中，大部分成为中资发展商的囊中物。不足半年，这些过江土豪们，已经豪花超过300亿元在香港投地。因为早前人民币贬值，加上内地政府加强楼市调控，所以越来越多内地发展商来香港投地，分一杯羹。预期随着内地发展商旗下的项目逐渐投入建设，未来3至4年，香港住宅市场供应中，有15%至20%将来自中资发展商。

结语

尽管香港官方不断加大对炒楼趋势的遏制，但效果却并不尽如人意。早在去年11月，香港特区政府就宣布将住宅物业印花税进一步全面划一提高至15%，首次置业及换房的香港永久性居民可获得豁免，调高的税率也不适用于非住宅物业。

然而也就是从去年底开始，香港出此新政后，香港住宅楼价就已经连续四个月刷新历史高位，成交量也回升至接近调控前的水平。楼市愈压愈旺，加上投资者利用政策漏洞大手买入住宅物业的情况趋于严重，分析人士认为，政府即使再出手，选项亦将有限。

香港房价高企，但成交量仍然大幅上涨，市场普遍认为，短期内香港的房价很难下滑。不过近日香港金融监管局就按揭贷款风险向银行发出警告，称地产开发商为买家提供高成数按揭趋升，风险会增加，考虑是否要加强银行贷款予开发商的风险管理。部分市场人士认为，香港特区政府随时可能会再出限制调控楼市。

香港房地产市场全面取消调控政策

香港政府宣布一项重大决定，即全面取消所有房地产调控政策，将房地产市场完全交给市场自由发展，不再进行干预。此举意味着房地产市场将彻底迎来自由竞争的时代，市场力量将在定价和供需之间自由运作。

这一决定的详细内容包括：

取消限购政策： 之前实施的限购政策将全部取消，不再对购房者的购房数量和频率进行限制。购房者可以根据个人需求和财力自由选择购买房产。

取消贷款限制： 银行对房屋贷款的限制将放宽，不再设定严格的贷款额度和利率标准。购房者可以更容易地获取房屋贷款，促进房地产市场的活跃度。

取消价格管制： 不再对房屋价格实施任何形式的管制或干预，市场将完全由供需关系决定价格。这意味着房屋价格将更加灵活，更符合市场规律。

取消税收优惠： 对房地产交易所涉及的税收优惠政策将逐步取消，不再给予购房者额外的税收优惠，使市场更加公平。

鼓励市场竞争： 政府将积极鼓励更多开发商进入市场，增加房屋供应，以满足市场需求，推动房地产市场的健康发展。

保障消费者权益： 虽然取消了调控政策，但政府将继续加强对房地产市场的监管，保障消费者的合法权益，防止市场出现恶性竞争和价格垄断现象。

这一全面取消调控政策的举措被认为是香港政府在促进房地产市场自由发展、提升市场竞争力和透明度方面的重要举措，也将为香港的经济发展和社会稳定带来新的机遇和挑战。

结尾：从事地产的BOSS，身上背着Nike工具包，虽然工具包很老旧，但是里面仅有的几样必备的核心工具却异常光亮。

不同于他们用步子测量，BOSS的螺旋测微器、同心度测量仪、光谱分析仪、射电望远镜都价格不菲但很有用。

只要客户的需求到了BOSS手里，BOSS不仅把需求都分析好了，连带大湾区各方面也分析了个遍。

BOSS对着不同客户的需求有坑填坑，有不出几个月，BOSS眼里虽然布满血丝，但是其他客户基本都被安排了。

BOSS看了看劳力士，语重心长对博主说：科学化分析、数据化分析、精细化分析才是国内地产同仁们的正确出路。返回搜狐，查看更多