回顾重庆楼市十年始末。

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原创： 浮云 

来源：重庆新一线城市 今天

自从恒大以年薪1500万从方正证券挖走了经济学家任泽平老师之后，全天下的人都知道了房价走势怎么看：

长期看人口（经济增长、城市化、人口数量和结构）；

中期看土地（土地供给、土地财政）；

短期看政策（金融政策、地方政策）。

按理说重庆楼市也应该遵循这个规律。但是因为重庆在2011.6-2016.11年经历了“重庆特色”的调控模式，所以重庆的房价走势在都“独树一帜”。

时间往前走，回到2008年爆发金融危机那一年。在2008年的时候，房地产因受金融危机影响陷入低迷，房价有所回落。但是从2008年到2018年又是一个房地产快速发展的十年周期。

前面说了十年房价看什么？人口。

我们可以看到2008年至2018年的重庆人口发展趋势：

（数据来自国家统计局）

通过图上数据可以看到，从2004年开始，重庆止住了“人口流出”趋势，越来越多的重庆人开始选择留在重庆工作，一直到2008年重庆发生了很多“大事”，重庆人口呈现快速增长状态。这种人口快速增长的状态，直接助推重庆这个城市变得越来越有活力，越来越走向国际化。

（数据：2009-2018年数据来源于安居客，2008年数据来源于国土房管局）

重庆房价也是在2009年开始启动，虽然中间经历了“重庆特色”的调控模式，但是重庆房价最终也在2016-2018年，完成了一座直辖市应有的“体面”。

重庆特色调控模式是从2011年1月27日的房产税试点城市开始的，直到2011年6月重庆房价开始进入到“横盘调整”的状态，这种状态一直保持了五年，直到2016年11月之后才结束。

（数据：2009-2018年数据来源于安居客，2008年数据来源于国土房管局）

2011年6月重庆平均房价建面6000+；

2016年11月重庆平均房价建面7000+

几乎没涨！

我们分析了一下，造成这样的原因主要是由三个因素造成的：

1、2011年开始，重庆成为了首批房产税试点城市；

（来源于：百度百科）

2、2011年开始，重庆大量开始修建公租房；

2011年重庆首批公租房“民心佳园”面市，从心理上给于投资客很大的打击，致使很多重庆人都在思考，如何可以租房不买房。那段时间，公租房成为了重庆人茶余饭后的谈资。

我们可以从重庆修建的公租房看出，重庆公租房的外观越修越漂亮，甚至好过同区域的很多二手商品房。在这样的大环境影响下，重庆人开始“迷恋”公租房，更有甚者卖了房子去租公租房，把卖掉的房产去买车旅游消费去了。

3、2011年开始，重庆开始增大了土地供应量：

（来源：铭腾机构）

图上数据为土地成交款，其数据可以更为精准的反应到市场上去。

所以，我们看2011-2016年重庆的房价，因受“房产税”、公租房和“天量供应土地”的三重影响，房价长期处于横盘状态。

我们再来看个三年中期的。

那么中期房价看土地供给。

（来源：铭腾机构）

从2014年开始，重庆在有意识的缩减土地供应量，一直到2017年。虽然重庆近两年加大了土地供应量，但也保持在一个合理增长的范围之内。

2014年控制土地供应之后，1-2年时间就反映到重庆房价上了。从2015年末开始，重庆市场“供需关系”再次发生变化，房价从建面6000+一路涨到了12000+，主城区大多数小区，房价都有增长。

（数据：2009-2018年数据来源于安居客，2008年数据来源于国土房管局）

在2016-2018年上半年期间，重庆一直是呈现出一种“阶梯式上涨”状态。

我们已经找不到比较准确的重庆楼市房价走势图了，但是我们还能找到三个具有区域代表性的楼盘进行参考分析。

融景城、约克郡、富力城。

他们都有一个共同的特点：在16年-18年期间，都有新房推出并且也有二手房的成交价。我们摘录这三个楼盘的新房价格和二手房成交价，基本上可以看到16-18年重庆楼市的房价走势。

A、先来看看北滨路的网红楼盘：融景城高层，计价：建面计算。

（新房数据来源于房天下，二手房数据来源于链家成交价）

融景城这个楼盘非常具有重庆两滨一嘴房价走势的代表性，基本上两滨一嘴板块的房价就和这个楼盘类似。他们具备了以下几个特征：

1、一二手倒挂非常明显，像这样的楼盘还有御峰、长嘉汇、北岸江山、保利观澜、中央广场等；

2、因为一手房开盘数量较少，所以助推该小区的二手房交易频繁；

3、新房和二手房均呈现出“阶梯式上涨”行情。

B、来看看渝北区的网红楼盘：约克郡高层，计价：建面计算。

（新房数据来源于房天下，二手房数据来源于链家成交价）

我们采集的是约克郡高层项目的数据，我们从约克郡的曲线上可以看出：

1、约克郡的高层新房项目一直低于二手房售价，呈现供小于求的局面；

2、约克郡的新房和二手房价差，从2018年1月开始有所加大；

3、约克郡新房从2018年开始，一直严格执行了限价政策。

这几个特征基本上也反映了渝北区过去三年里新房和二手房表现趋势。

C、最后我们再来看一个楼盘：富力城高层，计价：建面计算；

（新房数据来源于房天下，二手房数据来源于链家成交价）

同样，我们采集的是富力城新房和二手房16-18年的数据，这个数据有几个特征：

1、新房房价走势和二手房几乎是接近的，可见像大学城这样的新区二手房房价还是受新房影响较大；

2、直到2018年4月之后，富力城才出现真正的“一二手倒挂”现象，这也说明大学城板块是重庆板块轮动最后的一个区域，所以板块都涨过了才轮到它；

大学城的房价正反应的就是重庆新区的现状。大学城还算是稍微成熟一点的新区，而像中央公园、蔡家、礼嘉等新区，比起大学城更加不成熟，二手房的房价泡沫成分更大，受新房价格影响更重。

我们通过观察融景城、约克郡和富力城的房价走势，基本上就了解了重庆16-18年这三年来的房价总体走势：

阶梯式上涨。

但是具体分析到板块而言，很明显个轮动的板块是两滨一嘴（代表盘：融景城）；同期轮动的是照母山（代表盘：约克郡）；最后轮动的是大学城（代表盘：富力城）。

另外，我们在做重庆楼市十年回顾专题的时候，在重庆内环里面发现了一些规律：

2008-2018年期间，前面七年来重庆内环里面从来没有出现过很明显的网红板块，也就是2016年之后才开始有了“两滨一嘴”的网红板块概念。

然后再此之前，我们听到更多的是：

1、五大商圈系：解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场；

2、龙湖系：北环新牌坊那一片区（水晶郦城、龙湖源著、龙湖西苑等）；

3、**系：**星城是区县人民喜爱的**（一街区卖到了十三街区都没卖完），华润二十四城是坡区人民最爱的**，还有被沙区人民追捧的华宇广场，以及被南岸区人民追捧的上海城等；

这主要是由于重庆的优质**资源几乎都集中在渝中区、沙坪坝区、九龙坡区和南岸区这四个区，又都在内环里面，所以重庆人很难聚集到一个板块购房，购买力相对分散。

而作为后来的“插班生”渝北区，在没有**资源的情况下只能傍着“龙湖”品牌，主打龙湖的物业品质，在过去十年里还是吸引了不少购买力。

因为各区实力较为均衡，所以反应到楼市上也是实力相当：

（2016年以前的重庆内环房价）

那时候上海城卖13000+，保利花半里卖13000+，恒大名都更是卖到15000+；

而如今大火的北滨路地段，在当时的重庆人眼里只值12000+（华润中央公园、北岸江山也才12000+）；

所以不管怎么说，我们必须要承认一点：

最近三年重庆楼市的价值观改变了。

以前我们认为商圈盘好追捧上海城、保利花半里和恒大名都；而如今“两滨一嘴”大火，人们又开始追捧“两滨一嘴”。

发现没有：市场总是随着舆论转移，如果不预测好下一个舆论高点，你很容易追到高价盘。

舆论高点是怎么形成的？

一般来说这个板块你得有新盘，没有新盘就没有开发商出来“宣传”，没有宣传自然就没有声音。这几年“两滨一嘴”的开发商也没少“宣传”。

其次你还得在内环。重庆主城区的土地供应量这么大，每年2万方也可以卖近10年，而且大多都在“二环”。反观内环里面土地越来越稀有，越是稀有的土地越有价值。

所以我们认为：在江北嘴之后重庆内环应该有1-2个板块来接过“网红板块”的大旗。

比如：“两江四岸”的巴滨路和弹子石。

十年来，重庆的房价可以说走出了独立行情，但又不脱离大环境。我们往往会感觉到，重庆的房价上涨每次都是最后一轮启动，这也是因为重庆经历了五年“重庆特色”的调控模式。

2008-2011年重庆房价还是紧跟行情，到了2011年开始重庆进入“长期横盘”阶段，直到2016年底才开始复苏。重庆2016-2018年这三年的房价上涨，更像是在“补回”前五年掉队的涨幅。

如今的重庆房价连昆明都赶不上，更别说武汉、成都这种同等级的城市早就完成了3/2/1的房价基本面。

如果重庆还能维持现有政策和土地供应量，我们完全有理由相信：

重庆房价还会以“合理健康”的姿态上涨，去追赶武汉、成都这样的新一线城市。

END.

为何这一次我们要选择团购巴滨路的“西派时代”？

这主要还是重庆市非常重视“两江四岸”的打造。近期听闻市里为了治理提升好“两江四岸”，已经面向全球征集设计方案。

11月20日至22日，来自全球20个国家和地区、91家知名设计机构的大咖们应征报名，并进行现场交流、实地踏勘和现场答疑。

按重庆市的总体部署，“两江四岸”的治理提升，将围绕“山清水秀生态带、立体城市景观带、便捷共享游憩带、人文荟萃风貌带”来打造。明年1月底前，入围的设计机构将进行方案公示。

我们认为巴滨路已经占据了未来3-5年“两江四岸”升级的舆论优势。同时它也是重庆内环里面（周边）为数不多的成片区开发土地，未来3-5年都有开发商出来宣传，从长线看这样很容易形成新的一股舆论高地。

（西派时代和龙湖商业直线距离300米）

随着“两江四岸”的景观升级，轨道5号线、12号线和有轨电车的开通，龙湖商业竣工，以及九龙半岛景区的升级完成，巴滨路内环以内的价值将逐渐被人认可。

而如今北区房价偏贵，相对而言巴滨路整体房价偏低，在建成之前建仓时机。

（西派时代：品质项目代表）

这次我们团购的西派时代和龙湖商业的直线距离约300米，鱼洞****就在马路对面。

他们继续延续了“西派系列”的超高标准。在小区内庭、物业管理、入户大厅和落客设计上都精心设计，力求精益求精。

他们在装修上还特地挑选了上等好料，也只有央企才舍得用这样的好牌子：

花了这么多钱打造产品，销售出来的价格居然和周边小区越昕辉的清水房价差不多。

我们砍掉装修成本、打造高标准小区这些成本，西派时代的清水价格其实远低于周边二手房越昕辉小区。

同样也是低于龙湖周边同等类型的清水产品。

（建面136平户型图）

我们在他们的户型上也几乎挑不出什么毛病。

西派时代的亮点就是是阳台都有近10米的长度，你可以在上面种种花草肉肉，阳光明媚时坐**会也是极好的。

你还可以在约30平的客厅里逗逗孩子，享受天伦之乐。四房的设计可以满足你三世同堂的愿望，毕竟家有一老如有一宝。过春节时家里亲戚一大家子人，还是要有这么大的房子才转得过来。

你以为这种精装大平层肯定很贵吧。

因为这一次是新一线网友的闭门团购活动，所以我们和开发商也谈好了，他们拿出10套房源做一个特价政策，必须扫描本文下方的“二维码”，验证“新一线”才算有效报名。

活动报名时间：即日起至24日。

特价房源时间：11月24日下午2点开启当日结束。

No1：24日只要是新一线网友前往项目踩盘，签到就送踩盘好礼（价值100-200元）

No2：24日当天新一线网友在销售总价基础上再优惠X万，限量10套先买先得；（优惠金额不适合公开发布， 有兴趣请加文章下方团购经理的二维码咨询）

No3：24日当天新一线网友成交后再获赠2万元车位抵扣券，限量10位先买先得；

No4：24日当天新一线网友成交后再获赠价值5万元的京城就医卡，限量10张先买先得；（据说这张卡只有西派城的楼王业主才拥有，具体情况可以加上面微信详询）

No5：24日当天化的提供应有的贷款服务。（具体情况，可以扫描二维码报名咨询）

作为一家有品质、有情怀的央企，西派时代精装大平层做这么大的优惠确实很难得，几乎把我的口水说干了，也才拿到10套优惠。

以上优惠仅供新一线网友享受。

数量有限，赶紧扫描二维码报名吧（或者添加微信号：723390875）：

 （申请验证：新一线）

我们砍掉装修成本、打造高标准小区这些成本，西派时代的清水价格其实远低于周边二手房越昕辉小区。

同样也是低于龙湖周边同等类型的清水产品。

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