莘庄地铁站上盖项目最新进展

在“大城市病”全球蔓延的当下，交通问题的加重以及土地资源的日益紧缺，让生活在其中的人们饱受困扰，这同时也引发了人们对城市发展模式的反思。

为了实现城市的可持续化发展，优化城市空间，一种新的城市开发理念TOD模式应运而生。

TOD示意图 图源网络

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什么是TOD

TOD的全称是 Transit-Oriented-Development ，是以公共交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径所建立的集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划，新加坡乌节路综合体、东京中城、香港九龙站等世界经典地铁上盖城市综合体均属此类。

第一太平戴维斯发布会在报告中指出，离地铁站0-500米的近郊区物业价值提20%-25%。那些追随TOD而置业的人们，都成了时代先行者和最大受益者。

TOD发源并兴起于上世纪90年代初的美国，希望解决大城市无限制蔓延、城市人口向郊区迁移、土地利用的密度降低、城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落、社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题。

基本情况

开发商：香港新鸿基地产、上实城开、闵行城投联合开发

所属板块：闵行-莘庄（莘庄站上盖）

项目规划：住宅、商场、行政公馆、写字楼、酒店、会所

物业：新鸿基启胜物业

物业费：15元/㎡/每月

在售面积：约151～180㎡

产权年限：50年

梯户比：三梯四户

交付标准：装修

总价：约705万起

交房时间：2023.12.31号前

项目卖点：位于莘庄地铁口——2035年规划新晋城市副中心、虹桥枢纽南拓展带的中心、上海西南区的重要入城门户、G60科创走廊的主城区桥头堡，积极融入长三角一体化发展。1号线莘庄站上盖、5号线、金山支线、20多条公交线路、机场9号线

自驾：

沪闵高架快速到达徐家汇商圈，并可转中环、内环到达城市的各个中心板块；S20（外环）、G60（沪昆）、S4（沪金）等高速路，快速抵达虹桥机场、浦东机场、实现奉贤、金山、松江半小时使用圈，和长三角一小时使用圈。

医疗配套：复旦大学附属儿科医院瑞金医院闵行分院（闵行区中心医院）、华东医院、金都综合医院、银都中医医院等多家医疗配套设施。

文体配套：闵行图书馆、城市剧院、青少年活动中心、莘城中央公园、莘庄梅园、莘庄公园、闵行体育公园、旗忠森林体育城。

并非所有的地铁上盖，都是TOD

（真正的TOD项目）

TOD模式在实践中还易与另外两个概念弄混，尤其是TAD。

◎ TAD(TransitAdjacentdevelop-ment) :交通站点附近的开发

◎ TJD（Transit Joint Development）整合公交站点或者其他公交设施的房地产开发行为，是 TOD 在社区层面的延伸概念

国内在地铁上盖建筑的模式多是TAD，这是TOD的简单版本，缺乏对土地的总体规划，往往会导致商圈层叠，无序扩张，公共交通的价值提升难以实现。

综合来看，TOD与其他几个城市开发模式相比，最大的不同是复合的业态规模和公共交通的发达性。尤其是对于国内一线大城市来说，愈发紧张的土地资源和越发膨胀的人口数量会导致城市无限制扩充，进而带来交通拥挤、生态破坏等问题。

TOD模型如果建立起大型混合社区，拥有发达的公共交通和适宜的步行距离，人在其中能工作、生活、休闲，减少对小汽车的依赖，减少通勤时间，城市幸福感和宜居感会大大提升。

优秀的TOD，不只是地铁房，还需要有生机勃勃的商业体。

人们未来的出行大约是这样的：从自己家乘坐电梯直接就到地下室，楼盘的地下空间和地铁站是打通的，从通道步行就可以抵达地铁站，所有的过程都在地下完成。

这就意味着，人不需要露出地面，不需要去户外接受风吹日晒雨淋。

比如，杭州广宇·东港空间就做了这样设计：通过楼宇扶梯，就可以直接进入地铁站。

广宇·东港空间和地铁6号线枸桔站之间的扶梯效果图

除了出行方式的改变，TOD还会改变生活方式。

作为地铁上盖，通常人流量大，TOD项目都有商业配套。往往会围绕地铁站，形成一个区域的中心。生活的便利程度大大提高，下地铁去商业街区吃个饭，然后坐电梯就回家了。

这就是所谓的“一站式”生活，这个“站”可以理解成地铁站。

• 莘庄TODTOWN

TODTOWN天荟整体效果图

莘庄站的改造工程，由香港新鸿基地产和上海城开共同完成，在此建造一个地铁上盖综合体，项目名为“TODTOWN天荟”。

TODTOWN天荟是目前中国第一个在不影响现存轨道交通正常运营前提下进行建设的TOD项目，也是中国国内的真正意义上的TOD项目。

完全建造在原先的莘庄站之上，这样的设计引入了香港综合体的精华，向空中要资源，一举解决交通，购物，办公、居住的全盘方案。

TODTOWN天荟整体效果图

项目南北总长达655米，项目整体近70万平方米的建筑都建造于运营中的地铁与铁路上盖，集住宅、商业、商务、休闲于一体的“空中之城”。

上盖开发示意图

其中住宅约9万平方米，商场约14万平方米，办公与酒店约7万平方米，公建配套约2万平方米，公交设施10万平方米，地下停车场20万平方米。TODTOWN天荟将各功能空间紧密有效地对接，形成承载未来全新生活模式的理想“迷你城市”。

TODTOWN天荟商业效果图

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