买卖？赠与？继承？上海房产过户给子女哪个更划算！

我们都知道房产过户给子女时通常会有三个选择：买卖、赠与、继承。那么哪种情况更划算呢？其实这个也是需要具体情况具体分析的，下面我们展开说说上海直系亲属房产更名在哪些情况下应选择哪种方式更划算。

需要注意的是：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍计入赠与人拥有住房套数。也就是说受赠人要有购房资格才能接受赠与，赠与人赠与后该房产5年内仍算在自己名下。

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买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房且不打算把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对今后出售房产有影响。

接下来算算买卖更名所需要多少费用：

咱们以相对比较常见的情况来举例：房屋总价500万（非普），买进价100万，满五年不唯一，我们来算一下更名所需要的一些费用。

取得时：

1、增值税

(500万- 100万)÷1.05×(5%+0.3%)=201,904元

2、个人所得税：500万×2%=100,000元（这里没有抵扣增值税）

3、契税：房屋总价3%也就是150,000元的契税

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：80元

以上则是我们走买卖流程所需要的全部费用

共：452,064元

售出时：

1、满五年唯一时，增值税（差额的5.047%）

2、满五年不唯一时，增值税（差额的5.047%）+个税（合同价2%）

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继承

继承会产生哪些费用?

1、法定继承人：免征契税、增值税、个税

2、遗赠：3%契税

3、公证手续：需要支付继承公证费用，一般是继承房屋面积*80元每平；

注：房屋继承之后再次出售时契税、增值税同商品房

满五年唯一时，差额的5.047%（免征个税）

满五年不唯一时，差额的5.047%+个税（所得税20%）

【继承房产的“满五”是根据原房产证的出证日期计算的】

房屋继承的顺序

继承顺序：

遗赠抚养协议(为先)、遗嘱继承(其次)、法定继承(再次 )

房屋继承的流程是什么?

先至公证处办理继承权公证或者法院诉讼，领取公证书或法院判决书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。

房屋继承的时效为多久?

继承公证需要进行家庭成员核对， 一般情形下本市户籍的为一个半月左右(若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时 效根据不同户籍地而定)

继承公证后办理变更继承产证的房屋流程是什么?

房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20个自然日(法定节假日除外)出产证。

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赠与

直系亲属之间赠与会产生哪些费用?

1、契税：房屋总价3%

2、增值税：免征

3、个税：免征

看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万?不!这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一或不满五那就要按总房价的20%来缴个税。

赠与售出：

满五年唯一时，增值税：差额的5.047%

满五年不唯一时，增值税：差额的5.047%+个税（所得税20%）

【直系赠与房产的“满五”是根据原房产证的出证日期计算的】

办理房屋赠与的方式有几种?

1、通过办理赠与公证书进行赠与。

2、若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

办理赠与公证，应当注意的问题有哪些?

1、财产应当是公民的个人合法财产。

2、房产中有抵押不可赠与。

3、对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到 场签字，表示同意赠与。

4、赠与合同不可委托签署。

5、一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。

注意：

1、儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。

2、非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。

举个例子：

业主张三将名下独有的一套房产的10%的产权赠与给了其朋友李四(非直系赠与),即针对该房产，张三持有90%的产权份额，李四持有10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

赠与费用如何计算?

二手房(住宅)赠与过户需要缴纳的费用如下：

1、直系亲属赠与过户：免征增值税及附加税和个人所得税，受赠方缴纳3%契税，受赠房屋将来出售，满五不唯一或不满五年需要缴纳20%个人所得税。

2、非直系赠与：视同买卖，缴纳5.047%增值税及附加，3%契税，赠与之日强制征收20%个人所得税；赠房屋将来出售，满五不唯一或不满五年需要缴纳20%个人所得税。

3、契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税(评估价格 *3%)

4、其他费用和正常过户都一样：工本费80元/单。

注意：

1、交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理则不可变更，现场需打好税单，当天缴纳契税。

2、赠与的房子：需要提前查询限购。(2021年7月24日新规后)

3、税费当天需要缴纳，请带好银行卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付。

4、产证会当天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用，请提前复印备用。

5、如果收到“上海市XX区不动产登记收件收据”，说明赠与已经走完流程， 携带身份证以及该收件收据， 去交易中心即可直接领取产证。”

总结，从上面三种更名方式可以看出：

名下无房或不打算再售可以走赠与流程；继承虽然划算但可能是最麻烦的一个，当然家庭关系简单也可以选择；

名下有房产又打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时的20%个人所得税要划算的多。