陈学实

2024-06-05 16:00| 来源: 网络整理| 查看: 265

△商业广场鸟瞰图（图片来源：日建设计）

击破挑战

项目位于上海市青浦区崧泽大道、徐盈路、诸陆西路围合的地块内，是轨交17号线徐盈路上盖，同时也是17号线的车辆段上盖。整个项目分为盖下白地和盖上用地两个部分。其中盖上用地面积约17.02 万㎡，包含商业、办公、商墅、住宅等功能。商业和办公部分作为本项目开发体量最大、交通最便捷、技术最复杂、亮点最集中的单体建筑，与徐盈路高架地铁站无缝衔接，占据了盖上价值最高的地块，盖上计容建筑面积13.6 万㎡。

本项目商办部分面临六大挑战。

（1）空间阻隔

车辆段尺度巨大，长约1km的延展面严重阻隔了北侧崧泽大道和南侧诸陆西路的联系，进而影响徐盈路地铁站的使用效率。打破空间壁垒，发挥引力和联动效应是这个项目必须实现的目标。

（2）首尾分离

盖上汇聚商业办公人流，盖下是庞大的车辆段检修库，为商办服务的停车库和集中设备区又位于检修库之下，形成“夹心饼”式的布局。

（3）上下错位

地面层车辆段柱网根据其工艺要求相对固定，由此造成地下车库和盖上建筑布局矛盾，特别是商业空间有其特殊的空间和流线要求，既有的车场柱网完全不能适应上盖开发的需求。

（4）布局逻辑

商业开发应定位优先，需综合考虑区位、交通、服务对象、辐射范围、建筑体量、基础条件等多方面的因素，给出恰当的价值定位。

（5）缺少支撑

已有车辆段上盖案例只是将办公、住宅、酒店等体型、功能比较单一的建筑置于盖上。将体型、功能复杂的商业置于盖上在上海甚至国内都是首例，没有相关规范可以参照。

（6）不接地气

商办整体位于车辆段上盖平台之上，距地面9m，其直接服务的盖上其他功能地块又高出商办部分3m~9m 不等。整个项目呈现多标高、多首层的空间格局。

面对六大挑战，设计将其细分为价值和技术两条路线逐个击破，力求打造高度复合、重视体验、人性舒适的城市共同体，实现价值和技术的多维度平衡。

△六大挑战

△分层布局示意图

释放价值

准确定位是本项目成功的关键。设计师将TOD项目分为中心型TOD和沿线型TOD两种，前者强调城市机能，后者更强调生活机能。以上海轨交2号线为例，前者包括世纪大道站、陆家嘴站、南京东路站、静安寺站等开发强度大、辐射范围广的区域。本项目显然是因轨交而新兴的地区，同时，本项目有较大规模的住宅和办公，商业自带稳定人流，周边地块也规划出较多的住宅用地，进一步考虑交通状况和建筑体量等因素，在这样一个特定条件下怎样变“流”为“留”，沿线型TOD生活类商业综合体是一个比较准确的定位。

（1）空间

一方面由于本项目多功能、多标高、多层次的特点，各个功能区之间需要相互联系，便捷通行；另一方面总长度达1km的基地由于车辆段的存在严重阻隔了北侧崧泽大道和南侧诸陆西路的联系，进而影响徐盈路地铁站的使用效率。

因此项目内各功能区的相互联系和因项目割裂的南北城市环境的相互联系是空间设计必须解决的问题。设计以徐盈路地铁站为起点，商业为核心发散，在15m标高上通过景观高架桥的方式设计了一条通往用地西南方向并联系沿路住宅区的“光轴”和一条通往用地东南方向并联系沿路商墅及住宅区的绿轴。两条轴线与项目内各功能区紧密联系又绝对独立，在保证各区域私密性的前提下，完全面向城市公众开发，串联南北，使项目融入城市。

（2）布局

轨交站点作为最大的人流导入点可以此为圆心，整体布局呈现圈层特点。与轨交站点紧邻的01地块是第一圈层，是盖上价值最高的用地，交通最便捷、人流量最大，无疑最适合布置公共建筑，因此商办部分落位于此。其余地块是第二圈层，距离轨交站点步行5分钟以内，布置住宅和商墅。

商办部分落位01地块与轨交站点的关系可以有两个选择：常规的方式是建筑退让开口设置站前广场以满足人流集散需求，人流方式为地铁站—站前广场—商业、办公、住宅、商墅。本项目设计希望最大化吸纳进出站人流为商业客流，并考虑了沿线型TOD的特点，采用了站前商业的做法，通过高效的管理将站前广场和商业空间合并，以无风雨的室内商业大空间形成集散的核心，人流方式变为地铁站—商业—办公、住宅、商墅。

（3）交通

如此大规模的盖上开发容量，已并非建筑群体量级可以定义，更应该定义为一个复合多样的微型城市。交通的导入也应该以城市交通为设计背景。本项目交通设计呈现一主、多支、成环的线路格局。为便于接入项目周边各条城市道路，分散交通压力，设计了两个上9m平台的“Y”形匝道，以一条主干道联系两个“Y”形匝道。在主干道上分支线路分别联系盖上多个地块的多个标高，每个地块分支道路均成环线布置，形成相对独立的次一级交通系统。由此主次有序，联系便捷同时又便于分别管理。

交通容量分为道路容量和停车容量两方面。道路容量方面，与交通顾问合作以城市交通量级做交通量预测，并在此基础上做适当放大，保障盖上车行畅通。停车容量方面，结合盖上多功能复合的特点，考虑潮汐动态停车，并合理划分区域，使停车效率最大化。

（4）动线

商业盖上高居9m，不接地气。为了便捷地将人流提升上去，动线设计在北侧仅有4m 进深落地范围设置了较多的电梯对应重要的人流来向，并设置一组扶梯正对地面综合落客区，满足地面层主流人流来向的需求。

地铁上盖的商业综合体适应生活类商业需要较多室外活动空间的特点，设置了室内室外两条动线，这种方式并没有造成商业分流，而是通过动线规划和业态布局，提供受众更多的趣味性。两条动线业态布置也各有不同，满足不同人群和环境条件下的需求。两条动线也同时解决了商场分时管理的问题。

商业的布局特点使得动线设计上可以将商业动线和回家流线结合，随着物业管理水平的提高和居民对商业要求的提高，这个方式可以有更大的结合空间。

（5）业态

作为生活类TOD商业项目，本项目业态设置呈现出四个特点：生活化、社交化、体验化和家庭化，主要服务居民和办公人员。

业态选择方面，减少零售比例，主打家庭消费，比如社交功能更强的餐饮、休闲娱乐、亲子教育等，同时也需要一些与生活方式相关的业态，如社区服务、超市、便利店、美容美发、宠物、儿童娱乐、早教、培训等。

业态布置方面，利用轨交站点和住区的地理优势，将需要昭示性的零售和体验业态主力店尽量布置在接近地铁出口位置，形成无缝对接的商业环境；将生活属性更强的业态布置在尽量靠近住宅区的位置，便于就近服务居民；两者之间设置餐饮、普通零售等业态，形成商业闭环。同时结合回家流线设置可直接对外的延时店铺，将商业效率和项目特点最大化结合。

△商业室外动线效果图（图片来源：BUCHAN）

△商业与地铁无缝衔接（图片来源：BUCHAN）

创新技术

常规TOD项目的商业开发部分与交通部分一般呈现左右并置或部分重叠的关系，而车辆段上盖TOD项目建设基底便是车辆段屋顶，一般仅有极少可落地部分建筑，商业和交通两部分的重叠比例极高。清晰的分界线、尽量接近地面、预留平面布局的最大灵活度是技术创新的解题逻辑。清晰的分界线包含权属与界面和消防两方面问题；尽量接近地面、预留平面布局的最大灵活度由机电和结构技术创新来实现。

（1）权属与界面

通常来说，车辆段基地的土地使用性质为市政用地和公共交通用地，开发的权属属于地铁公司。因此，在开发的过程中，土地的使用性质和使用权成了较为复杂的问题。本项目在车辆段上盖物业开发的规划设计之初就将车辆段土地确定为混合用地，而综合基地作为土地出售的配建项目的方式，有利于车辆段基地上盖物业开发的一体化设计和建设。

本项目盖上下的物理界面以大平台的顶面为界（带管廊的部分，以管廊为界），上盖开发主体承担盖上部分的建筑设计，而地铁公司负责盖下车辆段功能用房和盖下机电工作系统的设计和建设。由于有许多不可避免的上盖商业使用和车辆段使用的管井、垂直交通伸出大平台上，这部分难以界定的内容由地铁公司代建，待上盖物业建造时再根据实际情况在不影响地铁运营安全的前提下改建。同时车辆段下部地库也为盖上商业使用的夹心饼干形式，地库也由地铁公司根据盖上开发主体要求提资设计代建，后期仅可做二次砌筑调整。

（2）消防

商办部分整体位于9m平台之上，首要问题就是要界定疏散零层的标高，同时这也是消防车道及扑救场地的设置、建筑高度认定的关键。

本项目将盖上商办与盖下车辆段（不包含地下室）作为两个相对独立的体系。盖下车辆段以地面层作为疏散零层，盖上商办以9m平台作为疏散零层。为盖上商办使用的地下室位置相对模糊，地下室北侧区域可直接疏散至地面，南侧区域需要疏散到9m平台，考虑到地库的危险等级，消防设计将地库的疏散零层设定在了9m平台。因此地库虽然仅地下一层，但考虑到叠加9m的高度，埋深仍按超过10m 计算。

（3）机电

盖上商办和盖下车辆段是两套完全独立的机电系统。本项目“夹心饼”式的竖向布局，引申出了一个盖下机电管线如何进入盖上商业室内的问题。

在本项目中，竖向管井分居于南北两侧的横向水平带上，距离商业内部各接入点都较远，因此必须在上盖平台板上下适当的标高，在不影响下部车辆段空间的前提下通过水平向的管线敷设引至需要的位置。而为了控制工程造价，板上覆土一般都较薄，无法满足管线敷设深度。管线排布考虑了两种方案：第一种方式是在整个上盖平台上单独设置管线夹层，商业开发的各类管线在夹层中布置，在平台边缘与竖向管井衔接。此方案形式简单，但抬高了板上地面标高，使商业更加远离地面，同时造价也比较高。第二种方式是在板下利用车辆段顶部管线空间的空隙合理规划数条横向或纵向管廊，商业开发的管线集中至管廊中布置，并通过平台边缘与竖向管井衔接。商业的电扶梯基坑也可落位管廊中。但该方案车辆段的顶板结构形式需特殊设计。最终经过多方的比选和协调，考虑到让商业尽量接近地面，选择了板下管廊方案，最大化发挥了盖上下同步设计建设的优势。

（4）结构

由于盖下车辆段和盖上商办属于不同的功能体系，对柱网要求完全不同，但共同使用同样的基础结构，这是结构需要解决的矛盾。

商办部分作为公共建筑，考虑到其使用时间与地铁进出库时间基本错开，同时商办建筑对噪声容忍度相对较高，因此不考虑代价较大的隔振转换，商办部分设计为直接立于大平台板上，直接与下部结构联系。那如何处理商业大空间灵活柱网和车辆段规则柱网的矛盾呢？盖上下同步设计建设的优势便于我们采取在车辆段设计时预留了满铺的“Y”轴方向的转换梁的做法，即大平台上“Y”向框架梁的位置预留600mm反梁的荷载和接头，使得商业空间在动线设计和空间塑造上有很大的灵活度，可待施工至大平台标高时再根据落实的商业方案，建造需要使用的转换梁，从而在成本控制和商业灵活性上取得一个很好的平衡。