2024年上海升学买房指南（基础篇）

学区房的本质是什么？到底初中重要还是小学重要？为什么会有人说选区定终生？

到底该怎么买学区房？为什么老破小学区暴跌、次新学区房却相对坚挺？学区房什么时候买？学区购房核心逻辑和方法论是什么？

入学年限到底需要几年？哪些学校已经超额预警了？

总之，买学区房一定要学校和房子通盘考虑。

学区房跟单纯买房子不一样，买房子买错也没关系，五年以后又是条好汉，但孩子不行，孩子小学、初中读完之后，职校与重点高中完全是两码事，万一念不了高中还要怎么去考985、211？

所以学区房才是最难选的品种，因为里面又涉及教育，又涉及升学规划，还要选择房子，真是难上加难。

希望我们的学区经验和实操技巧，能为你的升学买房之路保驾护航。

上海幼升小和小升初政策最大的变化是引入政府购买学位政策。

一、什么是政府购买学位？

政府购买学位是指政府出资购买一部分民办学校的学位，这些学校的办学性质仍然是民办，招生方式与公办学校同步进行，学生可以选择其中一种。如果报名人数超过计划招生人数，将通过摇号录取。唯一的区别在于学费。政府购买学位的学校将按照上海市公办学校生均经费基本标准收费，学费高于该标准的部分由家长支付，低于该标准的则由各区政府负担。

二、为什么要购买学位？

去年国家发布的文件对民办学校提出了要求：

1、小学和初中阶段，民办学校在校生占比要控制在5%以内。

2、所有的民办小学和初中都要满足“六独立”原则，即不得有公办学校参与办学，否则需要整改转为公办学校。目前上海的民办小学和民办初中在校生占比大约为14%，为了在短时间内将这一比例降低至5%，因此引入了“政府购买学位”政策。

这样做的好处有四个；

三、哪些人有资格享受政府购买学位？

无论是上海市籍还是非上海市籍的学生都有资格享受政府购买学位的优惠政策，没有任何附加条件。只要被这些提供购买学位的民办学校录取，就可以享受学费补贴。但是需要根据各学校的招生简章了解民办学校的招生条件。

例如，徐汇区的世外小学只招收本区学生，不对外招生。徐汇世外小学的普通班只招收上海市籍学生，但双语班对学生户籍没有要求。此外，享受学费补贴的对象不仅限于本届新生，也包括在读学生。

四、哪些民办学校是政府购买学位？

在上海共有87所民办小学，今年有35所学校参与政府购买学位计划，占比40.23%，另有5所学校未进行招生。而民办初中有114所，其中51所学校提供政府购买学位，占比44.74%，另有6所学校未进行招生。

五、政府购买学位，还需要支付学费吗？

政府购买学位的标准是参照上海市公办学校生均经费基本标准来进行的，小学标准为14250元，初中标准为19250元。如果民办学校的学费低于这个标准，政府将按照学校原来的学费标准进行购买，家长无需再支付学费。然而，其他费用如餐费、校服费以及住宿费（如果适用）仍需要家长支付。若民办学校的学费高于生均经费标准，家长只需要支付差额部分。

今年共有86所民办学校参与政府购买学位计划，其中32所学校的学费低于生均经费标准，因此学费将免除。另外的 54 所学校，家长每学期只需支付50元、750元或几千元不等的金额。对于那些原本学费较高的双语班和融合班，家长每学期将少支付1万多元的学费。

截止2023年2月，上海共有 87 所民办小学和 114 所民办初中。与去年相比，民办小学的招生计划减少了1600 个名额，而民办初中的招生计划减少了1885个名额。

在中心城区中，只有静安区的民办小学、长宁区和普陀区的民办初中的招生人数没有减少。而在民办教育较为强势的徐汇、杨浦、虹口、闵行以及黄浦和浦东，招生人数都减少了几十甚至几百个名额。

在郊区的学校中，青浦、宝山、崇明的民办小学招生人数有所增加，分别比去年增加了 14、 24 和 3 个名额。而民办初中中，只有崇明的招生人数增加了 47 个名额，但主要是用于本校小学部的直升名额。

而在嘉定、松江和青浦等比较强势的地区，民办初中的招生名额都减少了几百个。具体到每所学校，大多数优质民办学校的招生名额都有所减少。

例如徐汇区的盛大花园小学和世外小学各减招 24 人，虹口区的上外附小（已改名尚外）减招30 人，尚德实验小学部减招 250 人；世外中学减招 25 人，立达中学减招40人，文来中学减招90人，上外一实（已改名克勒外国语）减招 110 人……

在减招计划中，主要是减少全市招生的住宿计划。可以看出民办学校的招生趋势更偏向区内招生，跨区读取民办学校的机会越来越少。此外，加上政府购买学位政策的实施，今年摇取民办学位会更加困难，民办学校的招生规模正在缩小。

上海的入学第一优先顺位是“人户一致”，但许多家长对“人户一致”的理解并不充分。所谓“人户一致”，是指居上学和户籍所在地是同一个地址。

举个例子，如果小明居住在闵行区，但户口却在徐汇区，如果想在居住地的闵行区上学，则不符合“人户一致”的要求；而如果在户口所在地的徐汇区上学，则满足“人户一致”的条件。

然而，“人户一致”只是最基本的要求，每个区甚至每所学校对于“人户一致”的具体补充要求各不相同。例如嘉定区对于“人户一致”的要求是：户主必须是儿童本人或直系亲属（父母、祖父母、外祖父母），产权人只能是儿童本人或直系亲属。一些家长常常踩入的误区是：户主是孩子的哥哥名字，但实际上，兄弟姐妹并不算作直系亲属，这是许多人并不了解的情况。

实际上上海的升学政策每年都会调整，升学规则也会随之发生变化。以2022年为例：

徐汇区增加了一个限制条件：对于想要进行对口入学和电脑派位的学生，必须在本区拥有学籍满三年以上，或者在2022年5月30日之前已经具有徐汇区的学籍。

徐汇区是小升初政策中最为复杂的一个区域。尽管小升初是以学籍为主要入学条件，但实际上户籍仍然占有较高的优先权。只要小学学籍在徐汇区，不论是公办学校还是民办学校，学生都有机会进入徐汇区户籍对口的初中学校。因此，徐汇区也存在初中学区房的情况。新增的限制条件使得这一路径变得更为狭窄。

在闵行区，统筹分组出现了变动：

而在嘉定区，户籍对口政策变为学籍对口：从2027年开始，也就是今年入学的这批小学生，到小升初的时候，有4所小学的学生将变成学籍对口读初中，这4所小学分别是疁城实验学校、城中路小学、嘉定一中附属小学和普通小学。

多校划片预期下，学区房还要不要买？首先回答第一个问题，上海会实行多校划片吗？

多校划片在上海并不是一个新鲜的政策。早在多年前，上海就已经推出了类似的政策，只是当时称之为“电脑派位”。在长宁区，学校划片被划分为 8 个号块，实行“多对多”电脑派位；

这些政策已经在上海实行中。

以徐汇区为例，四所大型公办小学，汇师、高一、向阳、建襄，小升初都实行电脑派位。对于不希望通过摇号的家长，可以选择直接对口的组合，例如：上海小学+徐汇教育学院附属中学，园南小学+园南初级中学，师范三附小实验一贯制学校等。

那么，上海的幼升小阶段是否会实行多校划片呢？

北京推行“多校划片”的原因是公办学校强于民办学校，导致出现了许多天价学区房，教育资源分配不均，因此需要采取“多校划片”来减弱现有学区房的市场价值，降低学区房的交易速度，平衡教育资源。

然而，上海的情况不同，上海的民办学校较强于公办学校，所以上海调整教育资源均衡的方式是采用“公民同招、民办摇号”，以及学区化、集团化办学模式。即使在幼升小阶段，上海真的会实行多校划片，也不会普遍实行，而是在特定片区内进行。只要选择片区内的学校都不差，或者片区内只有一所学校可供选择，家长就可以规避多校划片的风险。已经购买了学区房的家长也不必过多担心。

根据北京的经验，大概率上海会采用“新老划断”的方式，即政策发布之后购房的家庭才会受到新政策的影响，之前购房的家庭不会受到影响。

除了政府购买学位之外，有些学校会进行民转公（转为公办学校）。有家长猜测，对口房子一下子变成学区房，不是又要大涨了？是否应该搏一把？

一个很好的例子是；2020年3月份转为公办的张江集团中学。在转为公办前，张江集团中学对口的学区房价格不到9万，但转为公办后，再加上民办摇号政策的刺激，价格一度飙升到14万。在21年随着不断加码的调控措施，目前价格回落到11-12万。

可以预见，一旦学校进行民转公后采用对口入学的方式，很可能会重蹈张江集团中学的覆辙。这显然不符合“房住不炒”的原则。因此，民转公后，对口入学的可能性不大。

猜测学校会像政府购买学位一样，继续采用摇号方式。或者像上汇实验学校那样划片摇号，即将附近的几个片区或街道的户籍人口或持有房产的家庭划为一个范围，通过摇号来取得入学的机会。

为了孩子上学，不建议购买房产搏民转公，因为教育没有回头路，确定性更为重要。

在双减政策实施后，学校对于学生的要求会更高，因为此时无法再依赖校外培训来弥补学校的不足。

在过去，即使学校水平稍差，只要家长愿意投入时间和金钱，校外培训机构可以帮助学生弥补学校教育的不足。然而，双减政策后，校外学科类培训受到限制，这条补偿的途径就中断了，因此只能依靠学校内部的教学。

在双减政策下，学校内部的作业和考试虽然减少了，但每所学校的执行方式和力度并不相同。一些学校会安排延时班，并布置分层作业，提供有针对性的答疑。而有些学校则可能只是让孩子看动画片来消磨时间。有的学校可能作业量并没有减少太多，但提高了教学效率。还有一些学校可能真的不布置任何作业，让孩子感觉轻松无比。

双减政策并不意味着躺平，反而对孩子和家长提出了更高要求。学习习惯良好、学习效率高的孩子会更具优势。信息搜集能力强、资源丰富的家长对孩子的帮助也更大。

那些严格管理、资源充足、整体学习氛围优良的学校，在双减政策下会更有优势。因为双减政策下，学校内部的教学质量和资源配置将更为关键，这些优势明显的学校能够更好地适应新政策的要求。

教师轮岗在上海并不是一项新鲜的举措。早在 2016 年，上海的一些区就已经开始实行教师轮岗，但并没有明确规定哪些条件下的老师必须进行轮岗。

从实施效果来看，对于一些普通学校来说，教师轮岗能够引入一些优秀的教学理念和方法，确实对学校教育有所帮助。然而，对于整体教学质量的提升影响并不显著。

例如，浦东头牌初中张江集团中学，拥有中高级职称教师的比例为 39.4%。而菜中新云台中学，中高级职称教师的比例高达 67%。尽管菜中新云台中学有很多优秀的教师，但学校整体的成绩水平并未有显著提升。

这也说明，优秀的老师固然重要，但学生的学习基础和素质更为关键。对于一些优秀的学校来说，个别教师的轮岗也不会导致整体教学质量下降。假设一所学校有10 名老师参与轮岗，不仅限于主科老师，副科老师也可能参与其中。因此，对学校整体而言，影响微乎其微。

择校不仅仅是选择学校的教学理念和师资力量，还涉及到同学和学习氛围。能够聚集重视教育的家庭在一起，实际上也是学区房的一个重要作用。

因此，在选择学校时，综合考虑教学质量、师资水平、学生素质和学习氛围等方面的因素，才能更全面地做出决策。

从2022年开始，市重点高中的招生方式发生了6大变化：

市重点高中的名额现在被分配到各个中学，包括一些较一般的学校。在名额分配方面，菜校也有了名额，因此从名额的角度来看，以前菜校的名额为0，现在有了名额，这对菜校的学生确实是一个利好消息。

然而，我不建议家长为了名额分配而主动选择去菜校，原因有三点：

因此，建议家长把眼光放得长远一些。最终的目标是高考，而不仅仅是中考。所以，选择一所优秀的学校，提供更好的学习环境和学习氛围，对孩子的成长和学习更有帮助。

因为优质教育资源实在过于匮乏，即使在上海。

外地对上海的误解之一是上海高考压力小，其实恰恰相反，上海高考压力不是全国最大也是之一。

上海高考升学率确实高，每年有80%的学生可以进入大学本科阶段，不过2023年上海高中录取率只有75%左右，这已经是近些年比较高的情况了，且不含没有上海中考资格的外地生源，如果算上这部分学生，那高中录取率只会更低。其他学生进入高职、中专、技校等。

这样算下来能进入本科阶段的学生仅一半左右，能进入985大学的仅有7.5%，但是上海毕业于985大学的家长比例却高得多。

上海每年有3万多名985大学生毕业，其中超过50%会在上海就业。当然不少本科生选择深造，4所985高校每年向上海输出1万名就业人员应该足够保守。如果再计入外地985毕业生来沪就业，上海每年新增985高校毕业生远超2万名。而上海每年仅有3800个孩子能考上985。即使这3800个孩子全部来自“985家庭”，也有不少交大复旦的家长发现孩子成绩不如自己。我们遇到不少新上海人心里憋着一股劲：随着孩子年龄的增长渐渐的显露出成绩不如自己的尬境，家长变得焦虑起来。

如何缓解这种焦虑？读最好的学校，上最贵的补习班。

上海考生面对的是这样一群家长和子女，压力能小得了吗？所以上海家长在教育上的支出高于其他城市，投入教育的支出比例越高，收入越高，有限的学区房炒得越高。

网上有个解读学区房的段子：学区房就是范伟小品《卖猫》中的那只猫，范伟夹包袱出去收古董，恰好遇到高秀敏卖猫。意外发现猫食盆是件珍品，于是打定主意将猫买下，顺手就带走猫食盆。可付钱后高秀敏拒绝赠送：我就靠这个盆子卖猫呢。引申过来，政府最终卖的是房子，卖的是土地，学区就是那只作为诱饵的古董。

如果看数据确实如此，明珠小学ABC三校中高级职称教师占比55%左右，森兰明珠发展到2020年也只有31%——毕竟分校以新招聘教师为主。

不过确实部分名校分校成绩得到验证，如果成绩提升与教师关系不大，那托起成绩的只有家长，我们称其为“狐假虎威”，学校将成绩拍在家长面前：看，我们没骗你吧？其实成绩取决于家长已经是共识。

即，名校通过吸引重视教育、愿意为教育买单的家长聚集，从而提升自己成绩。《校友会2017中国高考状元调查报告》显示，2007-2016年全国共产生831名状元，来自教师家庭的多达35.09%。教师并不是决定社会资源的群体，这些学生的成绩更多的是来自家庭的熏陶、对教育的重视。学校的教育氛围有一定影响，不过教育氛围依旧取决于家庭。

1997年之前上海学区房概念并不强，当时小升初是统考，靠成绩入学。1997年开始改为地段入学，后来发现优质初中成绩开始下滑。不过2003年之后初中成绩再次开始分化——民办初中开始崛起，依旧靠的是选拔生源。张江高科实验小学、平南小学等公办学校成绩向好，更多的也是依靠居民学历的提升。民间一直认为南翔没有学区，不过当地教学成绩每年都在进步——南翔的村民迁走，市区的白领迁入。

学区房的确有价值，价值仅限于吸引了大量重视教育的家长。所以我们判断名校分校含金量，一方面要看是挂名还是直属，更重要的是看吸引了什么客群。

回到“为什么学历不值钱，但是学区房这么贵？”这个话题。

通常我们认为学区房升值性来自稀缺——购买力不断膨胀，出价一定会越来越高。而学历越来越不值钱是因为可以复制，每年都有大量985高校毕业生进入社会，老的毕业生学历立即贬值——稀缺性降低。

可大家发现现在学区房也可以复制，明珠小学原来只有一个校区，后来明珠 B、明珠 C 、明珠森兰明珠临港等不断的扩张。

当然有一部分学校纯属灌水，不过民间达成的共识是：对于郊区，有名校分校即不为菜小。共识是最能决定房价走势的力量。

虽然我们都知道凶宅对身体、对居住没有影响，不过仍然不敢入手，因为共识是大部分人不喜欢——重点不是你是否在意，而是你的买家。

当名校分校吸引了部分重视教育的家长，意味着原先的学区房缩水——蛋糕尺寸固定，吃的人越来越多。

如果我们将房价进行拆解，房价=居住属性+配套+学区，学区缩水意味着房价应当缩水。另一个风险来自学区意识的淡化，其实这方面政府一直在与民间做斗争。

1997年之前上海小升初统考，家长盲目的追求优质初中导致学生过早的介入考试。为了解决这个问题取消统考，大家都读家门口的学校减轻升学压力。不过后来民办钻空子强势崛起，考试压力再次回到小学，当局无奈只好重出政策——民办初中、小学全部摇号。之所以反复纠缠，是因为学区意识容易带来“内卷”。当问及为什么要让孩子报补习班时，大部分的家长回答是大家都报了。当所有学生都报名补习班1小时，你只有报名1.5小时才是有意义的。就好像一个人站着看电影更清楚，当大家都站起来时你站着也失去了意义。

所以大的趋势是降低义务教育阶段各学校区分度，提供普惠教育，最终目标是：上家门口的好学校。前面提到的集团化办学郊区开办分校是实现这个目标的路径之一。

不过这个过程需要一定周期，中间要经历多少曲折不能确定，是否可以真正达成这个目标不能确定，说不定哪天就冒出一个类似民办学校的神奇力量。

上家门口的好学校，前提是家门口都是好家长。所以我们不能武断认为学区房就没有前景，至少短期内仍然不易复制，至少短期内对教育的追求愈加强烈：学历越贬值，越需要高学历。

之前可能大专生就够用，后来大专多了，优质岗位起点都是本科；后来本科生多了，优质岗位起点都是211高校；再后来，优质岗位起点变成了硕士。所以学历越不值钱，学区房越值钱。唯一能确定的是，学区房投资需谨慎。

投资讲究的是规避风险，底线是避免“一棵树上吊死“，即开盘就输掉全部。如果只有一套投资机会，还是远离学区较为稳妥。

另一个降低风险的方式是降低学区在房价中的比重，这也是2020年集学区、三房、品质于一体的产品涨幅领先的原因之一。

我们的回答是在能力所及的范围内，学区房依然值得买；父母之爱子，则为之计深远。原因也很简单，无论我们多么热切的希望、无论出台什么严厉的政策，学校之间的差距不可能完全消除。

根据上海市教委2023年3月发布的教育年报信息披露，2022学年，全市共有中小学、幼儿园、特殊教育学校及专门学校3308所，其中：幼儿园1708所，比上年增加9所；小学671所，比上年减少9所；普通中学888所，比上年增加21所……

每所学校教学风格不同、师资情况不同、生源情况不同，怎么可能没有差距？而且这些不同你还消除不了追求绝对的平等就像追求永动机一样，是违反自然规律的。

就好像共同富裕是全体人民的目标，中央还是明确表示：“共同富裕不是整齐划一的平均主义，不是均等富裕”。

同样是种地的农民，江浙就是比河南富裕。华南地区一年三熟、河南一年两熟，差距就是存在。调控学区最新的手段是名额分配，尤其是名额分配到校，保证了再差的初中也有考入市重点的机会。

的确一些不太好的初中出现了捡漏情况，比如浦东新区历城中学有学生640.5分考入了交大附中。正常情况交大附中录取分数怎么也得700分以上才有机会（上海中考满分750分）。

然而委属市重点，就给历城中学投了这一个名额；区属市重点，就给历城中学6个名额。或许历城中学往年真的没有7名学生考入市重点，这7个名额的提升也有限，根本影响不了全局——历城中学每届有200多名学生。整体升学率，历城中学与优质初中依旧有相当的差距。

碧云的上实东校共计367人中考，市重点以上201人，区重点以上308人。

这差距是一个市重点名额能解决的吗？当然低分进入名校给了这个学生二次起飞的机会，不过小学、初中一路在菜小过来，对将来的人生又产生多少不利影响呢？

学校的差距主要是教学体系、师资力量、生源决定的学习氛围，这些不是给几个名额能决定的。

而且学校给予的不仅是升入高中的机会，更重要的是学习方法、生活习惯、眼界开阔、同学关系等等等等，如果当初换一所比较好的小学、初中，该学生义务教育阶段的成长会不会更顺利一些？

高中只是一个中转站，最终大家的目标是高考，高考时没有名额分配的运气，该学生胜负几何？

今年还有一个特殊因素：民办学校没有过来抢夺名额分配，明年开始民办学校也能享受名额分配，这些学校又有多少机会？既然学校之间的差异解决不了，就一定有人考虑择校——想让孩子读个好的学校有什么错？不用讲自古以来，我们还比较贫困的90年代，上海就有不少家庭交择校费读好学校。

当时没有学区房的说法，一些家长为了让孩子读好的小学就花3-5 万“赞助进入”。在万元户都很稀缺的年代，3-5 万意味着是3-5个不错的农村家庭的财富总和，换算成现在的购买力至少也百万以上吧。而且这上百万的支出是收不回来的，是赤裸裸的纯消费。

现在大家抱怨学区房贵，其实只要跌幅在100万以内，成本不见得比九十年代高。何况大部分时间学区房在涨价，这是多大的福利？

说到底总有一些家长愿意为优质教育支出成本，只要优质教育与房产挂钩，学区房就永远存在。当然一定有家长对教育没那么重视，学区房的钱省下来给孩子也没问题。毕竟选择高考700分还是700万现金，大家还是会犹豫。

当然学区房有相当的风险，政策一年一变，买错了是会有相当的成本。不过把握住了学区房的本质，风险大概率可以规避。

前面我们提到了学区的本质：教学体系、师资力量、生源情况，把握住了这几条就稳坐钓鱼船。不管怎样调控，跟你关系不大。

先说教学体系，现在遍地是名校分校，据说教学方法、考试体系都保持一致。所以选择了分校或者挂名学校，这些优势基本可以共享。师资力量是很重要的资源，名师点拨的确比自己摸索要快速得多。学生再聪明也是身在山中，名师都是过来人，可以跳出窠臼站在高处总结一些东西出来。

师资力量的影响因素很多，最核心的是学校地段、学校声望以及工资支出情况。

其实想想优秀的老师找工作考虑哪几方面就好了。学校地段、声望都好理解，核心的是教师待遇，我们没办法查询每所学校情况。教育支出是区里承担，总体可以根据区级财政状况判断，区里财政富裕，教育支出一般都少不了。深圳中学招了这么多清华北大毕业的优秀教师，还不是因为能给出 40 万的年薪。在这个纬度看，黄浦、静安、徐汇等传统市区的优势很难抹杀，浦东、闵行等经济大区教育资源正在发展。

当然师资力量还有一个指标可以参考：学校教师学历占比以及中高职称人数占比。师资力量的一个风险是教师轮岗，至少目前并没有彻底贯彻。黄浦区优先试点轮岗，据说各个学校还是应付一下，仅允许1-2 名老师参与。

上海的问题是分化太大，总不能让黄浦区的老师都去松江轮岗吧。招聘时说在黄浦工作，现在调去松江会出现大量问题。区内轮岗可行性高一些，看后面会不会推进彻底吧。

另一个重大影响因素，或者说最重要的因素是生源。

已经有太多数据表明生源对学区有重要影响，无论是古美、张江还是南翔。而且这个差距永远无法抹平。千人千面，每所学校对应的家庭都不相同，教学氛围不可能统一。

更重要的是，上海房价起到了很好的分层作用，不同区域的家庭收入、教育理念、教育支出相差很大，体现在学校中的成绩怎么可能一致？

虹口双东小区，小学对口是虹口四中心，初中对口虹口实验学校的学区。

2021 年 5 月份，有位家长花了 445 万买入了虹口四中心学区房双东小区37 平一房，现在同户型只卖 280 万，还不是一楼顶楼硬伤房源。短短几年 165万跌没了。

为什么老破小学区暴跌？因为近几年择校买老破小的家庭减少了。

近几年连续对学区进行打击，大家对优质学校的追求意愿下降，越来越多的家庭讲究居住品质、学区相结合。预算不变的情况下，大家将学校由一梯队变为二梯队三梯队，从而换取更舒适的居住环境。而且这些名校的吸引力莫名其妙的就在下滑。这时老破小学区房汇集的家庭中，极其在意教育的数量变少。

一方面生源变了，教学水平可能下滑；另一方面没那么多人购入，房价自然下滑。教学水平下滑，进一步跨区择校人数减少，进入恶性循环。

大宁这样的地方，原本就可以做到学区、居住品质相结合，即使学区溢价降低，原先计划过来定居的客群并未减少。

即使学区溢价降低，大家该买还是得买，房价自然有人托底。而且学区房汇集的重视教育的家庭并未减少，甚至有提高的趋势，学校教学成绩没理由下滑。更重要的是，无论怎么调控，这些次新片区影响有限。

教育均等化，走的自然是损有余而补不足的路子。上海顶级的学区通常都是老城区，即，对口的都是老小区。

浦东明珠福外如此，徐汇四大公办依旧如此，徐汇高安路一小对口的小区中，一个次新房都没有。

所以即使是学区均等化，优先调整的也是这些学校。次新片区以二梯队、三梯队为主，总体受到影响有限。

当然前面也讲过，调整也是局部优化，学区之间的差距不可能抹平。这些优质学校的学区房，依旧有自己的价值。现在学区短期受到重锤，房价下跌可以理解。

跌到底后，即使是老破小学区房也会有自己的价值。

不同家庭对教育有多种选择，而孩子也有不同的教育出路。

"最西"的选择是纯国际学校的路线。这适合在上海工作的外籍家庭或希望接受纯西方教育的国内家庭。这条路线需要从小学阶段开始系统地做准备。

"偏西"的家庭通常选择民办双语学校的路线。这些家庭经济条件较好，喜欢西方教育精神。一般在初中阶段再决定是否继续在体制内还是转向体制外，这是一条比较复杂的路径。

"偏东"的家庭通常选择民办非双语学校的路线。这些家长喜欢更加强化的中式教育，他们倾向于让孩子在小学和初中就读民办学校。他们信奉"物竞天择"的哲学，非常注重学术竞争，希望将鸡娃教育进行到底。

"最东"的选择是一路公办学校的路线。这是最传统的教育路径，也是绝大部分家庭的选择。这条路径确定性高，性价比高，但一般需要购买学区房。

在做出教育选择时，家长们应根据自己的价值观和孩子的特点，选择最适合的教育路径。无论选择哪条路线，都应确保为孩子提供一个良好的学习环境和成长氛围

好学校不仅仅是买了房、迁了户口就能上，还需要按照户口迁入时间和房产情况排序。

在中心城区，对于入户年限要求比较高。例如静安区的静教院附校、万航渡路小学、一师附小、闸北实验、大宁国际小学，都要求一家三口的户口迁入学区房内满3年，并且对产权份额也有要求，要求儿童及父母拥有产权份额总和不少于1/3。

当然，也有入学门槛没那么高的学校，比如浦东和闵行。以前不少非沪籍家庭，买了房子也可以让孩子读名校。但现在越来越难，很多热门学校都要求上海户口。

例如浦东有19所小学要求2023年迁入户口满2年，且入户时限逐年递增，24年入学要求入户满3年。闵行也有13所小学要求2023年户口迁入满2年，且逐年递增，这13所小学主要分布在古美、七宝、莘庄、春申等板块。,

购买学区房越早越保险，越早购买越有主动权。如果等到很晚才购买，被统筹的风险就越大，而且成本也会更高。

因此，家长们在考虑孩子的教育问题时，应该尽早做出决策，以确保孩子有更好的上学机会。

在上海想要买好学区房，关键是要理解和运用“木桶理论”。

这个决策路径涉及三个方面：有限预算、教育需求和房产功能。好比组成木桶的3块木板，只有这 3 块木板一般长，装的水才能最多。就能实现利益最大化，这将是一次非常成功的学区房购置。

关键在于：会取舍、懂房子、懂学区。

首先是房产功能方面：需要考虑买在哪个地区、哪个小区，选择多大的面积等等。这就是所谓的懂房子。

其次是有限预算方面：要考虑如何分配资金、每月月供多少等。这涉及到合理取舍的能力。

最后是学区需求方面：要明确孩子的升学路线和教育理念，判断是自住还是挂户口等。这就是懂学区。

除了理解这些理论，还需要在实践中应用，做出每个环节上的正确决策。

首先要制定适合自己的教育规划，然后根据教育规划和预算正确选择学区。最后再选择性价比较高的学区房。

我给出的建议是：

重要的是要记住：上海的房票有限，而且购买第二套房产的首付要求高。因此，家长需要提早进行部署和规划，以确保能够买到合适的学区房。

以前选学校的逻辑是：先选择一所优质的小学，然后争取考上好的民办初中。因此曾经有这样一句话：初中没有学区房。

然而，从2018年开始，陆续实施的教育新政打破了这个逻辑。学籍对口、公民同招、民办摇号等政策相继出台，导致跨区读公办初中受到限制，跨区选择民办学校也被削弱，最终演变成了“选区定终身”。

尤其是在2021年12月发布的2022年中招细则中，市重点高中的60%到65%的名额都是通过名额分配方式录取的，更加巩固了“选区定终身”的逻辑。哪个区的优质市重点高中越多，哪个区的考生选择越多；哪个区的四校分校或市重点分校越多，哪个区的考生越幸福。

因此，一开始的选区决策就变得非常重要。

对家长而言，了解并适应当前的选学校逻辑是非常重要的。他们需要了解不同区的教育格局，弄明白学校的招生政策和入学排序，为孩子规划好升学路径。认同了选区的重要性，但又面临选择哪个区的困扰。

针对每个区的教育评估，我们从教育资源分布、高中实力、初中实力和公办资源这四个维度，对全市所有区进行了打分，每个维度基础分为2分，上限为10分。

具体解释一下评估模型：教育资源分布，指的是该区高中梯队设置合理，每一档次都有备选学校。高中情况，指的是该区高考进入211大学及以上的机会。初中情况，指的是该区中考进入四校八大学校的机会。公办资源，指的是该区公办学校资源的丰富程度。

以大家最关心的浦东为例，来谈谈该区的教育情况。浦东在各项评估模型中得分都很高，可谓是教育强区。浦东的教育资源虽然强大，但家长们仍需直面其优势与劣势。

优势在于该区有许多优秀的高中，让头部学生有更多进入四校和其他强市重点高中的机会。同时，浦东的学生总数较多，因此也有较多名额分配。然而，劣势也很明显，因为浦东的人口众多，录取比例相对较低，竞争压力较大。

另一个新上海人比较聚集的区域是闵行，其评分也相对较高，可以称为新晋的教育强区。闵行的优势在于拥有许多市重点高中和四校分校，提供较多的高质量学府。然而，劣势是民办学校实力较强，中考考生数量众多，竞争非常激烈。

徐汇区的优势在于有四校级高中和众多强市重点高中，让头部学生有更多选择。同时，闵行的优秀学生回流，为徐汇学生争取到更多名额。然而，劣势在于竞争较为激烈，因为民办学校的实力相对强于公办学校。

黄浦区是中考录取率较高的区域，其各项评分较为均衡。优势在于有众多市重点高中，中考录取人数较少，因此人均录取率较高，中考压力相对较小。然而，劣势在于缺少四校级高中，而有些市重点高中的质量可能存在问题，有伪市重点高中情况。

普陀曾被称为教育洼地，其各项评分也较为均衡，值得关注。优势在于头部市重点高中质量较高，有许多特色高中和优质一贯制学校，适合选择公办路径。然而，劣势在于入学门槛较高，对户籍年限的要求较严格。

随着五大新城的建设，嘉定近两年受到不少关注。优势在于四校分校转为区属，新增一个市重点高中，并引进了一些名校。然而，劣势在于容错能力较一般，一旦考得不好，备选方案会受限。

综上所述，比较推荐的区域包括黄浦、普陀、静安、浦东、闵行、徐汇、杨浦。长宁、虹口、嘉定、青浦、宝山、松江则相对一般。而奉贤、金山、崇明等区则较为不推荐选择。

家长们在做决策时应综合考虑各个区域的教育情况，以为孩子选择最适合的学区。

虽然上海一直致力于均衡优质教育资源，并在大力新建学校，以满足上海家庭对于孩子能够就近上好学校的需求，但不得不承认，优质教育资源仍然相对稀缺，学校之间的差距依然存在。

一般来说，老牌学校由于其办学历史悠久、办学经验丰富，师资和生源相对较为稳定，教育质量也较为优越。

例如徐汇区的四大公办学校——建襄小学、向阳小学、汇师小学、高安路一小，还有老静安区的一师附小、万航渡路小学，以及黄浦区的上海外国语实验小学、卢湾二中心小学等，这些学校的对口初中也都表现不错，是很值得家长选择的学校。

而新上海人聚集的浦东新区和闵行区，虽然学校的历史和沉淀相对较短，但由于区政府执政能力强、资源投入较多、产业集中、人才聚集，也涌现出不少优秀的学校。

例如浦东区的明珠小学、福山外国语小学、六师附小，以及闵行区的明强学校和闵行实验小学，这些学校口碑也很不错。

随着各种教育新政落地，不少家长担心多校划片的风险，再加上二胎和三胎越来越普遍，一贯制学校成为许多家长的优先选择。

例如静安区的静教院附小、徐汇区的师三实验小学，杨浦区的上海音乐实验学校，虹口区的虹口实验学校，普陀区的晋元附小、江宁学校、中远实验学校，闵行区的辛城学校和莘庄小学，浦东区的上实东校和洋泾菊园小学等等，这些学校入学的确定性较高，多校划片的风险较小，因此近两年也越来越受家长青睐。

除了中心城区之外，郊区也有一些优秀的学校，不过由于离市中心较远，主要以本地居民为主，不太适合在市中心上班的家庭选择。

一、学区名额被占用

自2014年开始，上海陆续实行了“五年一户”政策。“五年一户”指的是每户地址在五年内只能享有一次同校对口入学的机会。具体来说，同一个门牌号地址的同一居住户，在五年内只能有一个对口入学名额（双胞胎和二孩除外）。

静安区是最早实行这一政策的，从2014年开始。随后的几年，其他区也相继实施了这一政策，但每个区的具体规定略有不同。全区实行的有：杨浦、黄浦、长宁、宝山；部分学校实行的有：静安、普陀、虹口、浦东、松江；入学矛盾较为突出的学校实行的有：徐汇、闵行、嘉定。

关于“五年一户”如何计算，不少家长误解为要提前五年买房，实际上不是从购房的时间开始算起，而是看孩子上学的五年内，是否有其他孩子通过这套房子对口入学。

二、户口不符合要求

上海入学的第一顺位是“人户一致”，但许多家长对“人户一致”的理解存在问题。“人户一致”指的是居住地和户籍所在地是同一个地址。

举例来说，小王住在闵行区，但户口在徐汇区。如果在居住地的闵行区想要对口入学，就不符合“人户一致”的要求；而在徐汇区的户口所在地房子对口入学，就满足了“人户一致”的要求。然而，“人户一致”只是最基本的要求，每个区甚至每所学校对于“人户一致”的具体补充要求都可能有所不同。

例如，嘉定区对于“人户一致”的要求是：户主必须是儿童本人或直系亲属（父母、祖父母、外祖父母），而产权人仅为儿童本人或直系亲属。有些家长容易踩坑的地方在于，户主是孩子哥哥或姐姐的名字，但实际上，兄弟姐妹不被认为是直系亲属，这是许多人不了解的情况。

三、产权人不符合要求

很多家长以为，只要是自己的房子，户口也在里面，就符合“人户一致”。但实际上，产证上写谁的名字，是否约定份额，也有不少坑。

例如浦东新区的要求：户主须是学生的父母、祖父母或外祖父母之一，且房产证产权人须为户主本人（全部或共同共有产权）；学生本人为户主的，房产证产权人须为学生本人（全部或共同共有产权）或其父母（全部或共同公域产权）。

容易踩坑的点有三个：

四、入户年限不够

有些区对于落户年限有明确规定。

例如，杨浦区的热门学校打一、控二的录取要求是小孩的户口必须报出生在这套房产上，才能录取为第一顺位；宝山区从2019年开始规定，必须在直系亲属户籍内满5年并同住才能报名。静安区的一师附小、万航渡路小学、静教院附校、闸北实验小学、大宁国际小学等热门学校规定：2019年落户必须满1年，2020年必须落户满2年，2021年必须落户满3年。

浦东和闵行这两个区由于新上海家庭比较多，本来对落户年限要求不高，但2021年也有很多学校发布超额预警，要求自2022年起入户满一年，且逐年递增。

有一些学校的入户年限要求在招生简章里可以看到，而有些学校虽然没有明确规定要求落户几年，但由于非常热门，报名人数超过计划招生人数，需要按照入户年限长短来排序。

五、对口初中变化

还有一种情况是，小学的划片范围没有变化，但对口初中发生了变化。例如，黄浦区的上师大附属卢湾实验和师专附属小学，这两所小学之前对口的是李惠利中学，但在 2019 年改为对口比乐中学，李惠利学校的牌子也换成了比乐中学。

再比如徐汇区的东二小学，2020年对口的是零陵中学和市四中学，而在2021年新增了部分对口南洋初级中学，其余仍在零陵中学和市四中学之间电脑派位。不过徐汇区的小升初一直采用电脑派位，存在不确定性，家长们也有心理准备。

还有普陀区，之前都是小学直接对口某一所初中，但在2021年新增了电脑派位方式。例如真光小学、树德小学、金州小学之前对口区教院附中，改为摇号录取区教院附中和梅陇实验中学。

六、非住宅类不能落户

前面提到过，买房前要确定学校的划片范围，但即使某个小区在划片范围内，也不代表你买的这套房子就一定可以对口入学。

因为有的小区，并不是所有房子都是住宅类产权，如果是非住宅类产权，就不能落户口，从而不具备学区名额。这种情况不是太常见，但也的确有人踩过这样的坑，家长还因为不能对口入学而向教育局提起诉讼。

然而，最终家长败诉，只能接受统筹去其他学校。因此在购房时，务必要确定所购房产是住宅类产权，可以落户口才行。

挂户口学区房案例：

有的家庭预算不多，或者自己已经住了1套房，但对口学校是菜校，想买个挂户口学区房给孩子上学。

有位客户是毕业后就落户上海，但被公司派到外地常驻，孩子也在当地读书。考虑到上海升学容易一些，准备给孩子转学到上海来，买房预算330万。

上海的好学校很多，但是转学能进的好学校非常少。因为好学校都很热门，大家都非常想进，转学名额及其有限。

自住兼学区房案例：

有的家庭，对房子的居住品质要求比较高，同时也希望兼顾到好学区，但是对上海不太了解，工作忙，没时间研究和筛选。

有一位985学校毕业来沪，刚在上海工作并落户。找到我之前，几乎看遍了上海中环内所有的新房，但都没看中，有的因为积分不够，有的因为新房有硬伤，有的因为学校一般，不愿意去，加上本来做金融，工作很忙，空的时候还得去看房，觉得很累

个人简介

【专业背景】：本人从事房地产行业多年，专业度强；对浦东新区各板块发展有独特的见解；深耕上海学区房领域；对公、民办学校背景、学校质量非常了解；清楚了解上海各区教育背景&升学政策。个人微信178-2185-7731。

【专业服务】：为家长制定升学规划&择校指南；购买学区房服务；一切房地产相关知识、政策可提供免费咨询服务；贷款相关问题；

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待续…….