上海南站，终于要崛起了！

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很多人都在说，上海南站存在感越来越低了。

高铁时代无高铁、CBD时代无CBD，商业也凋零……

不过这个很多人嫌弃的普速列车站，将全面升级为动车站，迎来第二春！

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上海虹桥站、上海站、上海南站是上海客流前三的铁路枢纽大站。

尽管上海南站也位列其中，但近些年存在感越来越弱了，“有枢纽之名确无枢纽之实”。

在全国高铁蓬勃发展的时代，上海南站一直是作为一个普铁站点存在。

2006年启用至今，上海南站主要开行的是去往我国南方省市的普速列车，绿皮车比较多，依托的是沪杭铁路和金山铁路两条线路。

而上海站依托的是京沪铁路、沪昆铁路和沪宁城际铁路三条线，主要开行北上列车，除了拥有普速外还有高铁、动车、城际，比较繁忙。

而上海虹桥站线路最多，发挥的枢纽作用也比上述两个站点都更强大。

普铁命运的出身，决定了上海南站无法高光到哪里，在高铁时代逐渐没落也就不足为奇。

之前还出现了一个奇葩事，上海南站的“上”字不亮了，网友睡一觉还以为到了海南：

根据上海铁路局公布的《2021年长三角地区客流TOP20火车站》名单。

上海虹桥站、上海站、上海南站分别排TOP2、TOP4、TOP12，年度客流量分别是5107万、2352万、1048万。

也就是说，上海南站的客流量还不到上海站的1/2，仅为上海虹桥站的1/5。

自从2010年上海虹桥站开站后，上海南站的客流就受到了虹吸，车站地位下滑严重。

之前上海南站也开行过动车，但是虹桥高铁站崛起后就把动车的班次也吸走了。

现在也就每年春运期间上海南站的客流会大一些，平时都没什么人，成了“一时繁忙”。

目前上海站普速火车的占比仅为24%，经过多轮改造后越来越像一个高铁站了。

而上海南站普速火车的占比高达44.6%，剩下的就是一些速度也很慢的城际列车，通行效率不高。

由于人流太少，上海南站不得已在2021年底开始进行动车化改造了。

2025年起上海南站的所有普速列车始发和终到都将改到松江南站。（可想而知，未来的9号线会更加拥挤）

松江南站枢纽越做越大后有望超越上海站在上海东站、上海宝山站建成前成为仅次于上海虹桥站的魔都第二大火车站。

待东站、宝山站建好后，上海南站的名气与地位将不可避免地进一步受到削弱！

不过这也并不是什么坏事，当所有的普铁都被抽空后，上海南站将升级为全动车站，虹桥站也会分流一部分车次到这里，而且还会引入沪苏湖高铁。

以此来看，上海南站又将迎来“第二春”！

上海南站动车化改造后，通往金山的城际铁路班次会增加，金山“小火车”距离公交化运营更近一步，金山的朋友们该高兴了。

此外，金山铁路以及沪杭客专还将恢复莘庄站的客运功能，这可能是对机场联络线莘庄不设站的补偿吧。

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不过这个动车化改造有些晚，还是让上海南站错过了高铁时代。

虹桥依托高铁发展了商务区，而上海南站一直缺乏高端商务交流，当初规划的商务区也一度陷入难产。

上海南站商务区的规划是在2006年提出的，比虹桥商务区（2009年）还要早3年。

这在当时是备受全上海瞩目的最牛批的陆上门户商务区：

可惜时至今日二者的发展已是天壤之别。

上海虹桥商务区我们经常听说，但是已经很少有人再听到上海南站商务区了。

当规划出来后，上海南站商务区一直裹足不前，拖到2012年才开始舍得拿地出来卖，这一晃6年过去了。

那一年万科联合绿地、九龙仓以54亿元的价格夺得南站商务区地块，成为当年的总价“地王”。

到了2015年，南站的万科中心一期办公楼才建成，同年启用万科创客空间，2017年搞了二期的中城绿谷，三期办公楼明年才建成投用。

从首期落地距离规划已经过去了一个小十年！

在这期间，虹桥商务区快速崛起、发展成型，吸引了无数国内外跨国公司总部的入驻，是实打实的“商务区”。

而南站商务区仅有万科的几栋办公楼，入住的企业并不多，三期办公站还在建，进展一直很慢。

现在已经没有人再叫它为上海南站商务区了，而是被徐汇万科中心所取代。

这种叫法的改变，无不预示着南站商务区的名存实亡，地位早已不复存在！

南站商务区之所以胎死腹中，也在于徐汇确实没有太多精力来打造它。

早期徐汇还在搞徐家汇四大副城的建设，同时漕河泾开发区也不能落下，后来徐汇又在滨江搞了西岸金融城、西岸传媒港。

尤其是在虹桥商务区和莘庄商务区的直面挟击下，上海南站商务区可谓“六面楚歌”：

再往东看，后起之秀的世博前滩风头也盖过了南站。

在整个徐汇的发展战略中，哪里还有南站的一席之地？南站不由地心中一酸……

不过三十年河东三十年河西，风水轮流转，南站商务区难产了这么久，终于有了新动作。

在发展完北城几大中心后，徐汇开始把精力放在中城的南站了，让南站发展迎来第二春！

目前徐汇万科中心已经引来了小米上海公司的总部，还吸引了字节跳动、百事可乐、德希尼布、李锦记、全筑、林内、中智等一众TMT、批零贸易、专业服务类领军企业。

虽没有漕河泾那样卧虎藏龙，但是南站万科中心聚集的企业也形成了一个小气候。

徐汇还在万科中心商务区的基础上成立了"徐汇人力资源产业集聚区”和“徐汇国际人才港”，明确“一区一港”建设是徐汇进一步打造高水平人才高地的重磅举措。

现在徐汇也想明白了，只有中部崛起了，才能代表整个徐汇崛起了。

伴随着19/23号线、机场联络线的修建，未来徐汇还准备开发华泾这一块处女地，中南部地区将持续成为发展重点！

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不可否认，上海南站的商业有些拉胯，奥特莱斯餐饮业档次低下、零售业经营也比较惨淡。

这个商场是在2016年开业的，有些年久失修，环线去调研时发现商场的电梯口正在漏水，下来还被滴了一头水：

下到一楼看到有些餐饮店已经是大门紧锁了：

零售服装都在打特价甩卖，但来逛商场的人却没几个，显得很冷清：

当然这些都是全国普遍的现象，连徐家汇开了30年的老店太平洋百货都倒了，奥特莱斯关几个小店算个啥？

除了奥特莱斯外，南站的商业很少，另一个就是很小的中星城了，入住的品牌只有几家，反而不如奥特莱斯：

比起虹桥高铁站旁的虹桥天地购物中心、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场等商业，上海南站被甩开了不止一条街。

不过如同交通和产业那样，上海南站的商业也将迎来“第二春”！

徐汇万科不仅在这里打造了办公楼，还建了近10万平方米的商业综合体，预计明年全面开业，将为整个南站带来一个全新的消费业态：

这就是万科广场商业，集亲子乐园、运动公园、全民健身休憩的生态公园等一体，打造的是多种复合功能的POD综合体，未来会是片区商业的新地标。

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也正是因为受到诸多不利因素的拖累，上海南站板块的整体均价被拉得很低，只有7.2万元/m²。

比东南部的植物园和长桥板块低9000元/m²，比北部的康健低1.3万元/m²，比漕河泾低1.8万元/m²，比古美也要低8000元/m²。

这也说明，上海南站是一块洼地，房价性价比确实高！

我统计了一下，在本轮行情涨幅中上海南站并没有跑输大盘，而且涨幅还很亮眼：

以长途客运南站对面1997年的金牛花苑为例，目前挂牌7.1万元/m²，其中两室户型的2020年成交单价在5.2-5.8万元/m²，2021-2022年最高涨到了7.2-7.6万元/m²，整体涨幅34.5%；

西南模范中学旁1995年的华东花苑，目前挂牌6.5-6.9万元/m²，两室户型2020年成交单价在4.5-5.2万元/m²，前两年最高涨到6.5-7.1万元/m²，整体涨幅40.2%；

动迁大居1993年的汇成二村，目前挂牌6.5-7.1万元/m²，以一室户为例2020年成交单价在4.9-5.5万元/m²，前两年最高涨到7.1万元/m²，整体涨幅36.5%！

现在其他区域的学区房都跌得很厉害，比如隔壁闵行区的高兴花园从10万元/m²跌到5万元/m²腰斩了。

但生在“教育一哥”徐汇区的上海南站的学区房却依然坚挺，仍然维持在10万元/m²左右的成交价。

傍着上海小学、徐汇区教育学院附属实验中学（徐教院），对口的汇成五村、上中路100弄、园南新村、光华园、长桥一村和长桥五村等房价卖得都很高。

其中上中路100弄挂牌9.4-10.9万元/m²，这个小区以前是教师公寓，因为有小户型总价低用来挂户口很抢手，一房350万，两房360-400万，2017年以来成交价一直稳定在10万元/m²以上；

园南新村（1985年）挂牌也很高，大多在8.3-9.9万元/m²，一房316-400万，两房430万左右。2020年以来成交价格一直稳定在9-10万元/m²；

光华园（1994年）房龄比园南新村新一些，虽然挂牌在8.4-9.3万元/m²，但具有面积大、总价高的特点，一房380-480万，两房493-664万，近三年成交价一直维持在9万元/m²左右，没怎么跌。

上海南站拥有全区最好的高中上海中学，这是它的荣光，不过要考。上海小学、徐教院初中虽是二梯队，但是比上不足、比下有余，南站板块的学区总体还是不错的。

综合来看，上海南站非学区房6-7万元/m²，学区房9-10万元/m²，相较古美、七宝、漕河泾、田林、龙华等板块很具性价比优势。

从石龙路商务区到南站万科广场，再到动车化改造，南站不断引入新的产业，种种迹象表明徐汇开始重点打造中城地区了。

此外，在南站板块还有一个徐汇区南部医疗中心正在建设即将投入使用，徐汇准备把更多的资源往中南部倾斜：

从交通到产业，从商业到医疗，上海南站这个板块开始在慢慢变好了，发展或将迎来第二春！

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编辑∣环线咨询

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