成都市TOD“137”圈层规划模式及“All in One”理念研究与实践

科技导报

2024-02-23 17:59:55

为更好提升开发项目全生命周期运营品质，实现业态精准定位、差异发展、可持续运营，成都市地铁率先提出“All in One”理念，即一个公共交通导向的开发（TOD）项目包含多功能复合的业态。本文获取了成都市已开通运营的373座轨道交通站点区域内的土地价格及兴趣点（POI）站点数据，采用局部变参数的地理加权回归模型（GWR）分析成都市轨道交通站点对周边土地的增值效应。

从日本、新加坡等地的经验来看，公共交通导向的开发（transit-oriented development，TOD）各有不同的发展模式。就国内城市而言，TOD模式也不尽相同。成都市主要以政府主导，实施全域TOD综合开发，制定系统完备的“1+3+N”的顶层设计：1个TOD战略规划——《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》；3个政府文件——《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》（下称《实施意见》），《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》和《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》；N个配套措施——涉及土地出让、合作开发、容积率转移、国有资产招租招商管理办法、地下空间开发利用、不同等级站点商业占比等20项。成都市TOD综合开发具有其独特性。

成都市将2035线网规划中696个站点和90个车辆基地周边用地（用地以轨道交通站点为中心，按照一般站点半径500m、换乘站点半径800m确定综合开发用地范围；车辆基地综合开发用地按包括车辆基地本体工程用地以及周边不低于本体工程用地规模2倍的开发用地确定综合开发用地范围）作为TOD综合开发用地进行管控，要求土地在上市前编制轨道交通场站TOD一体化城市设计，并按照“All in One”策划理念（在一个TOD综合开发项目中实现多功能复合的业态融合策划理念，其中，All是指多功能复合的业态融合，One是指一个TOD综合开发项目）和“137”圈层规划模式调整或修改原有用地控制性详细规划。成都市在《实施意见》中提出了“无策划不规划，无规划不设计，无设计不实施”的原则。为保障策划、规划、设计各阶段的全流程管控，成都市政府相关部门组织编制了商业策划导则、一体化设计导则等作为策划、规划、设计各阶段的指导性文件，为轨道交通场站TOD综合开发提供工作指引。

研究理论

“All in One”理念

为提升开发项目全生命周期运营品质，实现业态精准定位、差异发展、可持续运营，开展专业策划，明确片区目标定位、产业体系、业态规模、运营模式。按照以人为中心，以公交为导向的发展目标，基于区域功能定位、资源禀赋、产业基础、人口特征等因素，构建交通圈、商业圈、生活圈“三圈合一”的城市布局，打造全客层覆盖、全业态融合、一站式满足的站城空间。专业策划的总体要求包括充分对接上位规划，分析和研究片区资源，合理确定片区的发展目标和定位；衔接产业功能区规划，科学制定产业发展体系及思路；构建片区合理的功能体系，科学测算开发规模，并形成市场化、具有实操性的商业模式，制定科学合理的开发计划。

TOD“137”圈层规划模式

TOD“137”圈层布局功能具体指在步行尺度内即可充分满足人们对商务办公、居住生活和休闲娱乐的需求。以轨道交通站点为中心，在半径100m核心区布局酒店和商业服务业设施，打造具有显示度的城市地标；在半径300m次核心区布局商务办公、科创空间、产业功能及公共服务设施，塑造灵动多样的城市场景；在半径700m非核心区，布局住宅、公园等生活生态空间，营造“从城市到自然”的诗意栖居环境，如图1所示。

图1 TOD“137”圈层规划模式

TOD“137”圈层布局原则的实质在于功能融合与空间重构，核心区以高强度开发为特色，构建功能复合、业态齐全、配套完善的城市核心功能区。由于开发量向核心区集中，其他区域可以利用腾退出的城市空间布置城市绿地、社区公园等特色鲜明的开敞空间。TOD“137”圈层布局将轨道交通带来的人流量转化为商业流量，核心区提高容积率的政策提升了核心区商业价值，绿地增加提升了生活品质和物业价值，圈层规划提升了土地价值。

研究范围与数据

研究范围

成都市是四川省的省会，是中国西南地区重要的经济中心。成都市分为20个区，面积为14335km2，人口约为2090万。根据《成都市城市总体规划（2016—2035）》，外环线以内的区域被视为核心区，是成都市城市结构的主要组成部分。成都市的5个主要区都位于市中心，以内环路为界。截至2021年底，已有12条地铁线路投入运营，总里程为518.96km，日均客流量为331万人次。研究范围为成都市已开通运营的373座轨道交通站点（图2）。

图2 研究范围示意

研究数据

为证明土地价值与“137”理论的相关性，选取成都市已开通运营的373座轨道交通站点区域内的土地出让成交价格作为模型的因变量。结合研究区域内各项数据的可获得性，自变量选取影响土地价值的区位特征变量、邻里特征变量。其中，区位特征变量的主要指标为与地铁站的距离；邻里特征变量为商业地块数量、公共服务地块数量、住宅地块数量、商住混合地块数量。各变量的均值及方差由Excel软件计算得出，用以说明各变量的集中趋势和离散程度。模型变量的选取与描述如表1所示。

表1 模型变量的选取与描述

研究方法

空间自相关分析

相关位置上的数据间具有一定的空间自相关性，该方法对相关性以及相关程度定量化，刻画了某位置上的数据与其他位置上的数据间的相互依赖程度。通常选用莫兰指数（moran's index）衡量空间相关性，包括全局莫兰指数（global moran's index）和安瑟伦局部莫兰指数（Anselin local moran's index），反映了空间邻接或空间邻近的区域单元属性值的相似程度。莫兰指数I的计算公式为

式中，Zi是要素i的属性与其平均值的偏差，Zj是要素j的属性与其平均值的偏差，wi,j是要素i和j的空间权重，n等于要素总和，S0是所有空间权重的聚合，其中，S0公式为

ZI的得分按以下公式计算

其中，

式中，ZI为Z检验统计量，E[I]为总体均值，V[I]为样本的方差。

地理加权回归模型

地理加权回归模型（geographically weighted regression，GWR）是一种基于空间位置变量的回归分析模型。区别于传统的全局回归模型，GWR模型是一种局部回归模型，即模型的参数取决于不同样本位置的空间变化。GWR模型用于描述一个特定变量因不同空间位置的关系而产生不同的变化规律，从而提供了对该变量在不同位置上的影响程度和空间分布情况的描述，能够较充分地考虑到土地价格的空间异质性。

GWR模型的公式如下

式中，（ui，vi）为样本i的空间经纬度坐标，βk（ui，vi）为样本i的待估回归参数，β0（ui，vi）为常数项，xik为第k个解释变量在第i个样本点的取值，εi为误差项。

选取R2、Adjusted R2、赤池信息准则（Akaike information criterion，AIC）/莫兰指数，对GWR模型的拟合优度和空间相关性进行考量。R2、Adjusted R2越大，AIC值越小，模型的拟合优度越好。空间的自相关程度用I衡量，其值被归一化到[-1,1]，I>0表示空间正相关性，其值越接近1，空间相关性越显著。I 分享到：

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