广州楼评之「万科欧泊」：整个番禺，为什么数它最能打？

　　最近跟姐妹们闲聊，聊到最无法忍受另一半的什么缺点，有的说“懒”，有的说“不爱干净”，有的说“贪玩”，有个姐妹来了句，“只要他赚的钱足够多，对家庭基本负责，这些缺点都可以略过......”

　　这，不就是大众对好男人的评判标准吗？你可以有点懒，有点不爱干净，有点贪玩，但只要你赚钱养家，你就还是个好男人。

　　位于番禺万博板块的万科欧泊，就是这么一个“好男人”。

　　七年前，业主们为了跑掉的学位，又是拉横幅，又是静坐，惨兮兮。谁想到几年后，在万博CBD的带动下，万科欧泊身价倍增，转身成为了“好男人”，此后再也没人提起学位事件了。

　　十年前，曾名新光城市花园的万科欧泊更是名不见经传的小弟，被当时的“华南八大金刚”碾压，没想到今天华丽逆袭，在过去一年涨幅高达29%（据安居客数据统计），成为万博领涨楼盘。

　　从小弟逆袭成大哥，万科欧泊到底靠的是什么？镁姐这就带着大家一探究竟。

　　1、优点

　　我们先来个快评，万科欧泊的核心竞争力来自：万博CBD地段赋能+小区楼龄新物业佳+主打带主套小三房户型。

　　万博CBD核心区内，地段躺赢：

　　2011年，万博CBD概念首次提出，经过9年发展，终于将于今年迎来全面交付，而携程、欢聚时代、YY语音等互联网名企已经入驻。作为番禺的CBD，万博近几年的高速发展有目共睹，也带动了板块内楼盘的飞升。

　　其中，万科欧泊就是距离万博CBD核心最近的楼盘，大量的科创类就业人才想在此安居乐业，自然把它当作首选。

　　当然，有万博CBD罩着，配套怎么可能差？万科欧一1公里范围内有双地铁配置，地铁7号线南村万博站+员岗站，南村万博站同时也是18号线站点（预计今年开通）。同时，万科欧泊距离珠江新城CBD不到20公里，每日通勤也能接受。

　　小区几百米范围内还有番禺天河城、番禺万达广场等商业配套，未来还规划建设大型的地下商业空间，看来是抄了天河商圈+珠江新城商圈的作业，挺聪明的嘛。

　　楼龄新+物业不错：

　　万科欧泊一共分为五期，一二三期为万科红郡纯别墅社区，四、五期主打洋房住宅（除了1栋10层高的公寓），别墅毛坯交付，所以入住率不高，大家通常谈的万科欧泊，一般指四、五期的住宅产品。

　　小区于2012年开盘，14-16年交房，楼龄比“华南八大金刚”都要新，加上物业不错，小区人车分流，整体面貌都不错。

　　小区实拍图

　　小区内有儿童游玩区、活动广场、游泳池、跑道，园林打理得也不错，绿化率36%，所以还是挺适合住家的。

　　小区实拍图

　　判断一个小区物业好不好，最简单粗暴的方式就是看物业费。汇悦台物业费9块多，才能称得起顶豪的物业水平。凯旋新世界广粤尊府物业费比枫丹丽舍贵，也是因为前者物业更好。

　　镁姐在万科欧泊看到，每个单元都有门禁，有阿姨修剪植被，难怪物业费要3.3元平米每月呢，C区是大户型，物业费还要贵1元。

　　主打带主套小三房户型：

　　不同于前辈们大两房、大三房的设计，万科欧泊主打三房主套户型，可以说押对了宝。

　　小区占地面积13.4万平，相当于4个中海花城湾，共23栋高层洋房，分为A、B、C三区，总户数4897户，D区是公寓。

　　A、B区主打95平左右三房主套户型，还有少量80平左右的两房；C区主打143平、187平的3-4房大户型，其中86平的顶复单位为整个小区的楼王，更适合改善型群体。

　　10年前能把三房主套作为主力户型，可以说万科欧泊还是挺有眼光的。

　　户型鉴赏：

　　95.76平三房两卫

　　阳台与入户花园、两个卫生间均能做到南北对流，卧室一朝南二朝东，带主套小三房，不过两个次卧面积偏小。业主很自信，挂牌价5.8万+。

　　95平三房两卫

　　南北对流条件不如上面的户型，亮点在于横厅，开间大，采光面更大。

　　C区为143平、187平的大户型，3梯3户，望别墅，适合自住改善型群体。

　　2、缺点

　　接下来，我们看看这个“好男人”的缺点。

　　密度较高：万科欧泊为围合式布局，因楼栋较多，且均为高层洋房（32层、35层、42层），所以密度较高，稍显压抑。

　　小区实拍图

　　同时有不少读者朋友反映，每层楼的层高有点低，也让人不太舒服。中介告诉镁姐，层高大概是2.7米（未验证），而一般来说，层高达到2.8米以上才比较舒服。

　　学位普通：虽然没有人再拿八年前的学位事件说事，但万科欧泊最后给业主的学位确实大打折扣，对口的公办红郡小学口碑一般，所以虽然可以优先给欧泊的业主子女入读，但业主未必买帐，不少家长会把孩子送到附近的民办小学，比如去蹭碧桂园、雅居乐、星河湾的学校。

　　车位紧张：镁姐多次踩盘后发现一个规律，凡是大盘，总难免遭遇资源紧张的问题，要么学位紧张，要么车位紧张。万科欧泊也不能幸免，近5000户，车位只有3600个，能不紧张吗？

　　噪音和修路：部分楼栋靠兴南大道，受噪音影响较大。兴南大道在建南大干线，晴天烟尘滚滚，雨天道路泥泞，堵车更是家常便饭，好在预计明年能够全线通车，届时堵车情况将有所缓解，但估计噪音问题进一步加剧。

　　3、这个盘给大家什么启发？

　　地段+楼龄+产品，成就了今天的万科欧泊。万科欧泊，像极了公认的“好男人”，综合条件不错，又有核心竞争力，所以密度较高、学位普通这种小瑕疵，也就没什么啦。

　　纵向对比，万科欧泊从开盘时的“1字头”到如今的“5字头”，不到10年涨了3倍多，遥遥领先于番禺众多楼盘。

　　万科欧泊的成功，再一次证明，选择比努力重要。

　　* 地段比产品重要，欧泊占据万博CBD核心地段，光这一点就赢了一众没有板块概念的楼盘。楼市的世界里，酒香也怕巷子深，地段和交通条件俱佳的楼盘，涨得快。

　　遥想当年，地铁7号线开通之前，番禺品质最好、价格最贵的小区，当属星河湾，没想到7号线一通，星河湾这个以品质见长的大盘，就被万科欧泊为代表的地铁盘给超过了。

　　这说明啥？品质再好，也不如地铁能打。

　　* 做产品要有前瞻性，欧泊在10年前就把带主套小三房作为主打户型，到现在都不过时，这个选择帮助业主轻松跑赢市场。

　　不过，横向对比，万科欧泊的涨幅还是输给了东边的美林湖畔、盈彩美居。要知道，2017年之前，这三个盘的价格是差不多的。

　　为什么，在番禺称王的万科欧泊，却输给了东边的美林湖畔、盈彩美居呢？

　　归根结底，还是来自产业的差异。天河、黄埔都是高新产业高地，轻轻松松拉动楼市，番禺产业以传统制造业为主，近几年有了万博，才有力气奋起直追。而且，番禺作为睡城的角色有点根深蒂固，对新广州人的吸引力有限。

　　不过，眼下东边尤其是黄埔狠涨了一波，送走了不少刚需客，倒是给番禺带来了新机。万科欧泊作为万博CBD的标杆楼盘，仍有上扬空间。

　　4、购买建议

　　所以，万科欧泊还值得买吗？

　　作为万博CBD的标杆楼盘，万科欧泊当然值得买。如果你在万博CBD及周边工作，可以考虑欧泊的三房户型，A1-A5南向望别墅的单元最佳；如果预算够，C区的大户型单元也可以考虑，但流通性肯定不如三房户型，而且总价七八百万以上的同类产品还有得挑。

　　如果出于投资目的，地段佳、楼龄较新的欧泊也是个不错的选择，最好选三房户型，不过小区去年短期涨幅有点大，需要时间消化，可以看看周边还没涨透的小区。

　　需要提醒的是，目前欧泊在贝壳APP在售房源高达100套，3000多户的美林海岸在售房源仅21套，这也间接说明了万科欧泊为什么会输给美林海岸这些东部楼盘？天河楼盘的供求关系真的普遍很紧张，而在番禺，任何一个盘，都存在大量的卖盘竞争，这样价格怎么上得去？