选前承诺：新州所有类型公共交通免费乘坐？！TGA公布新规：澳洲常备药即将限购！

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澳大利亚财经市场信息周报

AFN 研究院

2023.1.29– 2023.2.4（第137期）

AFN 澳大利亚主要宏观经济指标 （截至2023.1）

现金利率

3.10%

经济增长

5.9%

通货膨胀

7.3%

失业率

3.4%

就业增长率

4.2%

工资增长率

3.1%

周平均收入

$1,344.70

家庭储蓄率

6.9%

净外债 GDP占比

36.2%

数据来源：AFN研究院， Bloomberg, Wind

AFN 利率监控 （绿涨、红跌、黑平）

澳元兑美元

0.69

澳元兑人民币

4.69

澳元兑港币

5.43

澳元兑欧元

0.64

澳元兑英镑

0.57

澳元兑新西兰元

1.09

数据来源：AFN研究院， Bloomberg, Wind

AFN 股票市场指标监控（绿涨、红跌、黑平）

澳新

ASX 200指数 (XJO)

报 7,558.10点，周涨0.85%

新西兰NZX 50指数

报12,197.15点，周涨1.33%

美国

道琼斯指数

报33,926.01点，周跌0.15%

标普500指数

报4,136.48点，周涨1.62%

纳斯达克指数

报12,006.96点，周涨3.31%

中国

上证指数

报3,263.41点，周跌0.68%

深证成指

报12,054.30点，周跌0.63%

恒生指数

报21,660.47点，周涨4.53%

欧洲

德国DAX

报15,476.43点，周涨2.15%

法国CAC 40

报7,233.94点，周涨1.93%

英国富时100

报7,901.80点，周涨1.76%

数据来源：AFN研究院， Bloomberg, Wind

AFN 全球经济信息

澳大利亚

根据拟议中的销售指南，澳洲超市销售的扑热息痛 （Paracetamol）包装尺寸将被削减，顾客一次只能购买16片扑热息痛。而有着“澳洲神药”之称的Panadol，便是扑热息痛的一种商品名。此外，澳洲药品管理局（TGA）也将药店内无需药剂师监督即可销售的药片数量， 从100片减少到32片。 只有在药剂师的监督下，才能提供高达100片的包装规格。

新州绿党表示，所有形式的公共交通都应该免费，交通服务应该回到公众手中，宠物也应该被允许乘坐。在3月份新州选举之前，该党于3日概述了其交通政策，声称该州的公共交通系统需要重启。

绿党交通发言人博伊德（Abigail Boyd）说，火车太拥挤，公共汽车太慢，渡轮太贵。根据绿党的计划，公共交通将是快速、实惠、方便和可靠的。目前，票价占运营成本的25%左右，其余部分由纳税人负担，再加上监管和起诉逃票行为的成本。

美国

美国1月ISM非制造业PMI为55.2，预期50.4，前值由49.6修正至49.2。

美国1月Markit服务业PMI终值为46.8，预期46.6，前值46.6。

谷歌母公司Alphabet CEO桑达尔·皮查伊表示，谷歌将在“未来几周或几个月”推出类似ChatGPT的基于人工智能的大型语言模型。皮查伊在财报电话会议上透露，用户很快就能以“搜索伴侣”的形式使用语言模型。

中国

1月财新中国服务业PMI升至52.9，为2022年9月来首次呈扩张态势，且高于2022年12月4.9个百分点。此前公布的1月财新中国制造业PMI上升0.2个百分点至49.2，连续第六个月处于收缩区间。两大行业景气度抬升，拉动1月财新中国综合PMI上升2.8个百分点至51.1，同样为2022年9月来首次高于荣枯线。

央行：2022年末，金融机构人民币各项贷款余额213.99万亿元，同比增长11.1%；全年人民币贷款增加21.31万亿元，同比多增1.36万亿元。

央行数据显示，2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

新年伊始，多个城市出台利好措施，购房预期也同步有所恢复，房地产市场呈现回暖迹象。1月全国找房热度环比上涨14.0%。一线城市找房热度全线上涨，环比涨幅为13.9%，北京、上海、广州、深圳分别上涨13.9%、14.3%、14.9%、11.3%；二线城市找房热度环比上涨12.9%，其中重庆涨幅为24.9%，石家庄上涨24.8%，南昌上涨23.8%。三四线重点城市找房热度环比上涨17.8%，其中三亚旅游热度的攀升也带来了楼市热度的大涨。统计显示，三亚在1月找房热度涨幅达65.9%。

中汽协整理海关总署数据显示，2022年，汽车整车出口量同比增长56.9%；整车出口金额增长74.8%。2022年，在汽车主要出口车型中，与上年同期相比，纯电动机动车、客车、轿车和载货车四大类主要出口品种依然保持快速增长，其中纯电动机动车增速更为显著。1-12月上述四大类品种出口量占整车出口总量92.5%。

欧盟

欧元区2022年12月PPI同比升24.6%，预期升22.5%，前值升27.5%；环比升1.1%，预期降0.4%，前值降0.9%。

欧元区1月服务业PMI终值为50.8，预期50.7，初值50.7，去年12月终值49.8；综合PMI终值为50.3，预期50.2，初值50.2，去年12月终值49.3。

欧洲央行管委Simkus：通胀可能已经见顶，但核心通胀尚未见顶；3月的加息可能不是最后一次50个基点的加息；5月可能加息，幅度可能是25或50个基点，但几乎不可能是75个基点；今年降息的可能性不大。

韩国

韩国产业部指出，芯片等10大韩国制造业今年计划投资100万亿韩元，与去年持平。各行业韩企计划投资规模分别是半导体47万亿韩元、汽车16万亿韩元、显示器14万亿韩元、电池8万亿韩元、钢铁4.8万亿韩元、石油化学4万亿韩元和造船2万亿韩元。韩产业部将把贸易融资额度扩至360万亿韩元，这是历年最大规模。

日本

日本政府养老金投资基金（GPIF）连续第四个季度录得亏损，为20年来最糟糕表现。

墨西哥

墨西哥外交部长马塞洛·埃布拉德表示，特斯拉预计将很快宣布在墨西哥的建厂计划，墨西哥正努力扩大基础设施和可再生能源供应，以利用企业搬迁的热潮。

数据来源：AFN研究院，Bloomberg，Wind

AFN上市公司重要信息

在截至12月31日的6个月里，维珍航空（澳大利亚）已经扭亏为盈，多年来首次盈利，该公司宣布了关键董事会和高级管理层的变动，为2023年可能最大的IPO做准备。

该航空公司首席执行官杰恩•赫德利卡（Jayne hrdicka）在给员工的一份报告中表示，在尚未审计的基础上，营收约为25亿澳元。

他说：“这是维珍航空多年来首次盈利，这一结果反映了我们在重建财务弹性方面所取得的进展，这对维珍航空（澳大利亚）的长期成功至关重要。”

这家澳大利亚最大的航空公司还告诉员工，在计划于今年晚些时候上市，已经任命了两名新的董事会成员。

这家全澳第二大航空公司任命麦格理集团（Macquarie Group）前董事长彼得•沃恩（Peter Warne）和高盛（Goldman Sachs）前银行家、在董事会担任多个职位的皮帕•唐斯（Pippa Downes）为新董事会成员。

维珍航空的所有者贝恩资本（Bain Capital）尚未宣布减持这家总部位于布里斯班的航空公司股票的确切时间表，但高盛（Goldman Sachs）、摩根士丹利（Morgan Stanley）和瑞银（UBS）被视为管理此次出售的有力竞争者。

维珍将在ASX （Australian Securities Exchange，澳大利亚证券交易所）重新上市。大约三年前，维珍破产，清算人将其以35亿澳元的企业价值（包括7.31亿澳元的股权）出售给总部位于波士顿的贝恩（Bain）。

维珍航空如此迅速地恢复盈利，这一事实表明，疫情后的旅游热潮是多么强大。

国际边境在2020年被关闭，在澳大利亚，航空公司的州际过境更加复杂，在疫情最严重的时期也经常被禁止。

现在，全球各地的航空公司都在享受着被压抑的商务和休闲旅行需求，这种需求远远超过了油价上涨带来的破坏性影响。

澳大利亚最大的航空公司澳航（Qantas）预计将在2023年上半年恢复盈利，随着旅游需求的复苏，预计其税前基本利润将在13.5亿至14.5亿澳元之间。

在被总部位于波士顿的贝恩（Bain）收购之前，维珍航空已在ASX上市16年。 在新的私募股权所有者的领导下，该航空公司重建了员工队伍——疫情期间，该公司的员工人数从9000人削减至5000人以下。

机队已经从管理后的58架飞机增长到92架，从4月起新的波音787-8将开始交付使用。 疫情爆发前，维珍航空在国内和国际市场上最大的竞争对手是澳洲航空（Qantas），但维珍航空并没有重启之前的所有国际航线，比如洛杉矶航线，目前只飞往巴厘岛、皇后镇、东京和斐济的纳迪等目的地。

在国内市场，澳航和维珍航空都面临着来自实力增强的地区性航空公司Rex的日益激烈的竞争，以及可能来自新锐公司Bonza的竞争。Bonza周二推出了首架客运飞机。

维珍还宣布，现任首席财务官戴维·马尔（David Marr）将担任首席开发官的新职位，负责监督此次IPO。 前a2 Milk Company首席财务官Race Strauss已被任命为新的首席财务官。

加拿大投资巨头Brookfield集团和美国私募股权集团EIG Partners与它们在澳洲的收购目标企业举行会谈， 试图重新确定它们合伙对澳洲公用事业和能源业巨头Origin Energy的收购价，并反映出它们认为自11月开始尽职调查以来风险增加，以降低最初提出的9澳元一股报价。

据了解，Brookfield和EIG Partners在过去一周与Origin Energy及其顾问讨论了将其报价降至9澳元以下的问题，以衡量这家在澳洲证交所（ASX）上市的集团是否愿意接受更低的报价。

Brookfield和EIG Partners认为，监管环境的变化– 特别联邦政府推出干预能源市场，影响Origin持股的Australia Pacific LNG液化天然公司收益的天然气价格上限– 给该集团的长期盈利前景带来的重大不确定性。

虽然2023 年的天然气价格上限已定为每千兆焦耳12澳元，但能源业仍在等待联邦政府公布新的市场规则及其对天然气供应商的强制性行为准则。

自去年8月加美联合收购财团首次接触Origin Energy董事会以来，政策设置发生了显著变化，它们去年11月提出每股9澳元的意向性收购报价后，获得Origin Energy同意对它的资产和账目及其他商业机密资讯进行独家尽职调查。

然而Origin Energy认为，这些政策变化对近期收益有利– 甚至在上周五调高了它2023财政年度基本息税折旧摊销前利润（EBITDA）的指引- 但竞购财团正试图在更长的时间范围内对Origin Energy业务进行估值。

据了解，Origin Energy的董事会正坚持对方需以每股9澳元的价钱对它进行收购，并指出最近它调升对利润的预测，以及竞争对手集团的股价走势表明，这些变化不应该影响Origin Energy的价值。

采矿服务集团 SRG Global（ASX：SRG）周四发布公告称，其已获得Northern Star（ASX：NST）的两份合同，总价值约2.2亿澳元。

公司指出，第一份合同是一项为期五年的合作。服务范围包括在西澳大利亚州Bronzewing金矿业务提供专业钻孔和爆破服务、爆炸物管理和品位控制钻孔。该合约工程现已开始。

第二份合同是与Northern Star在2020年4月开始的最初五年合同的基础上延长两年。服务范围包括在西澳大利亚州Thunderbox和Carosue Dam金矿业务提供专业钻孔和爆破服务、爆炸物管理和品位控制钻孔。

除此之外，SRG Global还于2022年底以260万澳元的价格收购了位于昆士兰的工程产品公司Bartek。这项战略收购为资产购买交易，自2022年12月1日起生效。

Bartek在工程产品领域拥有超过20年的经验，在工程连接器、预制套圈、启动杆、螺纹锚定器和钢筋螺纹服务方面具有重要的专业知识。目前，它为澳大利亚和新西兰的各种客户提供服务。

SRG Global是一家以工程为主导的建筑、维护和采矿服务集团，旨在解决整个资产生命周期中的复杂问题。公司业务横跨建筑、民用、资产服务、采矿服务以及产品销售。

在截至2022年6月的财年中，公司收入为6.44亿澳元，较21财年上升13.1%；营业利润为2734万澳元，较去年的2000万澳元上升36.7%；净利润为2013万澳元，较去年同期1205万澳元上升67%。

在截至 2022 年 12 月的三个月中， Scout Security (ASX: SCT)贴有白色标签的电信家庭安全解决方案在美国的销售额持续增长。

与此同时，该公司的第一家美国互联网服务提供商 Windstream 在开发将于今年晚些时候推出的电子商务解决方案时，每月将 500 名新客户添加到其数据库中。

Scout 首席执行官 Ryan McCall 谈到了未来一年的雄心勃勃的目标，期望通过电信和白标合作伙伴实现销售额的进一步增长。

“我们的潜在新白标客户渠道比以往任何时候都多，我们将继续建立重要的合作伙伴关系，同时寻找所有途径来进一步提高我们收入增长的速度，”他说。

“智能安全是电信核心最引人注目的扩展之一，基于与我们第一批美国合作伙伴的成功，我们有充分的理由对来年的增长前景持乐观态度。”

在此期间，Scout 推进了与美国电信公司 Lumen Technologies的合作伙伴关系，这是该公司合作伙伴集团迄今为止最大规模的扩张。

双方在 12 月就扩大工作范围达成一致，这将为 Scout 带来 76,000 澳元的额外收入。

Scout 预计在今年上半年推出 Lumen 品牌下的智能安全和控制平台，随后会产生经常性收入。Lumen 是迄今为止所有 Scout 电信渠道合作伙伴中最大的可寻址用户群。Scout 的目标是渗透到 Lumen 500 万订户群的 10% 和每月新订户的 10%。

在澳洲证交所（ASX）上市的全球农药与种籽公司Nufarm维持其本财政年度的业绩预测，并声称到2026财政年度，它的利收入将能达到甚至超过46亿至48亿澳元。

该公司经营业务的全球各地主要粮食产区经历了有利的农业条件，对种籽和作物保护的农药等产品的需求仍然强劲。

Nufarm预测2023财政年度上半期的息税折旧摊销前利润（EBITDA）也许稍低于2022财政年度，但它相信全年度利润将能取得适度增长。

它在去年11月公布，2022财政年度全年息税折旧摊销前利润劲增24% %，达到4.47亿澳元，全年度收入则增至38 亿澳元。

该公司近期曾警告，澳洲过度依赖中国的农用化学品（农药和化肥生产原料），将会威胁到这个国家的粮食生产安全。

折扣商品零售商 The Reject Shop（ASX：TRS）周三公布了23财年上半年审计前的业绩报告。

报告显示，上半年期间The Reject Shop报告的销售额预计为4.397亿澳元，同比增长3.5%；同店销售额与同期相比增长了2.4%。

公司的半年息税前利润预计将在2250万澳元至2350万澳元之间。这较去年同期的2050万澳元上涨9.75%至14.6%。

截至2023年1月1日，公司的资产负债表保持强劲，现金状况约为8400万澳元，没有提取债务。

公司预计，将于2023年2月23日（周四）公布审计后的半年业绩，并就其财务表现提供详细评论。

除了半年业绩，公司还于今日公司宣布其首席执行官Phil Bishop因个人原因辞职，立即生效。

The Reject Shop是澳大利亚主要的折扣零售品牌，主要靠低价位和便利的购物地点吸引市场消费者。

店内主要提供各式各样的商品，如洗浴用品，化妆品，家居用品，五金，家具，家庭清洁用具，厨具，糖果，小吃等等的日常用品，再加上各种季节性商品，比如节日礼物，节日卡片和包装，玩具，家庭摆设品等等。

在截至2022年7月3日的财年中，公司收入录得7.88亿澳元，同比增长1.2%；营业利润录得1763万澳元，较前一同期的1855万澳元下降4.9%；净利润为790万澳元，较前一同期的832万澳元下降5%。

澳洲地产行业部分重要信息

市场动态

最新研究发现，随着首次购房者在踏上房地产阶梯时变得聪明起来，许多澳大利亚人正在考虑与朋友而不是恋人一起买房。

Mike Maranucci 和他的朋友去年一起在维州的 Yarra Ranges 购买了一处房产，并表示如果没有他朋友的帮助，他不可能完成这件事。

“在过去的 20 年里，我曾住在各种合租房屋中，我曾想住自己的房子，但永远买不起。我偶尔会和我的朋友讨论一下这个问题，我觉得可能值得考虑一下分割财产。然后银行方面当时非常乐意给我们贷款。”

NAB 研究显示，像 Maranucci 先生和他的朋友这样的年轻澳大利亚人中，有 40% 正在考虑与伴侣以外的人一起购买房产。

与朋友一起购买的选择已经存在了一段时间，但随着利率上升和竞争加剧，市场对新购房者来说变得更加困难，寻找抵押贷款伙伴变得越来越普遍。

NAB房屋所有权主管安迪·科尔（Andy Kerr）表示，年轻人在实现买房梦想方面变得越来越有创意。

“年轻的澳大利亚人不会因为遇到伴侣或晚婚而阻止他们买房。在考虑与谁一起买房时，人们肯定在考虑自己的选择，把网撒得更大。”

此外，最近促使购房者选择与伴侣一起抵押贷款的一个因素是不断上涨的租金。

由于需求旺盛而房源减少，房价不可避免地受到了影响。截至2022年底，广告租金中位数为每周480澳元。在2022年，全澳租金上涨了6.7%，高于前一年的4.7%。

澳洲储备银行（RBA）警告说，今年将有80多万贷款买房的人在还贷方面遭遇冲击，因为他们的固定利率到期后不得不面临利息的大幅攀升。

澳洲统计局数据显示，去年第四季度，房贷的利息成本增加了27%，而全年增幅为61%。市场预计储备银行还会继续加息。

2月1日，储备银行经济分析主管科勒（Marion Kohler）对参议院生活成本委员会说，预计3500亿澳元的房贷将在今年从超低的固定利率滚动到大幅提高的可变利率上，虽然估算具体人数有些困难，但背负这些贷款的人大约有80万。

由于许多房贷的低利率尚未过期，加息周期的全面影响尚未显现出来。

市场预计储备银行在下周二的会议后，将把现金利率从3.1%上调到3.35%。

对于加息预期一向保守的德意志银行经济学家奥多诺霍（Phil O’Donoghue）认为，澳洲在今年8月前将有4次加息，现金利率会涨至4.1%。

CoreLogic的数据显示，1月份悉尼房地产价格下跌1.2%，至999278澳元，这是近两年来房价首次低于100万澳元，但下跌速度已放缓，高端市场已开始显示出好转的早期迹象。

墨尔本、布里斯班、霍巴特和堪培拉的月度房价下跌速度也有所减缓，不过，阿德莱德和珀斯的房价下跌速度正在加快。

CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，随着买家消化进一步加息的影响，房价可能会继续以较慢的速度下跌。

劳里斯表示：“这看起来是一个越来越牢固的趋势。我认为，总体而言，我们可能会看到主要首府城市下降速度继续减缓，只要通胀没有回升，或者澳洲央行没有发出加息周期可能延长的任何信号。”

“如果你从宏观上看8月以来的趋势，尽管环比跌幅存在一些波动，但总体而言，自8月录得1.6%的月度跌幅以来，月度跌幅一直在缩小。”

“所以我认为价格下跌的放缓将持续到利率周期见顶和市场稳定为止。”

墨尔本的房价中值在本月下跌了 1.1%，布里斯班下跌 1.4%，霍巴特下跌 1.7%，堪培拉下跌 1%。 12 月，悉尼房价下跌 1.4%，墨尔本下跌 1.2%，布里斯班下跌 1.5%，霍巴特下跌 1.9%，堪培拉下跌 1.2%。

在全澳范围内，房价中值下跌 1%，比上月下降 0.1 个百分点，但环比跌幅是自去年 6 月以来的最小值。

过去3个月，全澳房价下跌3.2%，降幅比之前三个月下降0.1个百分点。

悉尼和布里斯班的房价也以较慢的速度下跌 3.9% 和 4.8%，分别低于 4% 和 5.4%。 其余首府城市均公布了更高的季度亏损。

劳利斯先生称，悉尼的高端市场经历了自高峰以来最大跌幅 17.4%，目前正显示出最大的改善。

高端住宅价格目前已下跌4.1%。过去6个季度，房价下跌的速度一直在放缓。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，全澳房价在触底之前可能会在未来八个月内再下跌 8%。

“我预计价格将继续以每月 1% 左右的速度下降，直到 9 月份，然后就会触底开始反弹。”

根据社区住房行业协会(Community Housing -Industry Association)的一份新报告，在维多利亚州城郊地区，有3.59万户家庭无家可归，住在“过度拥挤”的房子里，或者把收入的30%以上花在房租上。

维多利亚州CHIA代理负责人杰斯·波默罗伊(Jess Pomeroy)表示，墨尔本有10.99万套房产（占该市住房的6%）目前处于压力之中，政府耗资53亿澳元的大住房建设将远远低于未来十年该州所需的6万套新的社会住房。

量化澳大利亚未满足住房需求的研究显示，墨尔本受影响最严重的地区是西部，从Footscray到Melton，有2万户家庭(占该地区家庭的6.9%)处于压力之中。

从 Glenroy 到 Sunbury 的西北部有 9900 户家庭（6.7%）面临住房压力，东南部有 19,200 户家庭（6.6%）。

Geelong 有 7500 户压力大的家庭（5.9%）。

墨尔本大部分地区都有“过多的有孩子的家庭”面临住房压力，其中包括西北部的 6237 户家庭。

波默罗伊女士表示，州政府承诺在大住房建设计划下建造 9300 套新的社会住房是“一个很好的开始，但还需要更多”。

她补充说，政府应该利用Ballarat, Bendigo, Geelong, Shepparton和Gippsland的 2026 年英联邦运动会运动员村来建造长期社会保障房。

在整个维多利亚地区，共有 5.7% 的家庭面临住房压力。

维多利亚租户（Tenants Victoria ）詹妮弗·贝弗里奇（Jennifer Beveridge）表示，她的组织“强烈支持建造更多社会保障房的呼吁”。

“我们也认识到，我们需要优先解决私人租赁市场当前的问题，这是大多数人租房的地方。”

目前，全澳有 64 万户家庭担心住房压力，预计到 2041 年这一数字将达到 94 万户。

行业动态

新的大型公寓开发项目在2022 年最后一个月推动了住宅批建数量大幅增加。

澳洲统计局（ABS）周四公布的数据显示，12月批建住宅数最劲升18.5%。此前全国各地市政厅批建住宅数量一连3个月下跌，这项未来建筑活动的关键指标在8月至11月期间锐减21.7%。

澳洲统计局的建筑统计主管罗西（Daniel Rossi）表示，12月的批建住宅数字增长，是由于私营部门住宅（不包括独立房屋）的批准数字急剧上升所推动，单元房的批建数字猛增达56.6%。

他说：“这一结果是由新州和维州批准的一些大型公寓楼盘开发项目推动的。”

但独立房屋的批建数字继续下降，在12月份进一步下挫2.3%，房地产价格疲软和高建筑成本对独立房屋的建筑需求造成压力。

周四公布的其他经济数据还显示，令人不安的经济状况也影响了商业信心和状况。

国民银行（NAB）季度商业信心调查中，商业信心在12月季度下降了5个点，但仍处于+18指数点的积极区域。虽然营商条件、企业盈利能力和就业率均有所下降，但与历史平均水平相比仍处于高位。

在截至12月的三个月中，随着经济担忧的加剧，商业信心急剧下降，下跌9点，降至-1指数点。

过去六个月，包括悉尼和墨尔本中央商务区在内的全澳写字楼空置率攀升，因为空间供应（其中大部分是新开发项目）超过了需求。

悉尼和墨尔本这两个最大的市场的净需求为负，远低于历史上的正需求率，推动两个首府城市中央商务区的空置率分别上升约 1 个百分点至 11.3% 和 13.8%。

全澳空置率已从六个月前的 12% 升至 12.5%，布里斯班中央商务区的需求强劲，面积超过4万平方米，是历史平均水平的四倍。

布里斯班空置率下降了一个百分点至 12.9%，而霍巴特和达尔文中央商务区的空置率也有所收紧。

澳大利亚房地产委员会首席执行官 Mike Zorbas 表示，虽然空置率上升将不可避免地挑战租金收入，但澳大利亚房地产委员会对 CBD 写字楼市场的最新分析也显示出希望的迹象。

在全澳范围内，对办公空间的需求平均增长了 0.1%，而转租空间，租户对办公场所需求的最不稳定指数，则有所下降。

Zorbas 先生表示，写字楼建设活动强劲是空置率的主要决定因素——在过去6份半年度报告中，有5份的写字楼供应超过了历史平均水平。

未来几年，供需可能会向房东倾斜，PCA 数据显示，虽然预计 2023 年的净供应量将高于平均水平，但预计在接下来的两年内将低于平均水平。

Colliers 办公室租赁董事总经理西蒙·亨特 (Simon Hunt) 表示，随着进入悉尼和墨尔本市场的新房和翻新房供应减少，空置率将趋于稳定。

Centuria industrial REIT基金经理柯蒂斯（Jesse Curtis）表示，工业租金飙升抵消了工业地产价值的下跌，并确保收入增长与通胀保持同步。

周二，作为半年度业绩的一部分，该信托公司重申了其全年盈利指引。柯蒂斯表示，对靠近主要城市中心的仓库空间的需求与供应之间的“巨大不匹配”，正在推高租金，在可预见的未来，这种情况将继续存在。

突显这种不平衡的是，CIP(该信托的代号)在截至12月的6个月里签订的19份租约的租金上涨了19%，高于2022财年11%的涨幅。

这有助于抵消房地产价值的小幅回调。在截至去年12月的6个月里，由于借款成本上升，加权平均资本化率上升了47个基点，至4.66%。

通常情况下，当资本化率(类似于投资收益率)上升时，估值就会下降，反之亦然。

然而，在强劲的租金增长的支持下，CIP 投资组合的房地产价值在半年内基本保持不变，该信托的估值在同类基础上小幅下跌1.9%(相当于7200万澳元)。

较低的估值主要局限于该信托的两项长期加权平均租约到期 (WALE) 资产——位于阿德莱德和布里斯班的 Arnott 饼干工厂以及位于墨尔本价值 5 亿美元的 Telstra 数据中心——CIP 将不得不等待很长时间才能调整租金 市场利率。

在本季度，CIP 的 88,517 平方米租金上涨了 19%，占其半年租赁资产组合的 7%。

此外，CIP投资组合收入的20%与CPI年度租金审查挂钩，而约30%的租户租约将在2025财年到期，这为信托基金提供了进一步提高收入以跟上通胀步伐的机会。

柯蒂斯先生表示，租金压力在 2023 年不会缓解。

柯蒂斯先生表示：“空置率低于 1%，因此交付的供应与我们看到的对空间的巨大需求之间存在巨大的不匹配。”

“在接下来的三年里，我们每年至少需要 300 万平方米的供应才能满足目前的需求预测。”

柯蒂斯表示，导致问题恶化的因素包括:潮湿天气导致项目延期完工、基础设施交付延误、供应链问题以及建筑材料和劳动力短缺。所有这些导致2023年新仓库竣工面积比预测减少了约60万平方米。柯蒂斯先生说：“这让租户重返市场，并造成资产价格紧张。”

开发动态

澳洲上市开发商巨头Lendlease与加拿大房地产投资公司QuadReal Property Group合作，将在布里斯班Showgrounds开发一座拥有443个单元房的商业租赁大楼。

该项目标志着 Lendlease 首次进军澳大利亚建房出租（build-to-rent）市场，将其全球经验带入新兴领域。

据悉，该公司已经在全球交付了 4,100 套建房出租项目，其全球建造后租赁项目总价值约为280亿澳元。

Lendlease澳洲首席执行官 Dale Connor 表示：“我们看到了澳大利亚新兴的建租行业的巨大潜力，机构投资者因其富有弹性的收入状况而被高质量的住宅房地产所吸引。”

“在澳大利亚市场，我们相信对优质地点的长期优质租金有着强劲的需求。 我们与 QuadReal 的合作伙伴关系将充分利用我们共享的全球经验和能力，打造澳大利亚最好项目之一。”

由Lendlease担任开发和投资经理，这个专门建造的开发项目将提供443套物业，包括开间、一居室、两居室和三居室公寓，共 37 层，其中还包括一个25米长的沙滩泳池、播客/音乐录音工作室、烧烤馆、设备齐全的健身房、联合办公设施、户外水疗会所、狗洗设施、瑜伽室、居民休息室和其他高级设施。

据悉，施工将于 2023 年初开始，居民可以在 2025 年底入住。

政策动态

阿尔巴尼斯工党政府在去年大选前承诺的“帮助购房”计划至今尚未启动，甚至半年内恐都无法推出，但计划的预算却即将耗尽。该计划是工党解决住房可负担问题的核心计划。

去年，阿尔巴尼斯所领导的工党在上台前曾承诺，将推出“帮助购房”（ “Help to Buy” ） 共有产权计划，每年帮助1万名澳洲人以2%的首付款购买房产。

据《每日电讯报》报导，工党在竞选前提供给澳洲议会预算办公室（PBO）的信息中曾表示，将于 2023 年 1 月 1 日的开始实施该计划，以便预算办公室可以向工党提供其宣布政策的估算成本。

虽然，阿尔巴尼斯在竞选时没有具体说明该计划的推出时间，但目前工党政府似乎没有任何启动该计划的迹象。

根据“帮助购房”计划，工党政府将为符合条件的新房购买者提供40%的房款，而购房者只需支付2%的首付。但他们需要有资格获得贷款机构的标准住房贷款，以支付剩余房款，而且他们也需要逐步赎回政府手中的房产权。

工党政府的这项政策将适用于首次置业者和以前买过房但目前已经不再拥有房产的人。

符合资格的申请人的个人应税收入不得超过9万澳元；如果是夫妇两人，应税收入不得超过12万澳元。

“帮助购房”计划是工党去年联邦大选活动的核心内容，能否按时推出该计划对工党政府而言显得尤为重要。因为此前，工党政府已经不得不放弃其在大选前做出的每年减少家庭用户 275 澳元电费的承诺。

雪上加霜的是，随着通货膨胀率达到 32 年来的最高水平，建筑成本去年上涨 12%，虽然“帮助购房”计划尚未推出，但其潜在的未来成本似乎正在快速攀升。

议会预算办公室当时以2.2% 的平均借贷成本估算出的数据显示，到2025─2026财年，该计划对政府预算 “总体现金余额”的负担为76.1亿澳元。这包括资助共有产权的“公共债务利息”的支出总额。但是，在去年 10 月工党政府公布其上台后首份预算时，政府平均借贷成本已飙升到了 3.8%。

数据来源：AFN研究院， Bloomberg, Wind

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