房价9万＋，外环的浦江是一个怎样的板块？

最近沉寂了大半年的浦江镇又热闹了起来，因为浦江又有新盘即将入市，就是华发建发·缦云，是今年浦江的首批新房供应。

说起来，浦江的地盘并不小，但新房供应量却不多。从2015年至今，供应量最多的时候也才只有1582套，甚至还有断供的年份。

除了供应量少且不稳定以外，浦江还有极高的一二手倒挂。比如华发建发·缦云的均价为68000元/㎡，其周边的次新房挂牌价普遍在9W以上，且这个价格是有真实成交，倒挂率起码有到32%。

然而9W+还不是浦江的房价天花板，浦江还有均价达到近14万的顶级豪宅——上海桃花源，这个还是新房限价的结果，如果到二手房市场，绝对不止这个价。

地处外环外，房价却和中环接近，浦江到底是一个怎样的板块？

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前滩最佳的外溢板块

浦江，行政区划上隶属闵行，但地处浦东，是上海唯一一个区划和地理有些割裂的地方，地理位置优越性非常明显。

紧邻中心城区，10分钟可达前滩，30-40分钟可以到市中心任意核心区。

位于黄浦江沿江发展轴，是黄浦江廊道的重要生态节点。

而且它的左邻右舍都是成熟的市级战略区域：

北部是前滩商务区，东部有张江科学城、迪士尼度假区的巨大势能，西是“大紫竹”规划为沪西南科创中心；放眼全市，又处于黄浦江沿岸开发的延续带上。

这些高能级地区都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动作用，其中来自前滩的购买力，是浦江升值的第一源动力。

这几年以来，前滩无疑是全市购房者心中的“香饽饽”，前滩的房价也随之水涨船高。2019年时，前滩的新房还只是8万+，如今已经逼近12万了。

而距离前滩仅3站的浦江镇，2019年浦江华侨城四期最后一批房源入市时，均价也才5.81万/㎡，这还是别墅的价格。

浦江华侨城四期实景

换句话说，2019年在浦江华侨城买一套近200㎡大别墅的钱，只能在前滩买一套不到150㎡的公寓。

时间拉回到今年，前滩的新房东方悦澜入市，容积率3.3，高层，均价119000元/㎡；浦江的华发建发·缦云入市，容积率1.2，洋房，均价68000元/㎡。

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当然，前滩和浦江不是一个能级的板块，房价差异过大是很正常的。这里房万想表达的是，前滩如今的房价已经不是一般人能够得着的了，而浦江无疑是承接前滩居住外溢的上好之选。

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有实力的低调板块

住在浦江没什么不好的。

首先浦江有产业，浦锦街道以东就是浦江镇的产业园区，包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园。

这些园区现在已经完成落地，入驻了一大批高新技术企业，提供了不少就业机会，合适的话在家门口就可以上班。

如果在外区上班的话，通过8号线、浦江线、南北高架以及S32申嘉湖高速等交通路线，可以快速到达上海市区。

南北高架

从浦江2035规划来看，未来浦江镇的交通条件仍会持续增强。

轨道交通方面：奉贤线和东西联络线的市域铁路的规划都在浦江镇过境并设站，并规划多条中运量交通，包括闵行中运量（F4-F7线），奉浦快线二期。

道路方面：目前浦业路已经公示，银都路芦恒路隧道也开始建造，还有陈行公路，江月路和闵瑞路越江工程，并且预留东川路先新路越江工程。

届时，浦江对外交通的通达度和便利性将会进一步提升。

此外，作为一个近郊板块，浦江的教育和医疗也非常给力：

学校：上海世外教育附属浦江外国语学校、上师大附属第三小学、上师大附属中学闵行分校，属于闵行二梯队的公办学校，办学质量不俗。

医院：仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院，两家三甲医院

浦江的绿化覆盖率很高，居住环境优越。在最新的浦江新市镇的规划中，总绿地面积约733万㎡，包括1处城市公园、10处地区公园和120余处社区公园，达到社区绿化全覆盖，未来人均公园绿地面积将达到16.29㎡。

浦江镇实景

商业或许是浦江的一个短板，区域内的新田360广场、浦江城市生活广场、浦江万达广场等能级一般，日常生活是够了，但对于板块内的中产来说，还不太行。想要更高端的商业体验，还得驱车前往前滩和市区。

总体来说，在外环外的众多板块中，浦江的资源还是挺能打的。

不过浦江最能打的还是性价比。

浦江是一个低密度、生活氛围好、绿化覆盖高的板块，在外环附近与浦江有同样特征的板块有新江湾城和古美。

新江湾城的新房价格已经接近10万了，古美的也达到了8万+，而浦江板块因常年断供，没有被大量炒作，目前新房还是6万+的价格，性价比明显。

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层次分明的板块

有人说浦江镇是一个内部分化非常严重的板块，内部动迁房、产业园区、低密商品房一应俱全。但它们之间划分明确，互不干扰，称之为层次分明更恰当。

浦锦街道云集了浦江质量最好的商品房，以一品漫城片区和华侨城片区为主，周边社区环境一流，十分宜居，这里也是浦江一二手倒挂率最高的地方。

从8号线芦恒路站出来就是一品漫城，小区内花园洋房，联排别墅，小高层都有，绿化十足，人口低密，品质不错。

芦恒路下一站是浦江镇站，旁边便是华侨城片区，这里的社区环境相比一品漫城要更好一些。

一进华侨城片区，就感觉远离了城市的喧嚣，整个就安静下来了。这里街道开阔，绿化充足，以叠墅和洋房为主，是真正的低密社区，实际体验可与新江湾城媲美。

华侨城实景

浦锦街道的房子总价跨度很大，从700-3000万的都有，如果是追求居住品质、希望首套就一步到位的或是置换升级到大户型和别墅的，浦锦街道上的房子就值得去看看。

浦江街道二手房中介挂牌

浦江是一个动迁大区，有好几块成片的动迁区域，其中最出名的就是世博家园区，适合预算300-500万的刚需。

世博家园片区是当年为了搞世博会，把黄浦的居民动迁到这里的动迁基地，体量近百万方：包括世博家园、景舒苑、景江苑、滨浦新苑，大多是05年以后的房子，质量比老公房好很多。

世博家园一共有十几个街坊，地理位置最好的是世博家园第四街坊和第五街坊，靠近地铁和商业，因此房价也相对较贵的。四街坊约80㎡的两房，最近的成交价格在480万左右。

来自贝壳

相比世博家园，景舒苑、景江苑、滨浦新苑价格相对便宜一些，但缺点是离地铁和商场远。

除了世博家园片区，浦江还有两个比较大型的动迁区，购房门槛比世博家园地，250-400万可以拿下。

一个是浦江线三鲁公路/闵瑞路/浦航路站沿线的动迁区。这里的动迁房大多是2010-2014年的，比世博家园更新，部分小区对口九年一贯制学校——上海戏剧学院附属学校，如瑞和新苑、虹浦新城、浦江丽都等。

另一个就是在浦江万达周边的动迁区，代表小区是浦江瑞和城和永康城，此前热卖的“浦江三兄弟”就在周边。这一带房子的优势就是距离万达广场近，同时也近BRT鲁南路站，一站可到沈杜公路换8号线，还有新规划的学校，非常符合刚需自住的要求。

总体而言，浦江板块住宅的层次分明，无论是刚需还是改善，在这里都能找到适合的产品。

总结：

浦江的优势可以说是“内外兼修”。

外部：靠近前滩、张江、紫竹等产业中心，可享受到辐射带动效应

内部：生态宜居，生活配套齐全，交通便利，自带产业，可实现产住融合

在未来的规划中，浦江镇的目标是建设上海市中心城周边特色鲜明、宜居宜业的新市镇。

当下浦江的新房仅6W+，性价比优势明显，非常适合承接被前滩和市区其他地方高房价挤出的居住外溢。

在二手房层面，浦江的选择更丰富，高层、洋房、别墅应有尽有，总价横跨250-3000万，刚需和改善都可满足。