【干货】购买一手和二手房有什么区别？全网最完整攻略在这里！

房龄和交房时间的长短

重要程度：★★★

首先需要弄清楚房龄的开始时间：很多人都误以为70年的产权，是指你买了之后能拥有70年，其实并不是这样！70年的土地产权是从开发商拿地那天开始算起的。

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举例：假如在2020年买了90年代的二手房，已经只剩下70-30=40年产权了！

但有些新房也不一定完全拥有70年产权哦，还是要看开发商到底是哪一年拿的地。

举例：开发商拿地的时间是2010年，因为资金短缺，囤地5年，2018年公开销售，你2018年同开发商签买卖合同，那么虽然是新房，该房还剩的产权年限只有62年。

但不管是一手房还是二手房，其房屋产权年限都是永久的。房屋的房龄是从房屋的竣工之日开始算起的，也就是说房屋的房龄是从竣工之日到“现在”的时间段，所以，新房的房龄就比较小了，二手房的房龄可能就会相对老一些。

产权年限非常重要，因为它决定了你可以使用这套房子多少年，也决定了你再转手的时候房子的价格。

另外，房子在进行抵押时，银行会根据你的房屋结构、房主年龄及产权年限来决定贷款年限。如果你的房龄太大，意味着你的贷款年限会越短。

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一手房

在交房时间上，如果买的是一手房，而且还是期房，那么交房的时间就很长了。买新房的手续看似简单但是你买到是期房，通常是期房付款后，要1-2年以后，开发商会办产证+入住，也就是整个交易时间长达2年。

如果，你买房是为了自住的话，那么等待新房交付的时间里，你不仅供了14个月房贷，你可能还需要继续交自己租房住的费用。

另外，因为房产证拿证时间晚，没有房产证你就无法进行交易。

这样子有个极大的风险，假如你有急事需要卖房周转，或者刚好一波牛市，你打算出手套现，又或者你打算置换更好的房子…… I am sorry, 你完全做不到！这两年就套在里面了，特别是对投资客，这个问题可能是致命的。

如果一不小心碰到一个不靠谱的开发商，可能会有楼盘烂尾、办理不了房产证的风险，那可真是欲哭无泪。

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二手房

如果买的是现房，那么交房的时间就比较短了，因为二手房是现房，所以我可以很快交房，在交房时间上具有一定的优势。

二手房买卖从交易到最后过户（拿到房产证）可能需要1-2个月的时间。

二手房拿到房产证之后可以马上进行交易，甚至新房刚拿到证，你的二手房已经满2年了（税费优惠）。不管什么原因，你需要出手套现，都是so easy！

3

交易条件不同

重要程度：★★★★

开发商在将新房出售给购房者之前需要取得五证二书。

而二手房业主在将房屋出售给购房者之前则需要取得该房屋的不动产证，并且还需要将贷款结清，这样，房屋才能进行上市交易。

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一手房

买新房的流程简单，大部分手续都是开发商帮你办。买房比较麻烦就是贷款和交税。买新房申请贷款，一般会有开发商帮你跑，申请贷款的银行与开发商有合作。

银行在审核贷款时，除了重大信用问题，一般都会审核通过。开发商会陪同你去不动产登记中心交税。

买新房不需要担心这个问题，你是房子的第一任主人，产权证直接由房屋管理中心办理，省心省事。

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二手房

在二手房交易中，房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中，有产权人不同意卖房，比较容易撕逼。此外，二手房买卖可能还有产权抵押纠纷、卖家就是不肯按时交房、不肯迁户口等风险。

买二手房，比新房多的流程是房屋面签、过户等。

需要自己去联系银行申请贷款，交税时要去不动产登记中心，并带着交税所需要的契税票等票据。过户时要买卖双方都到场。如果你买的房子，卖家还有房贷未还清，那么需要先卖家先还清贷款，再办理相关手续。

当然，这些中介都可以帮你联系办理。

4

买房税费不同

重要程度：★★★★

新房需要交纳的税费种类少，计算方式简单，总额少；二手房的税费种类多，计算方式复杂，总额高。

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一手房

在买房税费上，购买了一手房的房主主要缴纳契税、房屋维修金等主要税费。

新房需要缴纳的税仅有契税、印花税（住宅免收）、委托办理产权手续费、房屋买卖手续费。

如果这是一套80平房，总价为145万的新房，那么它所有的税费及其他费用加起来也就2万元左右。

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二手房

二手房由于拿到房产证时间的长短不同，所以，在税费缴纳方面也是不一样的。

二手房需要缴纳的税有契税、个人所得税（满五唯一免征）、增值税（满2年免征或差额部分），且二手房各税的收税比例，与房屋本身的情况有很大关系，是否“满五唯一”，是否满二，房屋面积等将对二手房所要交的税费总额产生影响。

此外，二手房买卖经常会通过房产中介办理，因此还有中介费（成交价格的1%-3%）。

5

买房首付和贷款年限不同

重要程度：★★★★★

其实，一手房和二手房的首付比例都是一样的，只是在实际的交易过程中，由于贷款额度的不同，从而导致买房时候的净首付不同。

也就是说，购买新房和购买二手房所要支付的净首付是不同的。

通常情况下，新房首付比二手房低，即占用现金少、杠杆总额大！

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一手房

举个例子：首套房首付一般是3.5成。假设是目标新房和二手房的成交价格都是100万，那么新房的首付为35万（外加几千块税费），贷款70万。

另外，新房的贷款期限比二手房更长。一般情况下，新房最长贷款期限可以达到20-30年。

在所有银行贷款产品中，住房按揭贷款利率最低，一般按照贷款基准利率执行，但是在银行信贷额度宽松，以及借款人资质较好的情况下，甚至还会给出折扣优惠；而且贷款期限也是最长的，可以长达30年。

首付低意味着你可以用更少的现金撬动更大额的利率低、期限长的贷款。在这个现金为王、高通胀的时代无疑是非常有优势的。

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二手房

二手房贷款是按照评估价进行审批，实际操作中，评估价一般是实际成交价的80%-90%，也就是80-90万，所以贷款金额最多只有56-63万；你必须准备44-37万首付（外加几万块税费等）。

而且楼龄较大的二手房，可能只能贷10-20年，甚至更低。

不计算税金和其他杂费的情况下，首付的差额就是7-14万。

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