80％的售楼处有“人脸识别”，买房多花几十万？多地出手了！

“售楼处戴口罩也能人脸识别！”“杀伤力惊人的售楼处人脸识别系统”……以“买房”加“人脸识别”为关键词在网上检索，这样的消息比比皆是。

据悉，多家售楼处承认安装了人脸识别系统，更有房地产业内人士称，“类似的系统每一个都公司有”。但专家提醒，未经消费者同意就抓拍其人脸照片涉嫌侵权，数据一旦泄露危害极大。

房企暗中铺开人脸识别

有购房者戴头盔看房

近期，一则“戴头盔看房”的小视频在网上流传。视频中还有字幕：“为保护个人信息，戴着头盔去看房”。

网上流传的“戴头盔看房”视频。图自网络。

视频发布者在评论中提问“知道为啥戴头盔吗？”

有网友表示，售楼部有人脸识别系统与购房优惠挂钩。

事实上，以“买房”搭配“头盔”“口罩”“面罩”“墨镜”等词在网上检索，类似的案例并不少见。最后都不约而同地指向了“售楼处人脸识别系统”。

据某房屋中介介绍，此类情况并非个例。如果购房者是看了房企宣传前来买房，叫做“自然到访客户”；如果购房者被渠道中介带上门，就属于“渠道客户”，关系到客户能不能享受中介渠道的团购优惠，另外房企也要给予中介一定的“好处费”，即提成佣金。

△某房屋中介朋友圈

这位中介还透露，由中介带领首次看房完成签单，对于消费者而言有较大优惠，有时差距甚至在几十万元。不过，常规情况下，消费者在买房时货比三家，很难当下做出决定，在不知道售楼处存在人脸识别系统的情况下，消费者常常与房企以及中介发生纠纷。

网络上一位房产中介发布视频称，购房者多掏十几万元。

过去，房企销售与渠道中介抢客户的情况时常发生。而人脸识别，就是为了帮助房企判断某个购房者是什么类型、是谁的客户，佣金应该发给谁。

有律师表示，这种行为不仅侵犯消费者的个人隐私，还存在价格歧视。

据媒体报道，目前有80%以上售楼处安装有人脸识别系统，确实有开发商把人脸识别系统用于判客，以此识别购房者的类型，这是为了分辨购房者第一次到售楼处是自访客户还是中介带来的渠道客户。更深层次的原因则是开发商根据客户类型判断是否需要给渠道商佣金。

世茂集团相关人士表示，案场人脸识别这块的应用，主要还是在客户管理的一个环节，聚焦的是来访渠道管控，用来实现中介渠道报备的真实性，规避飞单风险。在人脸识别的隐私保护部分，案场已经前置了这个知情同意的部分，会有一份知情同意书给客户确认签署。

“人脸识别”一方面涉及个人隐私，另一方面涉及房屋价格公正性，事件在网上迅速发酵。

11月29日，南京多个项目售楼处接到南京房管局相关部门电话，要求拆除人脸识别系统。记者咨询南京多家房企，得到的回复也是均已拆除。

据21世纪经济报道记者独家获悉，正荣徐州云龙湖项目也在日前接到通知，要求拆除“人脸识别”。正荣相关人士透露，“人脸识别”是否拆除对签约和销售没影响，只是核对佣金的时候要更严格一点，加大了线下审核力度。另外，不少房企反映，售楼处安装“人脸识别”可以节省很多线下审核的人力，有助于内部管控。

严跃进指出，分销是这两年房屋销售市场的一个较大变化，过去分销比较简单，可能就是简单的渠道商的概念，但这两年二手房中介也积极进入“抢食”，这让房企比较苦恼于分销成本的增大。从行业生态角度看，分销提高了销售的效率，但不可避免地产生了新的问题，尤其是房企和分销商的关系需要重新梳理。否则分销模式不健康，也容易影响后续整个销售行业的生态。

市场越不好，渠道商越火

图 / 图虫（图文无关）

售楼处安装“人脸识别”，背后是渠道商的生态。售楼处安装人脸识别机器全方位捕捉购房者人脸信息只是表象，背后是楼盘开发商和中介分销渠道动辄上亿的利益之争。

当前房地产营销大部分都会用到渠道销售，尤其是市场不好的城市，一个项目的渠道销售占比超过50%。

目前行业的现状是，由渠道商带客看房，若最终能成交，开发商要支付大致是购房款的3%-5%作为佣金；

而售楼处的销售人员每谈成一笔生意，提成只占房款的3‰-5‰。

售楼处安装了“人脸识别”之后，凡是渠道拜访客户，开发商都会进行人脸比对，如果发现其之前主动到访过，就认为销售人员带看无效，不需要付佣金，由此节省一笔成本。有的客户可能会自己先到售楼部看样板房、咨询等，这时售楼部工作人员就会接待并进行客户信息登记，如果客户之后再找中介咨询，并由中介带到售楼部，有人脸识别就可以判断这是什么类型的客户了。

所谓的安装人脸识别之后，客户买房多花30万，这就是客户被判定是自访客户的话，则渠道没有佣金，也不会给到客户返还现金。

比如600万房子，渠道商拿到佣金后可能会返还给客户30万。

中原地产首席分析师张大伟表示，这几年，随着房地产调控政策收紧，一些地方楼市降温，部分楼盘销售困难。开发商为尽快回款，对中介渠道的依赖度越来越高。据其观察，目前除了少数销售火爆的楼盘不需跟中介渠道合作，绝大部分城市的新开楼盘，通过房产中介渠道带客占比已超过40%，个别楼盘甚至高达百分之七八十。

越难销售的城市，渠道商越多。形成恶性竞争之余，房企的风险也随之增加。

假设某个区域新开四个楼盘，三家跟中介渠道合作，一家不合作。那么，这家开发商则容易陷入被动。

中介渠道像一副枷锁，如果不用，销售成绩上不去，用了就等于饮鸩止渴，进入恶性循环。

目前大多房企毛利率不到10%，但近两年，北京周边、珠海周边都出现过佣金10%的项目。

以上海周边市场为例，海盐、嘉兴等城市，中介介绍上海投资客，佣金高达4-8%。天津大部分开发商渠道销售占比70%以上，都已经形成了中介氛围，融为市民生活一部分。旅游度假类项目也很夸张，佣金甚至8-10%。

此外，据不完全统计，一个项目一年大约有10-30%的客流被渠道商拦截，一般而言，渠道销售商会把佣金的6、70%的给与之里应外合的员工，剩下的才是自己的收入。

据透露，每个项目售楼处安装一个“人脸识别”每年的费用在8-10万左右。假设一套100万总价的房子，渠道商佣金在2-4万/套，有的项目甚至还要给到5万/套。开发商只要一年查出几次“飞单”，就可以把损失挽回。

张大伟认为：

售楼处人脸识别侵犯个人隐私，但大部分购房者最关注的还不是这个问题。他们担忧的是有没有选择权，背后涉及价格歧视。

有的中介经纪人向购房者私下返点优惠，导致仅仅因为首次看房的路径不同，购房者实际支付的房款差距巨大。

这种乱象还可能误导政府调控。佣金返还之后，政府掌握的房价，就不是真实的价格了。

利润驱使下，渠道舞弊情况层出不穷

事实上，每当新楼盘上市时，房企都会花大量费用做营销宣传，吸引潜在购房者，在销售时，则会兵分两路。一路是楼盘自有销售，另一路是中介分销。

购房客自己走进售楼处的，叫做“自然到访客户”。

如果购房者被渠道中介带上门，就属于“渠道客户”，房企要给予中介一定的“好处费”，即提成佣金。

如果楼盘的客户中，自然到访客户越多，也就意味着楼盘要支付给中介的佣金越少，算下来，也就节省了销售费用。

围绕着“佣金”，房企销售与渠道中介抢客户的“飞单”、“混战”经常发生。

中介截客的行为通常叫做“飞单”。

所谓“飞单”，就是指开发商的内场销售，将自己公司的部分客源、房源，私自转交给其他渠道房产中介，由此获取的收益由开发商销售和渠道中介按比例分成。

房屋分销中介通过“飞单”，损害开发商和楼盘自有销售利益这个问题，早已根深蒂固。

龙光佛山房产公司顺德玖龙府项目，就曾被原销售经理李某、销售主管林某飞过单。这两人组织拉拢十余名置业顾问，长时间、大规模地将自然到访客户虚构为转介而来的客户，骗取转介佣金数百万元。

这种操作在中介行业并不鲜见。

说到渠道营销，业内人士都会谈及贝壳，它几乎整合了全部中介门店，同开发商谈判时非常强势。贝壳2020年第三季度平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比增87.2%。

一个事实是，手头掌握充足客户资源的二手房中介近两年来开始加入一手房分销战团，导致二手房市场也没有充分扩张。在上海，除了链家二手房市场份额稳步上升之外，第二名的市场份额已经不足5%。

多地出台政策

防止人脸识别技术被滥用

针对人脸识别技术被滥用的问题，包括天津、南京、杭州在内的多地出台了相应的政策：

12月1日，《天津市社会信用条例》表决通过，并将自2021年1月1日起施行。

《条例》第十六条规定，市场信用信息提供单位采集自然人信息的，应当经本人同意并约定用途，法律、行政法规另有规定的除外。市场信用信息提供单位不得采集自然人的宗教信仰、血型、疾病和病史、生物识别信息以及法律、行政法规规定禁止采集的其他个人信息。

据此，企事业单位、行业协会、商会等被禁止采集人脸、指纹、声音等生物识别信息。

针对“戴头盔逛售楼处”一事，南京市率先向楼盘的人脸识别系统出手了。日前，南京市住房保障和房产局紧急通知，要求楼盘售楼处未经别人同意，不得拍摄来访人员的面部信息。

与此同时，有开发商透露，继南京之后，徐州市住房和城乡建设局也向部分新开楼盘和续销楼盘项目发出口头通知，要求售楼处不得使用“人脸识别”系统。

随着智慧社区建设的推进，越来越多的小区开始安装人脸识别门禁，点赞者称人脸识别方便小区安保管理，拍砖者则认为随意采集个人信息程序违法，甚至担心数据信息泄漏造成不良后果。

10月被提请审议的《杭州市物业管理条例（修订草案）》规定，物业服务人不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备。

资料显示，除杭州市修订草案外，安徽省、兰州市、北京市等地的《物业管理条例》，也就业主个人信息保护进行了明文规定。但这些条例中没有明确提到指纹、人脸数据等生物信息，也没有涉及强制收集问题。如果修订草案通过，《杭州市物业管理条例》将成为国内首部对小区人脸识别作出规范的正式立法。

手机APP也滥用人脸识别技术

网信办出手

智能时代，手机App已经成为网民日常使用最频繁、使用时长最久的软件，与此同时，APP超范围收集、强制收集用户个人信息的行为，特别是强制人脸识别功能也频频遭到诟病。

针对这一现象，国家网信办出手了！

12月1日，国家网信办发布《常见类型移动互联网应用程序（App）必要个人信息范围（征求意见稿）》，其中明确规定了地图导航、网络约车、即时通信等38类常见类型App必要个人信息范围。

必要个人信息是指保障App基本功能正常运行所必须的个人信息，缺少该信息App无法提供基本功能服务。其中，均没有包括人脸识别、指纹识别等生物信息的相关内容。

另外，该征求意见稿还明确，只要用户同意收集必要个人信息，App不得拒绝用户安装使用。

相关法律法规陆续出台

严惩违法行为

如何解决包括人脸识别信息在内的个人信息保护这一难题？从立法的角度，建立和完善相关法律法规，无疑是最有效的手段。近年来，我国制定相关法律法规的步伐，正在逐步加快。

2020年10月1日实施的《信息安全技术个人信息安全规范》，将包括人脸识别信息在内的个人信息列入到个人敏感信息当中，并对个人信息的收集行为进行了明确。

将于2021年1月1日实施的《民法典》也明确，自然人的姓名、生物识别信息等属于自然人的个人信息，并将收集行为列为处理个人信息的一种，要求收集行为应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，并遵循四个条件：一是征得该自然人或者其监护人同意；二是公开处理信息的规则；三是明示处理信息的目的、方式和范围；四是不违反法律、行政法规的规定和双方的约定。

今年10月首次亮相的《个人信息保护法（草案）》中，规定了个人在个人信息处理活动中的权利，即个人对其个人信息的处理享有知情权、决定权，有权限制或者拒绝他人对其个人信息进行处理。

此外，《个人信息保护法（草案）》也对侵害个人信息权益的违法行为如何处罚做出规定：侵害个人信息权益的违法行为，情节严重的，没收违法所得，并处5000万元以下或者上一年度营业额5%以下罚款，5%的额度甚至超过了在个人信息保护方面规定“最严”的欧盟。

但在参与了《个人信息保护法（草案）》起草的中国社科院法学研究所副所长周汉华看来，5%的罚则标准是非常高的，但具体能否实施，还要看政策能否落地。

资料来源：央视新闻、南方都市报、央视新闻、

21世纪经济报道、齐鲁晚报等。