北京买房：理清思路，购房建议872

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨询一下“凶宅的标准”。这套房是隔壁发生了火灾，业主受伤但没去世，现在还在医院。这套房从表面看不出什么，但中介说上下左右邻居的窗户都是后换的，也不清楚是否有质量问题。价格比其他楼的便宜一些，就因为是火灾隔壁的原因。中介说这不算凶宅，但我不踏实，如果业主去世是不是就算了，那我将来出手的时候就价格低了。

A：

1、这肯定不算凶宅，甚至连隔壁着火的这套都勉强。人既然没去世呢，那顶多算是事故，谈不上多凶。

2、凶宅没有明确的标准，但一般都是发生过非正常死亡的房子。香港的标准明确，还分了等级，比如从窗户跳出去没死在屋里的就不算特别凶，要死在医院的就再减一等。还有是否请过法师作法，作法后是否闹过鬼什么的都在价格中有所体现。

大陆没这么讲究，但也得是死亡的才算。受伤的事儿太多了，老人摔一跤算不算啊？这就属于矫情了，更和邻居无关。

这也就是火灾这事儿时间还短，瞒不住，所以中介才提醒的。如果着火的这套房也装修了，那过几年中介大概率就不提了，也就对房价没影响了。这参照北京几起重大案件吧，发生初期对整个小区都有影响，房子卖不掉价格更上不去。不过最多半年之后就没什么人较劲了，时间再长就恢复价格走势，一切正常，牵连不到邻居。

3、所以这该买就买吧，等你出手的时候至少好几年之后了，不提这事儿不就得了，本来也没什么关系。

仅供参考。

二

Q:

还想请教一下，为什么现在对老破小比较看空？什么时候都有年轻人在奋斗初期资金不充裕的情况下有购房需求啊？

A：

1、我没看空老破小，只是作为开发商必须唱空他们。甭说老破小了，在售楼处里只要是二手房一律贬低，否则新房就不好卖了。从1999年之后吧，全中国的开发商很默契的维系着一套话术，就是新房升值快，二手房没人要。屁股未必决定脑袋，但能决定嘴里说什么。谎言重复1000遍就是真理，反正买房人也没几个愿意动脑子的。

2、市区成熟板块的老房保值挺好的，本身就是大盘的重要组成部分。这其中房子本身的价值并不高，甚至有的都可以归零了，也就是个勉强能住。但这价格中体现的是地段儿的价值，是地段内配套价值的一个交易符号，只要配套的价值不降低，老房的价格就也坚挺。

老房其实就跟退休老人似的，指望着再去创业或升职加薪就算了，但跟着经济发展涨退休金是没问题的，不吃亏不占便宜。甚至比很多上班的年轻人还滋润呢，至少是稳妥。

3、所以该买就买呗，投资角度除了流动性弱点儿也没什么弱势，出手时选择横盘期的慢慢卖就不吃亏了。郊区的老房弱点儿，排序很靠后。另外尽量选强势部委的，这种小区有人管，有的比商品房的保值还好呢。

仅供参考。

三

Q:

首付及总价：250首付，总价550左右。买房资格：首套，贷款资格：首套。买房需求：刚需婚房+保值，打算两年后要小孩。居室需求：两居室。已看板块小区：我和对象分别在北四环和黑山扈上班，考虑通勤、保值增值等因素，现在看了有：

1、朝阳华严北里2号院，64平三居改两居，其中一居打算当客厅用，89年板楼3层，东西向。

2、海淀马连洼菊园60+平小两居，户型一般，无电梯板楼。

3、海淀学院路建清园，98年城建的房子，看了南北区各一套。北区这套，东西向拐角，3层板楼，大客厅特别吸引我们，满五唯一，价格合适且正在改造，应该改造完小区很新很不错。但是楼下2层前几年发生过火灾租户死亡，所以有点介意。后来又看了南区户型楼层一样的南北向，不满二年，税费较高，且南区不改造。

问题：想问问您这几套房子哪个比较保值？后期好置换？同样的价钱是不是买海淀比较好呢？最近都说老破小不能入了，您怎么看呢？

A：

1、这我真不敢建议，具体的房源不到现场的话无法判断，看户型图都意义不大，还是问当地中介吧。是否算凶宅更是只有中介知道，大中介都有记录，只有他们才知道是否影响成交。

2、所谓老破小不能入不是最近说的，是从20多年前公房上市就开始说了，如果买房人都关注老房，那我们开发商的新房卖给谁去？所以必须对买房人加强教育呗，说二手车不好的肯定是4S店，一个道理。

老破小的劣势就是居住体验一般，流动性没房龄新的好。优势是保值稳定，不吃亏也不占便宜。所以看自己重视什么了，在总价不高的情况下不太可能都兼顾，只能取舍。

3、同等价格谈不上海淀比较好，只是看自己的学区需求了。海淀的所有房子都有溢价，至少包含学籍的价值。

单从小区来说吧，朝阳的不算学区房，没溢价也就租售比正常，居住的性价比相对最高。建清园的溢价应该也不高，学院路不是太受追捧，居住的性价比中等。菊园那就是标准的学区房了，学区不错，溢价率至少是海淀平均值。所以看自己对学区的重视程度吧，这仨不太好比较。

保值情况朝阳的肯定是跟随大盘，这么多年一直如此。海淀的得看入学高峰期之后的政策了，如果没有政策鼓励，有可能影响溢价部分。具体的房源问中介吧，我不敢判断。

仅供参考。

四

Q:

我家娃明年上小学，目前学区在朝阳望京，小学是陈经纶中学分校附属小学，初中直升陈分，就是陈经纶中学分校（我们在朝阳17630之前买的房子）。现在有机会通过换房把学区换到海淀区的石油附小（海淀区重点，比现在朝阳对口的小学好）。但是片区内的初中最好的是101石油附中，貌似没有陈分好，但是考虑到海淀有很大一部分孩子可以一派去到更好的初中。

目前犹豫不决，麻烦老师从海淀朝阳教育差距、这两个学区对比、以后高考的差距等方面帮忙分析分析，应该怎么选择？

A：

1、石油附小当然是不错，但能有“很大一部分孩子去更好的初中”，谁说的？这要是这样儿，那虎妈们谁还鸡娃搏点招啊？相当于说别看三本院校不太好，但毕业后有很大一部分能进500强，凭什么啊？而且就算进500强了也是以劳务派遣的形式进去的，跟管培生什么的两码事儿。

2、一般来说，如果已经有了陈分这样级别的，再去海淀就得搏小强了，至少也是其他学校牛班，否则图什么啊？六小强点招大概1500吧，加上其他的不到3000，这些孩子占走了海淀大部分的优质资源，剩下的才是给派位的，还没谱儿。

而陈分虽然赶不上小强，但放到海淀也是中上等。这就相当于“田忌赛马”吧，朝阳的好马肯定不如海淀的好马，但非得拿朝阳好马去换海淀的下马，凭运气才有可能是中马。我是觉得这么做买卖有点儿亏，看自己的判断了。

3、高考差距怎么说啊？或者这么说吧，如果孩子是天牛娃，家长期望值是985起步，那就去海淀，凭自身实力抢夺最顶尖儿的资源。甭考虑派位了，先入营再搏点招，牛校资源比朝阳多的多。如果不是的话一般不建议这么折腾了，从学校到房子都不划算。所以这看自家的情况吧，没标准方案。再或者咨询搞教育的吧，我的仅供参考。

五

Q:

目前在考虑6月底、7月初买房，比较纠结，金台路80年代老房子三居室，还有炫特嘉园次新一居，应该怎么选，想听听您的建议。目前比较纠结金台路地铁站很近（约300m）的一个三居室（房龄有点儿老，80年的），和炫特嘉园的06年次新房（但是得房率比较低）。

目前两人都在亦庄上班，IT互联网，申请到亦庄公租房距离公司2km，目前买房主要是年底结婚前的首套名额（不能在亦庄区域内买，否则公租房需腾退）。买完前1-2年预计是出租为主，后续如果离职变更工作，公租房就不能住了，就打算自住来着，所以想听听您的建议呢。

A：

1、短期持有就买炫特，租金高流动性好，三五年之内不至于落后大盘什么，年头长了才有可能明显呢。长期持有或图个稳妥就买老房，租金也不低，就是流动性弱，出手时尽量选择横盘期才不吃亏。

2、得房率无所谓，小户型公寓都高不了。但能接受公寓的也就都不在乎这个了，顶多是砍价时当个说辞而已。

老房80年的，老点儿，尽量选90年后的吧，出手时受贷款限制越少的越好卖。除非是真的长期持有，那就索性越老越好了，或许还能赌个原址重建和维护呢。但这没谱儿，既得看原产权单位也得看运气。

3、其他没什么，看自己的周期规划吧。两种产品其实相差的就是流动性，持有时间短的话还是炫特为好，朝青的年轻人多，公寓的保值比其他版块强。

不过炫特的一居和金台路的三居，怎么感觉不太对似的？三居有硬伤吧，要不然不会跟炫特的一居一个价格。炫特的一居应该是面积不小，60多吧？自住更合适，出租的话租金未必太划算。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！