ABS、公募REITs与类REITs：2021三箭齐发，力促资产证券化 文章转自财视中国，文 / 阿wai ，已获得转载授权 近年来，在政策推动和市场需求的刺激下，我国资产证券化产品的发行规模... 

来源：雪球App，作者： 解读REITs，（https://xueqiu.com/1141447699/172308592）

文章转自财视中国，文 / 阿wai ，已获得转载授权

近年来，在政策推动和市场需求的刺激下，我国资产证券化产品的发行规模和存量规模连创新高。

所谓资产证券化(Asset-backedSecurities，简称“ABS”)，一般是指将缺乏流动性，但具有稳定可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式出售，从而帮助资产持有者获得融资。

在展望2021年发展前景时，多名业内人士就过去资产证券化发展较好的细分行业提出新的投资机遇。

ABS：信贷ABS新增长点渐显

某业内人士介绍：“微小企业贷款发行规模624.99亿元，不良资产重组发行规模281.4亿元，同比分别增长559.27%和96.11%，分别占2020年信贷ABS发行规模的7.59%和3.42%。有望成为信贷ABS的新增长点。”

“随着发行人对于融资型ABS/ABN产品需求的上升，目前市场上出现应收账款ABS以无外部增信、循环购买、低次级比例的交易结构而频繁出现。”一位业内专家强调，“对于大型央企、国企发行的应收账款ABS来说，即便无外部增信，投资者仍然存在对于发行主体信用的隐性依赖。并且由于应收账款天然存在的确权风险、债务减损和抵消风险，供应链ABS对发行主体的信用依赖度仍然较强，因此收益率与发行主体的私募债收益率较为接近。”

公募REITs：兼具稳定性与抗通胀能力

“公募REITs的开闸给了基础设施类资产新的融资和退出途径，但在试点阶段产品退出的数量和速度都较为稳健。”某行业内资深专家强调，“一部分公募REITs的需求会先操作类REITs，我们预计首先市场上会出现类REITs衔接公募REITs退出的案例；其次，尚未出现的类REITs资产类型（尤其是收益权类）会出现，如水电气热、固废处理等；最后，基于公募REITs的三层架构，取消了私募基金结构，类REITs市场也会跟随出现一批这样的产品。”

当前正处大循环、双循环的新发展格局中，有观点指出2021年我国GDP增速可能达到8%~9%，那么2021年公募REITs的投资机会是否会迎来“春天”？

据悉，目前对于公募REITs上市首日和存续期的市场表现，暂无法判断，关键取决于到时的市场情绪。基于封闭式基金的结构，参考过往封基的上市表现，二级市场折价的情况比较常见。但如果投资人按照炒新逻辑来看，上市后也有溢价的可能。这一点从交易所等监管部门的态度也可见一斑，目前也发布了项目发行阶段的文件，暂未发行存续期管理的文件，其中的主要问题是监管也没有想清楚上市后的表现。所以从谨慎的角度，公募REITs更适合于希望取得稳定回报的长期机构投资人。

展望后市，中联基金向财视中国坦言：“首先，基于我国在疫情影响下高度卓越的恢复能力，2021年基础设施、生物医药产业园乃至租赁住房这些行业预期都将展现出极强的收益稳定性。同时，在大循环、双循环的新发展格局规划下，伴随着基础设施补短板、新基建、房住不炒等国家战略的逐步深入落地，相应的资产类型也将获得进一步的收益成长空间。因此，2021年关于这些资产类型的公募REITs产品投资相信是一个不错的开端。”

“从另一个维度说，公募REITs产品的投资布局，本身就是国内投资人在股票、债券之外亟需的“第三类资产配置”。公募REITs稳定性和抗通胀能力相对均衡的特点，为中国的证券市场结构起到了非常重要的补充完善作用。投资人在积极加深对基础资产理解的同时，及早将公募REITs纳入自身的投资组合，具有很强的必要性。”中联基金在接受采访时补充道。

类REITs：发展前景广阔、行业趋于多元

“类REITs作为不动产证券化工具体系中独特且重要的一个版块，在2021年基础设施REITs试点的积极影响下，将迎来更大的发展机会，整个行业也将愈加复杂多元。”中联基金表示。

中联基金进一步分析指出，2021年类REITs可能逐步呈现出以下发展趋势：一是市场规模相较于过往加速发展。公募REITs打通了不动产证券化链条的“最后一环”，类REITs产品的退出逻辑得到了更加强有力的支撑，原始权益人与投资人双方参与此类产品的意愿都将得到进一步提升。

二是资产类型进一步创新拓展。随着基础设施REITs的试点落地与不断推广，过往在类REITs领域尚未涉及的细分资产类型（特别是新型基础设施）将受到更大关注，与之相关的一些产品技术也可能随之迭代升级。

三是产品的权益属性更加凸显，投资人更加多元化。在基础设施REITs试点、房地产“三条红线”等监管政策的多重影响下，类REITs产品的“权益属性”相较于过往可能更加受到关注。我们既会看到越来越多的原始权益人不满足于单纯的债务融资工具，也会看到除商业银行以外，投资偏好诉求更加多元的专业机构投资者参与到类REITs市场中。

一位业内人士则表示:“就类REITs2021年的投资机会而言，首先，考虑与公募REITs的衔接，基础设施类资产会大量涌现；其次，随着市场上信用债暴雷潮，REITs交割股权的属性使其在处置资产和对抗风险层面比其他ABS更好。这几年有一些银行已开始关注纯资产类无增信的REITs产品，也有一批活跃的REITs次级投资人；最后，具体到不同的资产类型，差异较大。整体上，物流、公用事业资产较稳定，产业园、商场、写字楼、长租公寓等需评估疫情的影响。”

中国公募REITs呼之欲出！随着政策的连续出台，这项伟大的金融创新工具渐行渐近！

自2020年4月底，监管部门发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）征求意见稿》，吹响公募REITs试点的第一声号角后，各类政策、文件、意见稿相继出台。监管部门顶层设计，参与机构积极响应，全国上下掀起一阵REITs风潮。

有关机构指出，在当前阶段推行REITs至少具备四个方面的重要宏观意义：一是帮助地方政府、金融机构和各类企业有效盘活存量物业，改善资产负债表；二是通过资产股权价值的充分释放来帮助控制宏观杠杆率；三是逐步引导资产价格建立合理稳定中枢，减轻政府相关管理部门的压力；四是创造长期投资标的，服务资本市场整体建设。

REITs推出正逢其时！当今世界正面临百年未有之大变局，我国正处在走向现代化强国之路、实现民族伟大复兴的战略机遇期。基础设施公募REITs的推出是完善我国基础设施和公共服务，扩大内需及供给侧改革的产物，既是资本市场的改革创新，也将为基础设施建设注入新的活力。

随着公募REITs试点政策的出台，各类机构招兵买马，设立独立部门，多方面布局以满足发行和管理公募REITs的各项要求。公募REITs人才一时成为当下资本市场上最火热的需求，有的机构甚至开出百万年薪，虚位以待专业人才就位。

为促进中国REITs市场的建设与发展，培育行业专业人才，厦门市资产证券化协会与中国REITs教父、国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏，中国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库RCREIT（REITs研究中心）推出了中国公募REITs高级实战研修班，并邀请到中国金融科技领军人物曹彤、著名经济学家向松祚、宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群、新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含、戴德梁行高级董事胡峰等国内REITs一线专家，从理论到实操，手把手教授学员REITs知识。

研修班一经推出，立刻受到市场欢迎，目前已成功举办两期。鉴于行业和市场的需求，进一步为行业培育人才，中国REITs50人论坛、厦门市资产证券化协会联合RCREIT（REITs研究中心）推出中国公募REITs实战高级研修班（三期），参与研修班的学员，可以了解中外REITs运行机制、熟练掌握REITs操作标准与模式、结识国内REITs高端人脉、获得金牌身份认证（由知名985高校和厦门市资产证券化协会授予的双结业证书，纳入该校全球校友名录）。

组织机构

主办单位

中国REITs50人论坛

联合主办单位

厦门市资产证券化协会、RCREIT（REITs研究中心）

协办单位

国金ABS云

学术支持

中国人民大学国际货币研究所、全球金融科技实验室

课程特色

1

行业大咖亲临授课，手把手教学

国内REITs行业领军人物齐聚，行业大咖手把手教你玩转公募REITs。

2

56课时全面学习，注重实操演练

3大板块6天课程56课时集中学习，注重实战模拟、实操演练，从行业监管、国际经验、市场趋势、产品设计、项目模拟等多个维度全面细致教学，学完即可上手。

3

高端人脉齐聚课堂，知识资源双丰收

与国内有志于从事REITs事业的人士成为同学，拓展高端人脉关系，积累行业资源，知识与资源双丰收。

4

名牌大学结业证书，金牌身份认证，年薪百万

获得由知名985高校和厦门市资产证券化协会颁发的双结业证书，纳入该校全球校友名录。金牌身份认证，收获百万年薪机会。

5

实地走访学以致用，京深两地项目考察

实地走访相关项目，与导师一同考察学习，理论与实践结合，增强实操本领。

6

实践导师全程助力，持续学习业务对接

配备专人实践导师，不定期举办同学交流会、项目资金对接会，持续交流探讨REITs机会，实现业务合作对接。

课程对象

课程大纲

学习安排

时间安排

学习周期两个月，每月集中两天学习。每次学习安排一天走访国内类REITs项目。结业之后，学员可参加2场项目资金对接会。

2021年

REITs高级研修班

3月27、28日

北京授课

3月29日

走访北京企业

4月17日、18日

上海授课

4月19日

走访上海企业

上课地点

北京、上海

证书授予

双证授予

1、知名985高校结业证书，纳入该校全球校友名录；

2、国内首个官方注册资产证券化协会——厦门市资产证券化协会结业证书。

学员规模

仅限50人，择优录取

导师介绍（部分）

孟晓苏

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、汇力基金董事长、中国房地产开发集团董事长，集国家高级领导干部、企业家和学者等多重角色为一身。

曹 彤

厦门市资产证券化协会会长、中国资产证券化百人会论坛理事委员会主任。先后在中国人民银行、招商银行、中信银行、中国进出口银行、深圳前海微众银行任职，曾任中信银行副行长，中国进出口银行副行长，深圳前海微众银行首任行长。美国亚利桑那州立大学管理学博士，师从2004年诺贝尔经济学奖获得者Edward Prescott。

向松祚

著名宏观经济学家、前中国农业银行首席经济学家。国际货币金融机构官方论坛（OMFIF）顾问委员会成员、研究委员会成员，《环球财经》杂志总编。师从“欧元之父”、1999年诺贝尔经济学奖得主蒙代尔。哥伦比亚大学国际关系学院杰出校友，纳斯达克上市公司华友世纪创始人之一。

陈 雷

中国资产证券化百人会论坛联席秘书长。曾任新华信托副董事长，巴克莱银行董事总经理；1986年赴美，曾担任RBS Securities, Wachovia等华尔街投行高管，主导和参与了近百亿美元的各类资产证券化投融资项目；2003年回国，先后担任中金公司和花旗集团高管、苏格兰皇家银行董事总经理；拥有中国科学技术大学学士学位和美国伯克利加州大学博士学位，兼任香港中文大学经济管理学院客座教授。

郭杰群

宁波（中国）供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定研究中心研究员、中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问。美国印第安那大学获得经济学博士学位。早年工作于美国IDC集团，瑞信投行，房利美。2013年回国就任美国对冲基金Zais亚太区总经理，全球投资委员会委员。已发表ABS领域学术论文20余篇，投资工作论文400多篇。

谢采含

新加坡交易所北京代表处首席代表，负责拓展新加坡交易所证券与债券资本市场在中国的业务。曾任职新加坡交易所首席执行长特助四年，全权负责首席执行长事务处的顺利运作，包括协助首席执行长拟定及推行交易所内部与对外的商业战略，促进管理层和董事会的沟通，参与制定年度预算，以及协调交易所各个部门的业务建设以确保业务和交易所整体战略挂钩。

张 刚

蓝光文商旅集团董事长兼总裁。曾任新加坡凯德商用总经理、香港中信资本副总裁，近20年商业地产高层管理工作经验。具备商业地产投、融、建、管、退全产业链全周期资产管理运营能力，管理超过30个大型城市综合体项目，管理资产累计总值逾500亿。曾操盘过来福士广场（北京）、凯德广场（东北区、中区）、龙之梦（上海）、悦方IDMALL（长沙、合肥）等商业地产领域知名标杆项目。

胡 峰

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管、中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、中国房地产业协会理事、中国房地产估价师与经纪人学会理事。拥有超过15年房地产评估专业经验，擅长房地产金融、物业投资、收购并购的尽调和评估。

罗桂连

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家，青矩工程顾问有限公司副总经理、首席经济师、城镇化投融资咨询业务负责人。高级经济师，注册会计师，清华大学管理学博士（公共管理专业），复旦大学经济学硕士（国际金融专业），中南大学工学学士（冶金机械专业），伦敦政治经济学院访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，国家发展改革委PPP专家库定向邀请专家，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，中国银行间市场交易商协会第二届法律专业委员会委员，清华大学PPP研究中心投融资专业委员会委员，中铁资本等公司外部董事。

李耀光

渤海汇金证券资产管理公司董事总经理，资产证券化业务负责人，中国证券业协会资产证券化业务专家。拥有十余年投资与结构金融从业经验，曾完成国内首单“PERE+REIT”、首单家居行业类REIT、首单长租公寓ABS、首单住房租赁类REIT、首单美元基金类REIT等行业代表性产品。拥有特许金融分析师、中国注册会计师、国际注册商业地产投资师、英国皇家特许测量师等特许资质。

叶永青

金杜律所合规业务部合伙人，原德勤上海税务合伙人。在中国税务领域拥有20年的专业经验, 其具有的法律和财会综合背景使他能够为客户提供一体化的商务、法律和税务解决方案。其执业领域包括：执业领域：合规及税务咨询、税务争议解决、转让定价及私人财富管理。2016年至2020年，分别被《钱伯斯亚太概览》和《法律500强》两家国际知名专业法律评级机构评为中国税务领域“领先律师”。

赵 冲

汉盛律师事务所高级合伙人，中国资产证券化百人会论坛法律专委会主任。2009年起先后任职于上海市锦天城律师事务所、君合律师事务所上海分所，于2012年外派至花旗银行（中国）有限公司担任法律顾问；主要执业领域为房地产、基础设施与项目融资、资产证券化、资本市场等领域；深谙上述领域的行业知识、立法体系和政府政策，具备丰富的项目实践操作经验，参与了大量项目交易结构的设计，对项目涉及的专业文本结构和文本的起草工作具备深厚和扎实的专业功底。

姚 尧

厦门国际金融技术有限公司常务副总裁（主持工作），第二届全国金融青联委员，持有上海交通大学上海高级金融学院工商管理学硕士学位，中国资产证券化百人会执行秘书长，厦门资产证券化协会秘书长、曾长期供职于国信证券、平安信托等大型金融机构，曾主导过累计数百亿元项目的落地，拥有证券投资、企业融资、金融科技领域等十多年工作经验。

往期盛况

主办单位介绍

中国REITs50人论坛

中国REITs50人论坛（CR50）是由厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、RCREIT、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构，旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台，为行业相关决策和研究提供实践参考，成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。CR50人论坛将结合行业发展动态，以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动，通过发布白皮书或组织专业书籍编写，同时定期发布中国REITs行业指数，跟踪市场变化。CR50由国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏担任荣誉主席，中国金融科技领军人物曹彤担任主席。

厦门市资产证券化协会

厦门市资产证券化协会（XAABS）由厦门国际金融技术有限公司、厦门国际金融资产交易中心、厦门农商金融控股集团、厦门国际信托有限公司等机构发起，于2017年4月份成立，是国内首个正式在民政部门注册的资产证券化协会，也是目前国内唯一一个专注于研究资产证券化市场发展的社团组织。协会下辖组织包括中国资产证券化百人会（CAF100）、中国金融资产交易场所联盟、中国REITs50人论坛等。

目前协会已有60多家全国各地企业和机构入会，会员涉及银行、券商、担保、融资租赁、信托、资管、金控、会计师事务所、律师事务所、地产、保理、融资租赁、供应链等相关企业。自成立以来，协会在有关部门的指导和支持下，连续举办了三届中国资产证券化行业年会，十余场资产证券化百城万企行系列活动及近百场行业沙龙，覆盖企业上万家。

RCREIT（REITs研究中心）

RCREIT（REITs研究中心）是中国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、中国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT对国际国内REITs发展进行深度研究，积极探索中国REITs制度和市场建设、积极推动中国公募REITs落地、积极引领中国REITs与产业方的联动发展、积极开展REITs投资者教育，成就引领中国REITs新时代的中流砥柱。

RCREIT旗下拥有中国最具影响力的 REITs产业媒体——REITs行业研究。此外，RCREIT布局公募REITs产业链的核心产品还包括REITsIndex。REITs指数（REITsIndex）是中国首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。

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