地下车库排布的“最高境界”！ 车位最多的排法！！

可售单方造价变化值=增加的车位数*单车位面积指标*单方建安成本/可售面积。

一二线城市地面停车占10%时，10%*1000*35*2700/95000=99.5元/㎡；

三四线城市地面停车占20%时，20%*1000*35*2700/95000=198.9元/㎡；

增加这个数据代表什么？

再来看看近行业标杆万科的数据:

（本图上面曲线为万科历年销售均价数据，下面为每产生一平方米销售面积对应的净利润）

可以看到在2014年万科销售均价为1.2万元/㎡，每销售一平方米产生的净利润为1067元。

小区开放式管理后，地下车位有可能出现的状况为：

1、由于地上停车没有安全感（或者后续政策不允许地上停车），购买地下车位的客户增多，车位售价提升；

2、由于车位配比充足，客户租用地下车位停车，售价基本维持不变或下降。

两种情况到底会出现哪一种在不同的城市、不同的小区情况会有所不同。一二线城市核心区可能的售价为15万以上，车位扣除土建成本和财务成本可能盈利，三四线城市售价8万以内基本属于亏损状态。在进行模型测算的时候暂时按照车位售价基本不变考虑。

（本图为不包含物业费用的车位盈亏平衡点）

按照万科2014年每平米净利润1067元计算，综上所述，推行开放式街区或将导致地下车库面积增加，开发商利润减少10~20%，这对于很多三四线城市中小房企可谓雪上加霜。

地下车库设计优化4大方向

当然，方法总比问题多，最最重要的还是要未雨绸缪，在真正推行开放式街区时我们做好准备。现在就和大伙聊聊如何优化地下车库达到省钱的目的。

1基本的成本概念：

地下一层造价2500元/㎡；地下二层造价3000元/㎡；人防地库比普通地库造价多500元/㎡；地库层高每增加0.1米，造价增加18元/㎡（标杆公司数据）；地库覆土每增加0.3米，造价增加30元/㎡（标杆公司数据）。

2基本的设计概念：

推 论 一 :

轴网开间对成本的影响

理论上，每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车，车道无限长时（疏散楼梯、设备机房等面积忽略不计时），此时7.8m开间单车位平均面积为20.93㎡/辆；开间每增加0.1m，单车位平均面积增加0.27㎡/辆，地下一层单车位成本增加675元，地下二层单车位成本增加810元；普通住宅项目柱网开间值为7.8~8.1之间（也有特别设计7.7m开间做宽扁柱的），即使是8.1调整到7.8这样的差距，在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下，单车位成本变化率也达到3.9%。

推 论 二 :

普通车位盈亏平衡点（70%销售率）

在车位配比要求高，销售不理想的情况下（35的单车位面积已经很粗放了），按照70%的销售率预估，包含5年物业费（地产公司代收）盈亏平衡点价格为12.9万元/辆，不含物业费盈亏平衡点价格为12.5万元/辆。这两个价格为土建造价，一般车库销售时间为拿地后2~3年，算上财务成本，有几个城市车位能赚钱？

普通车位、机械车位盈亏平衡点（70%、100%销售率）

上图为按照70%、100%的销售率（均按照地下一层地库考虑），普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险，机械车位（投入设备时）售价为普通车位售价的80100/87500=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡，大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。

物业部门对机械车位看法为：机械车位需全天24小时运营；维护困难，成规模的机械车库最少需要2~3个人，车库面积越大所需人员越多；高端汽车一般不容易进入机械车位；车位不紧张的小区机械车位空置率高；机械车位有发生事故的隐患，赔偿难处理。

综上所述一般情况下不推荐使用机械车位，仅在特殊条件（如基地面积狭小，普通车库需三层以上等情况）且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。

推 论 三 :

是否设置地下储藏室

设置地下储藏室的用途及代价为（不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素）：

a.作为大空间地下室全部赠送（销售）给1F（或2F）提升溢价；

b.作为小储藏室赠送（销售）给各楼层住户，提升销售速度（溢价）；

c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。

当c确定时，v>a2/c时设置储藏室有利，否则不做储藏室有利；

当v确定值时，c>a2/v时设置储藏室有利，否则不做储藏室有利。

推 论 四 :

是否缴纳人防异地建设费

（过于复杂的前置条件、假设及推论，专给入门级小白）

当A-B>0时，缴纳人防异地建设费用合算；当A-B