“不死鸟”佳兆业离上岸还有多远

佳兆业（01638.HK）是观察中国房地产发展的一面镜子。

1998年“房改”，中国商品房开发进入热潮，佳兆业以港资身份进入深圳，收购了上一轮房地产泡沫中的烂尾项目。

2005年开始，全国房价快速上涨，佳兆业在几个烂尾楼里赚得盆满钵满，境外金融机构似乎发现了金矿，将钱源源不断借给佳兆业大力扩张。

2009年上市后，佳兆业打着“烂尾楼专家”金字招牌，继续全国化扩张，但深圳总部在2014年陷入政商危机，一度停牌3年之久。

接下来的房价暴涨，让佳兆业完成了当时美元债史上最大的债务重组，并成功复牌，佳兆业又被冠以“不死鸟”的称号。

2017年复牌，沉重的付息压力，迫使佳兆业只能继续扩表，以维持现金流。与此同时，佳兆业走入了两条多元化歧路。

一条是卷入了“金元”足球乱局，这几年的投资几乎打了水漂；

另一条是跨界投资了诸多行业，这一轮信用危机中，佳兆业在权益投资里同样遭遇重大损失。

2021年开始的房地产债务危机中，佳兆业再次违约，悲剧般走入了历史死胡同。

停牌11个多月后，佳兆业今日再次成功复牌。这是成功上岸的点点星光，同时也是难题的真正开始：

如何在低迷行情中实现债务重组，以及寻找到增量资金，激活土地储备。尤其是那些已投入了数百亿元的旧改项目。

佳兆业面临着严峻财务危机，2022年6月末往前的一年里，佳兆业现金流失了380亿元，有息负债不降反升。

佳兆业的现金，大部分变成了土地储备，以及支付了建筑、财务、行政等成本。

现在看起来挺不可思议，2021年上半年，佳兆业的权益销售额在500亿元左右，却拿出了246亿元用于土地拓展。

其中广州海珠石溪村旧改项目，就付出了84亿元代价。

恒大何尝不是这样，2020年疫情开始之后，形势判断失误的主要点，在于土地拓展不理性，但显然他们没想到代价如此之大。

佳兆业当然有能够成功“上岸”的相对优势。

1315亿元的有息负债中，60%为境外美元债，由于处于弱势地位，境外债权人大概率与佳兆业和解，甚至再次拿出真金白银支持佳兆业走出困境。

除了上千万平方米土地储备之外，佳兆业还拥有5394万平方米的旧改项目，这些项目多数位于一线城市，且已投入了数百亿元资金。

佳兆业能不能再次复活，创造中国房地产业的神话？

这还是一个问题，市场行情持续低迷，佳兆业需要更积极处理资产，以回归正常经营，成功实现债务重组以修复信用。

一个没有太多解题思路的难题。

媒体来源：好猫财经