买房科普

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为帮助大家免受开发商营销策略的干扰，小编专门制作了以下专题，详细阐释得房率、公摊面积以及地毯率这些关键概念。

概念

虽然公摊面积、得房率、地毯面积、地毯率等术语听起来复杂，但它们的关键点都在于理解住宅的实际可用面积。对于尚未涉足房产市场的朋友们，下面这几个概念绝对是必须掌握的：

一房一万制图

建筑面积=套内面积+公摊面积

通常购买的商品房面积为建筑面积（户型图上标的销售面积），其包括套内建筑面积与公摊面积。所谓的公摊面积，就是整栋楼的公共区域加起来，分摊到每户头上，分别有多少面积。像是楼梯、大堂、走廊、电梯井，统统都算在公摊面积里。

使用面积（地毯面积）=各个房间的面积总合

“地毯面积”，顾名思义就是地面上能铺地毯的空间（包括厨房和卫生间）。一般是不计算窗台（飘窗）、开放式阳台算一半。

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度

在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为套内面积和使用面积相差不大，经常被混为一谈。

总结来讲，建筑面积>套内面积>使用面积。

这些概念明确后，得房率和地毯率就十分好理解了。

得房率，是指可以让住户自由支配的面积（也就是我们常说的套内面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

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地毯率=使用面积（地毯面积）/建筑面积（销售面积）

两者具体有什么区别呢，建筑面积就像一个完整的柚子，套内面积是柚子瓣，公摊面积是柚子皮，得房率就相当于柚子瓣在整个柚子中的占比。

一房一万制图

地毯面积则是去掉了柚子瓣膜，地毯率就相当于柚子瓤在整个柚子中的占比。柚子瓣膜相当于建筑墙体厚度，因为正常的墙体厚度可控，所以一般住宅得房率、地毯率比较接近，大家也不会过多关注地毯率。

一房一万制图

也有一些例外情况，比如世纪天汇项目的地毯率备受关注。是因为其超高层建筑并采用了剪力墙结构，导致墙体厚度达到了40-50厘米（一般墙体厚度约为24厘米），这极大地占用了使用面积，从而导致地毯率下降。

得房率多少算正常呢？

一房一万制图

一般来说，不带电梯的多层住宅，得房率较高，往往达到90%以上。

普通多层住宅（6层及以下），在没有地下设备用房、没有底层商铺及底层架空的情况下，得房率约在80%-90%之间；

小高层住宅（7层~11层），得房率约在80%-85%之间；

中高层住宅（12层~18层），得房率约在75%-80%之间；

高层住宅（18层~33层），得房率约在70%-75%之间；

超高层住宅（33层以上），相对更低一些，约在65%-70%之间。

100%得房率的存在吗？其实是存在的，只是产品类型比较特殊。独栋别墅由于一整栋都属于个人，所以不存在公摊面积，得房率达到100%。

因素

真正决定住宅得房率的，主要是公共区域面积中的电梯、楼梯、走道的数量与大小。

不同产品类型根据《住宅设计规范》电梯数量、楼梯数量、走廊面积也不尽相同。相对的，公共部分的配套面积就会不同，得房率也就不同。

总体来讲，楼层越高，公摊面积越大，得房率越低。

6层及以下（多层）：

《住宅设计规范》第六条 属下列情况之一时，必须设置电梯：七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米时。

多层住宅层刚好卡在了可以不用做电梯的上限，可以只设置一个楼梯，不用设置电梯。从下面这个户型图可以看出，其公摊面积真的很少。

一房一万制图（红色区域表示公摊面积）

随着人们居住品质提升，6层住宅也加装电梯。和小高层相比在电梯数量一致的情况下，得房率也趋于一致。

7层~11层（小高层）：

结合上文中的规范，7~11层的住宅，可以设置1个电梯+1个楼梯，且不用连廊，对走道要求很低，所以大部分时候我们看到的11层住宅都是下图这样，由电梯、电梯厅，楼梯、走廊构成了主要的公摊面积。相对多层建筑公摊面积有所增加，但也可以接受。

一房一万制图（红色区域表示公摊面积）

12~18层（中高层）：

当住宅超过12层又低于18层时，被称为中高层。

《住宅设计规范》第六条 十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

根据规范，中高层至少需要设置2个电梯+2个楼梯，公摊面积肉眼可见的增加。

一房一万制图（红色区域表示公摊面积）

18~33层（高层）：

高层不仅是2个电梯+2个楼梯，还要求有足够长的消防通道。

《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95》规定建筑高度大于54m的建筑，每个单元每层的安全出口不应少于2个。消防连廊用于连接两个单元的楼梯或电梯。

一房一万制图（红色区域表示公摊面积）

现在有些住宅设计不带连廊，但依然有着长长的走道，其公摊面积并没有减少，只是相当于把之前的连廊给移到了内部而已，还降低了部分隐私性。不管设计的是连廊还是走廊，高层住宅的公摊面积都大了很多。

33层以上（超高层）：

超高层消防要求更高，除了2电梯+2楼梯之外，还有避难层的要求，即一整层都要空置，且算公摊面积。

根据《建筑设计防火规范》规定，建筑高度大于 100m 的公共建筑，应设置避难层(间) 。避难层(间)应符合下列规定：第一个避难层(间) 的楼地面至灭火救援场地地面的高度不应大于 50m ，两个避难层(间) 之间的高度不宜大于 50m。

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超过100米的住宅，往往有2个避难层，会降低约6%的得房率，套内面积直接少了10㎡左右。

而且超高层仅有2个电梯的等待时间会非常长，设置3个电梯则又会进一步降低得房率，因此原则上不要去买超高层。

建议

得房率是购房时一个重要指标，但并非唯一决定因素。

虽然得房率高可以获得更多私人空间，但也可能导致公共区域减少，给人以压抑的感觉。

因此，在购房过程中不要过分追求得房率。

在购房过程中，产品类型相同时，我们可以优先选择得房率较高的房子。

而当得房率较低时，我们可以仔细分析是否存在面积浪费等问题。如果是因为需要提升公共区域的整体品质，那么可以接受，好的归家环境将带来不一样的居住体验。

综合而言，购买住宅并无绝对的合适与否。在做出购房决策时，务必根据个人实际情况作出考量！只有洞察其内在本质，方能获得真正适宜自身的住宅。返回搜狐，查看更多