5月10日，让我们把目光聚焦到郫都区，看看这两年郫都的楼市都经历了什么。

图1：该区过去三年的供给-需求情况，2022供给大减60%，从21年的12000多套，骤减到5000套。

2023目前供给2000套+，预估年底6000套，较22年涨20%。

算数的迷惑性就在于此，大减60%再涨20%，最后实际上不是减了40%，而是50%。2023年只有21年的50%。

解读为市场有回暖，但远不及21年，在无外力拉涨的情况下，21年会是区域市场顶点，很多年。

图2：该区过去三年的同期供给和销量，21年同期销量无统计，从同期上也可以得出图1相似的结论。2022年初反应太慢了，2023年的操作有技巧性，把本来2022年底的市场行情拖到了23年初，让2022年烂到底。

图3：该区过去三年项目备案单价均值，楼市就是迷，市场紧缩会反应到价格上的部分有限。供给下降60%和价格下降60%一点关系都没有。

图4：该区过去三年项目备案总价均值，行情好的时候会推大面积改善房，行情差的时候就把小户型拿出来卖，购房难度是降低了，但是依旧一分钱一分货，想花最少的钱买最大的房子？不可能。

图5：该区今年8个项目的市场份额，8个项目中滨江玺樾是唯一的A级项目，具体点就是开多少卖多少。占据了45%的市场份额。

图6：该区今年13次开盘，月销破百的两次都来自于该项目。0414上周备案150套+，一周的销量超过了其它12次开盘。

图7：该区今年24组户型，二圈层的户型得房率都很高，高层产品百平米有效面积77平，天府公园未来城的设计师过来学习下，这个参数开发商想给大则大，想小则小，无规无剧。

图8：A1户型等比例图鉴赏。

图9：B户型等比例图鉴赏。

题外话：最近意识到，光是独善其身是没用的。需要设定一个大计划，让更多的人都能参与其中。

我的计划是这样的：

1、我自己统计完整的市场数据并实时更新，对市场了如指掌。

2、将这些信息做成了《成都楼市实况》，让市场参与者有机会了解和自行验证市场信息。

3、让《成都楼市实况》作为买房卖房的市场导行，创造“大数据导行法”，这个方法的前提是所有项目的销量和库存，并且汇聚到一起，好坏易选，这是所有房产营销公司都不会这么做的。

4、让“大数据导行法”和现行的“电话营销法”，“恐吓利诱法”，“美女发嗲法”同台竞争。

5、每个销售和中介都能参与到其中，谁先使用谁先受益，最后让楼市成为购房者市场。