惠州商品房停车位租售管理来了新规啦！

租售管理更加规范了！

6月12日晚，惠州市人民政府官网发布了关于印发《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》的通知，本办法适用于全市，自今年7月9日起施行，有效期5年。（阅读原文可查看）

本办法重点内容，一起来来看看

1、专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。

2、 人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。

3、共有部分停车位属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。共有部分停车位出租收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。

4、明确停车位出租应首先满足业主及物业使用人需要，停车位出租给本小区业主或物业使用人之外的其他人的，租期不超过6个月。

5、对停车位的出售规则作出具体化规定，业主购买停车位的数量上限需与物业管理区域房屋套数与可出售停车位的配比相关联。

其中，在配比不足1:1时，每套房屋业主只能购买本小区一个停车位。配比超出1:1的，停车位租售方案备案超过1年，完成必要的信息公示后，业主可以多买一个停车位。

在保障未购买停车位业主优先购买权的前提下，单套住宅房建筑面积超过 144 平方米（含）的业主，可多购买 1 个停车位。

停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超10年的（主要是《办法》实施前的历史存量项目），业主可以购买符合实际需要的停车位。

6、明确房地产开发项目在司法处置或建设单位需注销、清算等情形下，允许其将剩余停车位转让。

全文内容

惠州市房地产开发项目

停车位租售管理办法

（附解读）

第一条 为规范房地产开发项目停车位租售管理，维护业主和建设单位合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发项目停车位的租售管理活动。

第三条 本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库），包括专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位。专有部分停车位是指能够登记成为特定业主所有的车位（库）。人防工程停车位是指人防工程平战结合使用部分，平时用于停放汽车的车位（库）。共有部分停车位是指占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位（库）。

本办法所称建设单位，是指开发建设房地产项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位。

本办法所称业主，是指依法取得建筑区划内建筑物专有部分所有权的人，或者基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

本办法所称配比，是指建筑区划内可出售停车位与房屋套数的比例。

第四条 建筑区划内停车位应当首先满足业主的需要。

第五条 专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。

第六条 人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。投资者或者受益单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其平时保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。

各县（区）人民防空主管部门负责对人防工程的维护管理进行监督检查。

第七条 共有部分停车位属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。共有部分停车位出租收入，在扣除合理管理成本之后，属于业主共有。

第八条 建设单位在预售或现售商品房时，应将建筑区划（物业管理区域）内停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放服务费、销售的价格区间等内容在销售现场显著位置进行公示，在《商品房买卖合同》中载明，并向房地产行政主管部门备案。

停车位应由物业管理区域同一物业服务企业提供物业服务。

第九条 建设单位租售停车位的，应将停车位租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日，可通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主，并将租售方案报房地产行政主管部门备案。停车位租售方案应当包括以下内容：

（一）项目房屋数量与停车位的配比情况，房屋销售情况，停车位产权情况、销售情况、分布位置、数量、面积情况（符合规划的平面示意图）；

（二）人防工程停车位的范围及安置情况（注明使用注意事项）；

（三）停车位出售或出租的时间、价格、方式及公示方案；

（四）停车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明；

（五）停车位物业服务费用及其他管理事项说明；

（六）其他需要说明的事项。

第十条 建设单位可以采取摇珠、竞标等公平、公开的方式出售或出租停车位。

建设单位出售停车位时，建筑区划内可出售停车位数量未超过房屋套数的（配比小于等于1:1），每套住宅房屋业主只能购买1个停车位。建筑区划内可出售停车位数量超过房屋套数的（配比大于1:1），在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个停车位的前提下，建设单位可将超出1:1部分的停车位向需要购买第2个停车位的业主出售。

在保障未购买停车位业主优先购买权的前提下，单套住宅房屋建筑面积超过144平方米（含）的业主，可在本条第二款规定基础上增加购买1个停车位。

规划用途属于非住宅的房屋，以登记单元房屋建筑面积每100平方米（尾数不计）相当于一套住宅房屋，按照本条第二款规定出售停车位，不足100平方米的计一套。

业主转让已购停车位的，应优先满足本建筑区划内其他房屋业主需要。

第十一条 停车位配比超过1:1，停车位租售方案备案超过一年，在扣除按照第十条规定计算未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，建设单位在物业管理区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示60日，并报房地产行政主管部门备案后，可在第十条规定基础上向已购停车位业主增加出售一个停车位。公示期间，未购买停车位的业主享有优先购买权。

第十二条 停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超过10年的房地产开发项目，在扣除按照第十条规定计算未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，参照第十一条规定建设单位完成公示及备案等手续后，业主可以购买符合实际需要的停车位。

第十三条 因房地产开发项目司法处置或建设单位需注销清算等原因，需将剩余停车位转让的，受让方出售、出租停车位时，应遵守本办法对建设单位租售停车位的有关规定。

第十四条 购买停车位应当优先满足业主的身份进行购买，建设单位与购买人签订停车位《商品房买卖合同》时，应当在合同中注明业主购买房屋的房地产权证号或商品房买卖合同备案编号。

第十五条 建设单位出租停车位，应当首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人。

在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将停车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月。

第十六条 建设单位违反本办法规定销售停车位，造成购买人损失的，依法承担相应法律责任。

第十七条 房地产行政主管部门应当对建设单位的停车位租售方案进行监督和指导，对停车位租售行为加强事中事后监管，对违反本办法规定的建设单位，要约谈其负责人并责令整改。

第十八条 本办法自2023年7月9日起施行，有效期5年。原《惠州市人民政府办公室关于印发惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法的通知》（惠府办〔2019〕3号）同时废止。

房地产开发政策解读

一、制定文件的必要性

2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第一次从法律层面上确立了“小区车位及车库应首先满足业主需要”的原则，但长期以来，应如何满足业主对停车位的需求仍缺乏对应的细则或规范。2019年3月，我市发布了《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》，自实施以来，对加强小区停车位交易管理、满足小区业主停车需求、提升停车位交易透明度提供了制度保障。近年来，随着经济社会发展和人民生活水平提高，家用汽车的保有量迅速增加，广大市民群众对小区停车位的需要呈现多样化的趋势，部分业主希望一次性购买多个停车位以满足家庭车辆停放需要，也有部分业主希望租赁停车位，还有部分业主无停车位租售意愿。同时，有些小区停车位量紧缺、供不应求，而有些小区停车位却闲置无人租购，而因停车位销售信息不对称、人防停车位使用等问题导致的矛盾纠纷也不同程度的存在。为进一步解决小区停车位如何首先满足业主需求的问题，满足人民群众对美好生活的需要，重新修订我市停车位租售管理办法，具有必要性。

二、主要依据

1.《中华人民共和国民法典》；

2.《中华人民共和国人民防空法》；

3.《广东省物业管理条例》。

三、主要条款说明

《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》共十八条。主要内容包括：立法目的和依据、适用范围、定义、停车位租售管理具体规定、监督管理、施行日期等内容。具体如下：

（一）立法目的和依据。第一条阐述了制定目的和依据。

（二）适用范围。第二条确定了适用范围，由原办法适用范围的惠城区扩大至全市行政区域。

（三）定义。第三条至第七条明确了停车位的相关定义、业主优先原则等具体规定。明确专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位的定义，并明确各类型停车位使用的大原则：一是专有部分停车位要取得权属登记方可出售、附赠，且不得只售不租。二是人防工程停车位收益归投资者所有，维护管理由投资者或受益单位负责。三是共有部分停车位出租收益在扣除合理管理成本后归业主共有。

（四）停车位租售信息公示。第八条、第九条明确了建设单位在销售商品房时以及在销售停车位之前必须对停车位信息进行公示。第八条规定建设单位在预售或现售商品房时，应将建筑区划（物业管理区域）内停车位的数量、价格、租售方式等信息进行公示，通过加强停车位有关信息的预披露，消除消费者在购房时对停车位售价的信息不对称。第九条规定建设单位租售停车位的，需将租售方案在小区公示30日并报房地产行政主管部门备案。租售方案应包含停车位的数量、面积、配比、价格等重要信息。此条款是对《广东省物业管理条例》第五十四条规定的具体化管理措施。

（五）满足业主对停车位需要的具体化措施。《办法》第十条、第十一条、第十二条、第十三条对停车位的出售规则作出具体化规定，业主购买停车位的数量上限需与物业管理区域房屋套数与可出售停车位的配比相关联，在配比不足1:1时，每套房屋业主只能购买本小区一个停车位。配比超出1:1的，停车位租售方案备案超过1年，完成必要的信息公示后，业主可以多买一个停车位。第十二条规定，停车位租售方案备案超过3年或者竣工备案超10年的（主要是《办法》实施前的历史存量项目），业主可以购买符合实际需要的停车位。

（六）明确停车位出租的规定。《办法》第十五条对停车位出租进行了规定，第一款明确停车位出租应首先满足业主及物业使用人需要。第二款规定了停车位出租给本小区业主或物业使用人之外的其他人的，租期不超过6个月。

（七）监督管理。第十六条、第十七条明确了违规销售停车位的后果及房地产行政主管部门对停车位租售行为的监管。

（八）施行日期。第十八条明确了实施日期。

四、关于施行日期的说明

该文件自2023年7月9日起施行，有效期5年。

原标题：《不得只售不租！惠州小区停车位管理新规7月9日起施行》

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