2、管城片区：

京广铁路以东，金水路—人民路—解放路以南，中州大道—机场高速以西，航海路以北。

3、五龙口片区：

西三环以东，北三环以南，京广铁路以西，陇海铁路以北。

4、西城片区：

西三环以东，陇海铁路以南，京广铁路以西，航海路以北。

5、南城片区：

西三环以东，航海路以南，京广铁路以西，南三环以北。

这五个片区，共同组成了郑州老城区。

我们先看看郑州老城区主干道路网：

东西主干道：(自北往南）

1、北三环、

2、东风路、

3、农业路（北二环）—冉屯路、

4、黄河路、

5、金水路、

6、郑汴路—东西大街—解放路—建设路

7、人民路—中原路

8、陇海快速路

9、航海路（南二环）

10、紫东路—长江路

11、南三环

南北主干道：（自西往东）

1、西三环

2、电厂路—秦岭路

3、桐柏路（西二环）

4、嵩山路

5、大学路

6、京广快速路

7、文化路

8、花园路—紫荆山路

9、经三路—城东路

10、未来路（东二环）

11、中州大道—京港澳高速

郑州老城区东西11条主干道、南北11条主干道纵横交叉，把郑州老城区划分为100个网格。

众所周知，郑州是火车拉来的城市。

传统的郑州老城区，被京广铁路、陇海铁路分割严重，形成了明显的文化分割和历史 断层。

以上五个区域，如果从年代属性来看。

1、管城片区：历史——2010年基本发展完毕；

2、金水片区：1954——2010年基本发展完毕；

3、西城片区：1954——2010年基本发展完毕；

4、五龙口片区：2000——现在，改造完善发展中，基本完毕。

【黄色部分是可发展用地】

5、南城片区：2000——现在，改造完善发展中，基本完毕。

【黄色部分是可发展用地】

也就是说，

经过郑州60多年的自然发展及自2004年开始的如火如荼的城中村改造，郑州老城区基本上无更多净地可以出让建设。

余下的城市发展思路就是旧城改造了。

注意：旧城改造和城中村改造是两个概念。

【二】、定性认知

之前，郑州人有个既定认知：东富北贵西贫南弱。

这是10年前的认知。

现在，江湖格局已经打散。

不得不承认，

相对而言，郑州老城区目前资源占有、感知最好的是金水片区。

这个片区有郑州老城区最好的省级单位、大学科研院校、中小学幼儿园配套、商场酒吧街等核心资源，也是一直以来郑州房价最高的区域，也是外地人最多的区域。

其次就是西城片区。西城片区就是传统郑州人口中的“西郊”，涵盖二七区和中原区范围。这里有市政府、有碧沙岗公园、有铁路局、有棉纺1—6厂、有慢节奏的生活、有好多的传统小吃和夜市。

再其次，就是管城片区。管城区是郑州的根，是之前的郑县，是商城遗址。本来，这个区域依托历史文化资源，应该发展最好。但，基于多种多种多种因素，这个区域在滞后，在落伍。环境噪杂，路网不畅，搓板路最多。让人遗憾。

最后就是，五龙口片区和南城片区。

五龙口片区因为之前的铁路分割和都市村庄问题，一直发展迟缓。近10年来陆陆续续进入郑州人法眼。之前就是很多人眼中的村庄。而早期开发的商品房项目利海托斯卡纳的不争气，让这个区域又埋上阴影。路网不畅，配套不足，遗憾多多。

而航海路以南南三环以北的南城片区，属于自然外溢发展区域。发展时光才16年时间。底蕴不足，配套一般，区域建筑容积率又较高，承重众多刚需外溢之地。

每个人有每个人的价值评判标准。

如果说从我的角度来看，一定要排序的话：

1、金水片区；2、西城片区；3、管城片区；4、五龙口片区+南城片区

【三】、家属院

在我研究郑州老城区区域格局和房地产价值时，我的团队把整个郑州老城区范围内所有存在的小区、楼栋进行了统计。结果显示：郑州老城区范围内有1850个住宅小区（包含家属院、商品房、回迁房、经济适用房、军产房、周转房，不包括廉租房、小产权房）。

是的，我明确告诉你，有1850个之多。

而且，我再明确告诉你：老城区范围内的家属院有近500个之多。

各位：是否对上图中的房子非常有印象？对，我们的老城区里有大量这种房子。很多朋友之前都是在这种房子里长大的。这也是我们口中的“老破小”小区。

简单列举一些名单。

如果说，我们把这些建造于1980——2000年代的所谓老破小小区去掉，其他杂七杂八的复杂的楼栋形态去掉，郑州老城区也就余下800个左右的商品房及可以交易的其他社区楼盘。

这进入了一个新世界！

400万人拥挤在郑州老城区的角角落落，形成了丰富多彩的郑州市民生活。不同的房子，不同的社区，甚至代表了不同的阶层划分。人口在流动，富人区在变化，只有那些原住民和老居民数十年如一日的生活在他熟悉的环境里，看云卷云舒，花开花落，静静地陪伴郑州。

商品房时代的兴起，高端住宅的出现，郑州市区社区、房型、理念升级换代，人们的居住认知也发生很大变化。东西迁移，南北变化，上演了一场现实版的光荣与梦想。

关于房地产格局，关于楼盘价值，关于未来走向 ，

下文再见!

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