转自：天津广播

红桥区河庭花苑是一个拥有2200户业主的中型社区，一场车位费涨价之争，至今已持续了7个月，问题归于：车位费涨价幅度过半，开发商一家说了算！

2022年7月29日，开发商、天津陆津房地产开发有限公司一纸通知，单方宣布车位费涨价；今年年初，业主因未按新上调标准缴费，车辆被拦，不能自由驶出小区……

调查 | 车位费涨价！交钱再驶出？天津一小区僵持7个月何时了？

春节以来，在小区业主多方反映下，进出小区的栏杆被抬起，居民驾车虽进出自如，但大家仍心存疑虑，担心车位涨价的靴子会随时落地……

550元涨到850元，突然涨价为什么？

河庭花苑的业主张女士回忆说，2023年1月4日早上她开车上班时，突然被小区物业拦下，物业人员告知她说，因为执行新的停车收费标准，凡没有缴纳车位费的车辆都要按照每小时4元的临时停车标准收费，不交钱就不能驶离小区。为此，小区业主与物业发生了激烈冲突。最后，在公安部门一个多小时协调下，物业方才答应放行。

张女士告诉记者，这件事情还要去年7月份开始说起——

2022年7月29日，红桥区河庭花苑二期的业主们接到开发商一则通知：小区地下车位租金将由每月550元上涨到每月850元，新的收费标准从8月15日开始执行。

这一通知引发了业主们的强烈不满。张女士告诉记者，当初买房时开发商表示车位只租不卖，月租550元，其中330元是车位租赁费，220元是车位管理费。早在2022年4月，开发商以14.5万元的价格出售河庭花苑二期车位的长期使用权，但并未上涨车位租赁的价格。这次涨价的车位租赁费，涨幅高达91%，涨价幅度令人咋舌，而且说法也自相矛盾。“涨价原因说是因为物价上涨、人力成本和管理维护费用，但实际上涨的却是车位租金，也就是占地费，这部分哪来的成本上涨？”

业主们不买账，为此，纷纷向12345政务服务便民热线及市区两级多个单位和部门反映情况，最终在区有关部门的协调下，2022年8月10日，居民们迎来了暂停涨价的通知。

然而，好景不长。2022年10月27日，开发商、天津陆津房地产开发有限公司再次贴出通知，河庭花苑一期开始销售地下车位20年的长期使用权，按不同车位价格分别为14.5万元、22万元和12万元。同时，自2023年1月起红桥区河庭花苑一期、二期地下停车租金将由550元/月上调至850元/月。

业主陈女士在河庭花苑一期住了7年，她认为目前每月550元的收费在周边小区里已经很高了，突然的涨价令她颇为不解。

“现在开发商给我们提出两种方案，第一种方案是每月交850元，第二种方案是一次性交付14.5万元，购买20年的使用权，同时每月再交120元管理费。”陈女士说，哪一种方案业主们都不认可。

业主李先生说，“这个价格别说在红桥区，就是在全市，也可以说是高价了。且小区内没有地上停车位，小区周边的停车场也都表示车位已满，业主们根本就没有其他选择，开发商的这种垄断行为，让业主们实在无法接受。”

业主们认为，开发商在定价的时候，只追市场最高价，不看服务质量、小区所在位置、周边市场价格等综合因素，而且没有任何形式的商议，这种定价方式，根本体现不出市场调节的作用。

监管真空

住宅车位价格开发商“说了算”？

围绕停车费问题，七个月来，小区业主们与开发商闹得很不愉快。河庭花苑一、二期总共2200户，有1300多户业主在相关维权书上签了字。据记者了解，2022年11月初，业主代表与开发商面谈之后，开发商仍然坚持涨价的决定，于2023年1月1日起按照新的价格标准正式执行，现有车位的业主对原有车位享有优先租赁权，在规定日期内没有按照新价格续约，就视为自动放弃，公司有权另行销售。

小区车位涨价难道不需要征得业主们同意吗？涨价幅度又是如何测算的？

记者联系了河庭花苑小区的开发商——天津陆津房地产开发有限公司。公司惠灵顿销售项目负责人张明回复说：“涨价通知贴出之前，他们咨询了住建委、物价、办证等多个部门，得到的回复是：公司的涨价行为不需要办理手续。因为地下车库的产权在开发商手中，他们有自主权，无论是销售还是涨价，都属于开发商自主的商业行为。”

情况果真如此吗？

记者分别咨询了红桥区住建委及其下属的红桥区物业管理办公室等，得到的回复是，均不在其职责管辖范围内。

作为小区配套的地下停车位，收费方面是否有相应的标准？谁来监管和指导？

记者又咨询了市发改委，工作人员解释说：政府定价项目要依据《天津市定价目录》。住宅小区停车服务收费不在政府定价范围内。因此，对于住宅小区的地下车位价格，政府不予定价，实施的是市场调节价。

小区配套停车位的租售方式、租金调整为什么是企业自己说了算？

市住房保障服务中心物业管理部部长杜鹏介绍，从天津实际情况看，这是因为地下车库的产权大部分属于开发建设单位持有，因为持有地下车库的产权，开发商日常所收的租金，从物业管理的政策法规来讲，没有明确的限定。

综合多个部门的采访情况，本市小区地下车位的收费不由政府主导价格，定多少，涨多少都没有统一的标准，而是由市场供求变化调节价格涨落。

眼看矛盾升级，河庭花苑社区所在街道、居委会协调各部门多次“吹哨”，但始终没能彻底解决问题。2023年1月4日，业主车辆驶离小区被物业人员阻拦的事件发生后，经公安及各部门协调，红桥区芥园街道办事处主任李状做出承诺：问题解决之前，所有车辆通行不受阻。

2023年2月6日，记者向芥园街道办事处了解事情的进展情况，街道办事处相关负责同志表示：经过区相关部门与开发商的进一步协商，目前小区车位费仍维持原来标准，后续车位费是否会继续涨价还需进一步协商确定。

河庭花苑业主周先生向记者证实，目前小区业主车辆交不交费都可以正常通行。但是，正月十六那天他去交费时，物业告知他要按照调价后的每月850元价格缴纳。

看来，那把“涨价之刃”依然悬在半空……

专家建议

加强地下车位的定价指导和监管

采访中，记者发现，近两年，不仅是河庭花苑，在本市范围内的多个居住小区也先后出现小区地下车位租金暴涨的现象，在本市西青区云锦世家、北辰区九和府等多个小区，围绕小区地下停车费涨价所引发的矛盾和纠纷屡见不鲜。

记者也随机采访了一些市民，有近七成居民表示，近五年来，自己居住的小区地下停车位租金价格均有上涨，与五年前相比最高涨幅达到了70%。

大家普遍认为，涨价不是不可以，但是必须要有依据，作为业主，钱要花得明白。

记者了解到，在国家发改委出台的一份专门文件中，确实放开了对住宅小区停车服务收费的限制，但文件中也同时提到了相关部门要履行监管职责，保持价格稳定。

记者查询发现，在北京、上海、广州等地现行的物业管理条例当中，就加入了关于车位费涨价的约束条件。

围绕小区地下车位的定价问题，记者走访了本市相关专家。

图左：市政协委员、民建红桥区委会副主委、天津悦德律师事务所主任马增悦；

图右：民建河西区委经贸支部委员安旭

实行市场调节价的一个重要前提是“已经具备竞争条件”。但《民法典》对小区车位有明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。依据这个规定——

一方面，我们可以理解为，小区规划的停车位的经营管理具有特殊性，因为它属于小区内规划的配套设施，要满足和保障业主的基本生活需求；

另一方面，如果价格畸高，严重高于周边小区同等条件车位的合理租金，就会导致小区业主租不起，那么也就谈不上《民法典》规定的优先满足业主需要了。

所以，从这个角度来看，小区车位租赁市场，到底是不是一个完全的、充分的、开放的具备竞争条件的市场，具备什么样的竞争条件，充分竞争还是有一定限制条件的不完全竞争等问题，有关部门应当进一步做出解释和说明。

市政协委员、民建红桥区委会副主委、天津悦德律师事务所主任马增悦表示：实行市场调节价也绝不意味着随意定价，市场调节价的制定要遵循《价格法》等法律法规的相关规定，有关部门要加强停车服务收费市场行为监管。“地下车库管理的费用，政府部门应该加强监管，如果物业管理条例不涉及，可以参照封闭停车场的有关管理费用的收费标准，上下浮动，这都是有监管的可能，只是说我们政策层面、立法层面怎么去调整的问题。”

民建河西区委经贸支部委员安旭认为：目前本市部分小区地下车位离谱的调价过程，存在谈判程序模糊、服务和收费标准模糊等诸多问题。

在今年天津市“两会”期间，民建天津市委会已经提交了一份《关于进一步规范我市社区停车服务的建议》的集体提案，该份提案提出四项意见建议，其中包括：建立住宅小区机动车停放保管服务收费协商议事制度，具体收费标准由物业管理部门、人大代表、社区基层党组织、物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者，与业主或车位使用人以召开价格听证方式进行协商，并通过合同或其它方式进行约定等。