自住宅小区推行物业管理以来

给千家万户带来了许多的便利

但也因此产生了一些现实的利益问题

如何让物业管理活动更加规范

维护好业主、物业使用人

和物业服务企业的合法权益

营造文明和谐的生活和工作环境

不仅一直为社会所普遍关心

也是基层治理的难点、热点问题

11月29日

《重庆市物业管理条例（修订草案）》

经重庆市人大常委会会议四次审议

在重庆市五届人大常委会第十三次会议上表决通过

并将于明年5月起正式实施

新版条例在立法过程中备受关注

也回应了许多市民关心的热点问题

这些变化今后也将为你的合法权益

提供法律保障

赶紧来一起划“重点”吧！

热点一：业主大会

业主总人数百分之二十以上可申请召开业主大会

　　新版条例的第一大变化，就是强化了对业主自治的支持与监督，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。此外，百分之二十以上业主联名，可要求罢免业委会成员。

　　条例规定——

　　一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，建设单位应当进行公告，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

　　占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请召开首次业主大会会议。

　　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。三分之一以上委员要求召开时，应当及时组织召开。

　　业主委员会成员受业主监督，业主大会有权罢免业主委员会成员：百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。

热点二：物业服务费

未入住的物业费标准将另行制定

　　房屋接房后还未入住，物业费的收取标准该如何确定？新版的物业管理条例对这一问题明确了，未入住的物业费标准将另行制定。

　　条例规定——

　　前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

　　物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

　　物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。

热点三：共有资金管理

公共收益应主要用于补充物业专项维修资金

　　小区共有资金如何管理、公共收益如何使用，不能成为一笔“糊涂账”。新版条例另一大亮点，就是明确了共有资金的监督和管理——条例明确了物业专项维修资金和公共收益的日常管理。针对业主大会成立前和成立后两种情形，对共有资金的管理作出相应规定。明确业主委员会可以依法开设账户，并对业主共有资金的监督和管理作出了相应规定。

　　条例规定——

　　业主大会成立前，公共收益应当存入物业专项维修资金账户，并设立单独账目。业主大会设立后，根据业主大会决定，选择代行管理或者自行管理。

　　业主决定自行管理的共有资金，应当存入业主委员会账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

　　业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每半年公布一次自行管理账目。

　　公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

　　公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

　　物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。

　　物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　物业服务企业与业主、物业使用人约定装饰装修保证金的，装饰装修保证金应当存入共有资金账户进行管理，具体管理办法由市住房城乡建设主管部门另行制定。

热点四：车位租售

每户业主总计购买不得超过两个

　　目前，一些小区存在“停车难”的问题，如何规范小区车位的物业管理也一直备受关注。此次修订的物业管理条例对车位车库的租售等内容进行了细化，明确车位（库）应当首先满足业主的需要，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个。

　　条例规定——

　　物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。

　　建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

　　建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

　　车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　违反规定销售车位（库）的，或者对业主要求承租的车位（库）只售不租的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

　　将未出售的车位（库）不优先出租给本区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

热点五：民宿

开展民宿服务应当经有利害关系的业主同意

　　近年来，民宿行业迎来发展“风口”，不少小区内都暗藏了“民宿”。此次通过的物业管理条例条例顺应时代发展要求，创设民宿等住宿服务的规范，回应人民群众的利益诉求，积极探索在法制化轨道上规范民宿（网约房）等住宿服务的发展。

　　条例规定——

　　条例第七十四条规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合本条例第七十四条的规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。

　　利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和本市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。

　　市、区县（自治县）人民政府及相关部门应当根据本地实际，加强对住宅小区内开展民宿等住宿服务活动的管理和监督。具体管理办法由市人民政府制定。

文：韩梦霖

文中资料来自重庆市五届人大常委会第十三次会议