增量商品房者供给量

存量商品房的供给

商品房出租供给调研

房地产市场供给的状况需要通过对一系列指标的统计进行分析，在市场调研中涉及房地产市场供给指标的主要有新竣工量、灭失量、存量、空置率、可供租售率、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

03

房地产市场的需求调研

是房地产市场调研的核心内容，在市场经济条件下，需求是决定市场容量的主要因素，调研的主要内容有：

房地产购买力调研。从一般意义上讲，居民购买力是市场需求调研重点，有居民收入、可支配收入和随意支配收入三个调研项目。

房地产消费者调研

房地产消费动机调研

房地产消费行为调研

04

房地产交易调研

在一定时期内，房地产市场交易的实际情况，反映了这一时期房地产市场供求关系的客观状况。房地产交易调研，不仅可以对当前房地产市场运行的基本情况和存在的问题进行分析，而且也为房产预测提供客观依据，调研的内容有：

成交量调研

成交价调研

成交区域调研

成交者的构成（成交的人员结构）调研

在房地产交易调研中，需要一系列指标来描述房地产交易情况，主要可以概括为土地交易量、房屋销售量、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格等。

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房地产市场营销活动的调研

市场营销活动调研是市场调研的主要内容，在调研中应围绕房地产营销组织活动展开。从房地产企业经营管理的角度来看，调研的内容主要包括：

竞争对手状况调研

房地产价格调研

房地产营销调研

第一个，竞争对手状况调研，是房地产经营管理的重要内容。了解并认识竞争对手是企业决策的重要依据，竞争对手调研主要有对手的确定、对手的生产经营规模和资金情况、对手的技术水平和新产品开发经营情况、对手的营销渠道及推广策略，包括营销方式、宣传手段、广告策划及产品推广。对手的情况对房地产企业未来市场竞争情况的分析与预测、竞争产品的客户定位、项目定位都有帮助，另外对手的产品市场价格、市场接受程度、占有率及消费者的反应对我们也有借鉴作用。

第二个，房地产价格调研。房地产价格调研重点是房地产价格在市场上客观反映。内容有：制度规定对价格的影响、房地产价格趋势对房地产供求变化的影响、在同一时期内不同物业价格变动对其销量的影响、在不同地段哪一种价格是消费者能够接受并且他们的心理状态如何、影响房价因素的变化等。

第三个，房地产营销调研。营销调研主要包括房地产营销渠道调研和市场推广调研，其调研的内容主要有：房地产的代理机构他们的业务素质、市场信誉等情况，营销渠道的选择及调整情况，佣金、市场营销方式的采用情况、效果及趋势，广告调研，包括广告诉求、广告媒介媒体和广告效果等，其他房地产推广活动的调研如产品的推广会以及其他活动的效果等。

06

房地产市场调研的方法

第一个，文案调研法

也称为二手资料调研法，是指通过查看、阅读、复制、购买的手段，搜集现有的资料加以整理并分析，它是与收集原始资料的实际调研互为补充的，可以发现市场问题、构建模型，是实地调研的基础。只有当文案调研中所收集的信息不能完全解决问题时候，才有必要进行实地调研。通常文案调研是信息收集的首选方法。

第二个，实地调研法

是人员直接面对调查对象，通过与被调查对象直接交流、访谈、观察等方式，获取第一手资料的过程。

实地调研的主要方法有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法等。

07

房地产市场调研的问卷设计

问卷是市场调研中以问题形式通过受访者回答，收集市场信息的一种工具。要使得搜集的信息具有较强的客观性和较高的可靠性，就要对问卷进行进行设计。问卷设计的原则要有针对性、简明性和逻辑性。

08

房地产市场调研问卷的基本结构

一份完整的房地产市场调研问卷，通常包括以下几个部分：

第一个，眉头。包括问卷标题、调查组织名称、编号等等。每个问卷都有一个明确的标题表明调研目的，使受访者对所要回答的问题有一个大致的了解。

第二个，说明。也称卷首语，是一封告知受访者的信或者旨在传达问候并说明调研的目的、意义以及填写要求等等。

第三个，正文。是问卷的核心部分，包括调查的全部问题。要根据不同的调研目的，在能满足调研目的的前提下，问题数量尽可能的少。

第四个，编码。对问卷中的问题与备选答案进行编号，便于分类整理。

第五个，受访者项目。是被调查者的一些背景资料，姓名、年龄、职业、文化程度、收入等这些资料，可以用来进行分类、比较和统计分析。

第六个，调查者项目。包括调查人员的姓名、地址、调查组信息、调查时间以及其他信息。

第七个，结束语。它放在最后，其一是用简短的语言对受访者的协助表示感谢，其二是就问卷的有关内容询问受访者的建议或看法，提供市场反馈意见。

09

房地产市场调研报告的基本结构

房地产市场调研报告是通过房地产市场调研活动，对反映房地产市场状况的信息进行分析、研究，得出相关结论和建议的书面表达。

根据调研目的、内容和方法不同，报告也是多种多样，但是一般包括由以下几个方面组成：

第一个，封面。内容包括市场调研的题目，包括日期、编制方、委托方等资料，是调研报告的外装，应该设计简洁大方。

第二个，目录。为使阅读者掌握市场调研的整体结构和主要内容，方面报告阅读人快速找出关注的内容，一般使用目录列出章节并标明标题和页码。

第三个，摘要。这是用精练的文字对报告进行总结和概括，使阅读人了解市场调研报告的目的、内容，主要的结论和建议，要简明扼要。

第四个，正文。是报告的主要部分，对调研的全部事实加以详细描述，目的是使阅读者了解调研结果是否客观、科学、准确、可信，具有指导性。

正文不仅要说清楚调研背景、目的方法及资料的处理等，而且要准确的阐述有关论证论据，包括从调研问题的提出到调研分析得出的结论。在正文中，应对市场调研的结果和必要的信息进行分析。

第五个，结论和建议。结论是调研分析的主要观点总结，建议是在结论基础上提出的有针对性的看法和供选择的方案。结论和建议与正文部分的论述是紧密相关，要有充分的论据得出结论，也要有带有结论性的观点。

第六个，附录。主要包括两部分内容，其一个是市场调研报告的正文中无法包含或没有提及的与正文内容相关的补充说明材料、原始资料、图表等。其二是正文中涉及的内容，但由于篇幅较大，不宜放在正文中，又单独列出、详细阐述的论据内容，如模型、计算公示推演、单个楼盘的详细情况说明等。

10

房地产市场调研报告的主要内容

由于房地产市场调研主要目的和需要解决的问题不同，调研包括的内容及重点也不同。如果对市场调研报告的具体内容进行概括总结，一般有以下几个部分：

对调研目的以及所要解决的问题进行说明

对市场调研背景的基本情况说明

对市场调研方法和统计分析方法的选择及说明

对市场调研的分析论证

对市场变化的不确定性分析

针对市场调研问题提出的建议

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房地产市场调研报告编制的一般步骤

由于市场调研的问题、调研的区域范围以及人员掌握信息程度不同，调研报告的编制过程也不会完全相同。但在报告的编制阶段，包括编制人员的行为和思维总是按照一个符合逻辑的过程逐步完成的，这个过程一般包括五个阶段：

第一步，信息整理。各种信息是市场调研报告的基本素材，报告中信息整理大致为三种：

对信息按照市场调研报告的需求进行分类

对分类的信息进行筛选，去伪存真

对信息进行初步统计，分析编制必要的分析图表

第二步，专题研讨。这是市场研调研报告的关键阶段，包括在负责人的组织下，相关人员就市场调研报告的主题思想、观点论据、结论建议、报告结构、章节安排等进行专题研讨。主题思想是市场调研报告的核心，应根据调研目的深刻反映和揭示客观事物的本质及规律。

第三步，分工编写。市场调研报告的内容可由一人独自编写，也可以多人编写。包括按大纲要求完成各章节内容，准确把握各章节以及整个市场报告中的地位和作用，明确各章节的联系，集中展开主题思想和核心内容，不要跑偏，深刻分析抓住本质，在结构上要紧凑、有序、上下关联。

第四步，形成初稿。编写内容完成之后，负责人对各部分的格式、数量。图表、数据进行检验校对，对整个报告的完整性进行通稿处理。形成初稿。

第五步，修改定稿。初稿完成后，在允许范围内听取和征求意见，进行改动，重点围绕报告的主题思想、观点、结论、建议和论证的科学性进行，不要过多纠缠于细节。

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房地产市场调研报告应注意的问题

作为决策依据的市场调研报告，要体现其价值和作用，在报告中要注意以下问题：

第一个，注意数据分析，避免资料堆砌。

第二个，注意重点突出，避免面面俱到。应详略得当、主次分明、主题明确、分析深入。

第三个，注意逻辑严密，避免自相矛盾。

第四个，注意结论建议，避免无果而终。

本节我们沟通了房地产报告的编写内容，下一节我们将继续沟通学习房地产项目的考察知识，涉及到开发项目的前期策划等内容，属于拿地前的准备工作，欢迎大家查看。

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