上海外环外,最好的地段是哪里? |
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最近几天,由于众所周知的原因,外环外相关的话题都特别火。 恰巧前几天,我紧急追了一篇热点,讲了一些外环外可能会受到利好的区域。 篇幅有限,当时主要以盘点为主,不少板块都没有带到。 熟悉我们的朋友都知道,我们认为内中外环的概念不是价值的等高线。 由于城市化程度、产业发展、客群基数的差异,即便处于同样的环线位置,价值也有了较大的差异。 今天我们借着这个话题,系统性的做个板块评测分级。 第一梯队 1000万及以上 徐汇华泾、闵行近郊、唐镇 当你有1000万,愿不愿意买到外环外? 大部分人初看这个问题可能觉得反智,因为这是能买进内环的预算。 但是我开篇也提过,楼市不能单纯以环线来衡量价值。 看似反智的现象下,都是一组组家庭真金白银为这些超过一千万的外环外房产买单。 对于我们来说,反而很值得思考其背后的逻辑。 环线的内容有一个理论基础,就是环二老师提出的上海楼市的四分天下。 ![]() 随着城市化的建设进程,上海已经由单中心的分析体系变成了如今的多中心体系。 从区域楼市的一致性视角来看,大概可以分为东南、西南、东北、西北四大片区。 这四个区域,基本可以看成四个独立的城市,有各自独立的健全的城市配套。 对应区域的居民主要在对应的片区活动,区域的购买力并不会大范围的跨区域流动。 反映到楼市上,四片区的购买力基础不同,供需情况不同,房价表现就大为不同。 反映到现实上,就是各区域居民之间对互相房价的不理解。 普陀的居民不能理解莘庄卖到10万+,比肩长寿路的水准,大多数时候只能冠以一句泡沫。 浦西的居民也很难理解唐镇那么荒凉的地方,房价直接跑到了10万+。 话说回来,过去30年上海楼市快速分化,浦西的三个片区里,西南片区的确是相对发展的更好,形成了一定的产业优势,城市化水平也更高。 同在外环线附近,南看闵行、北看宝山、西看嘉定青浦,只有闵行是成片的成熟界面。 像七宝莘庄,地缘居民愿意为了10万+的单价,1000万的总价买单,本质就是在地缘居民心里,这里并不算郊区。 当然,拆解到底层,还有项目的品质、城市界面和环境的好坏、配套的健全、学区优势等等要素。 1000万预算以上的中产客户,需要的中产社区一般都是五边形战士,这些要素缺一不可。 相对来说,华泾可能算是个异类,眼下的环境比较一般,但是华泾有巨大的规划预期。 华泾靠着徐汇滨江南拓和TOD的规划还是撑住了一波价格,再叠加徐汇内环外商品房缺失的基本面,印象欧洲这种标杆顶峰时还是能站住1000万的价值段的。 浦东的发展逻辑和浦西完全不同。 我们对于唐镇写过多次分析,包括眼下的价值支撑点和未来供应的影响。 相关文章,感兴趣可以找小助理领取。 第二梯队 800-900万 新虹街道、南翔东社区、浦锦、春申 之前提到的1000万以上的几个区域,基本是成为了所属区域居民改善终点的板块。 实际上,800万以上,就已经跨入了中产社区的水平。 这些板块差了巅峰一线,肯定是在某一方面有一些“遗憾”。 春申板块的价值站位其实可以看做1.5梯队,地段上紧邻七宝莘庄,属于闵行的近郊区域,城市界面很成熟。 但是相比于一梯队的板块 ,春申的问题在于 整体板块比较小,以学区见长,不像七宝和莘庄那么有向心力。 像七宝、莘庄都有多个社区可以站到1000万以上,但是春申由于体量不大,品质社区就春申景城一二三期。 但是春申景城整体户型定位又不大,也一定程度上限制了板块的上限, 成交区间一直在700-1000万区间内。 因此,春申就暂定为1.5梯队了。 南翔东社区属于各方面都不错,也是嘉定区内的改善目的地之一。 但是问题在于,这个片区地缘产业汽车工业其实有些下坡路,近些年带来的增量购买力并不够充足。 整个西北片区的市区部分产业也是十分弱势,南翔上游的普陀众多板块都因为缺客户价格起不来,和南翔的客群都有重叠。 临近的桃浦板块,最近正在海量供应新房,总价800万起,品质还都很不错。 这一方面抢走了部分南翔的改善客户,又在一定程度上直接封死了南翔的上限,南翔超过800万的房源成交就有些乏力了。 这种情况下,连备受瞩目的绿城销售都没达到预期,板块的二手更不用说了,成交直接结冰。 南翔的颓势,可以预见还要持续一段时间。 但是远期来看,南翔东社区这种成熟度,价值一定是回归的,眼下也算是个抄底的时期。 大虹桥中,真正稳稳站稳八百万的还是新虹街道的几个商品房。 但是大虹桥的问题也很明显,一个是产业空心的问题,一个是被机场和高铁物理阻隔的问题。 大虹桥一直有种飘在市区之外的郊区感,这点会让大虹桥的商品房很难升阶,除非大虹桥产业出现史诗性的突破。 浦锦街道一直被调侃为闵行的弃子,是闵行唯一一个没被划进主城区的板块。 但是事实上,浦锦眼下的发育情况可能还是比闵行南部的情况要景气不少。 浦锦有几大核心优势,低密度,交通方便,配套齐全,而且还背靠了浦东这颗大树,房价相对很坚挺。 问题在于,这地方现在也相当于独立于市区范围的新城,未来的彩蛋就是三林滨江南侧的开发,和浦锦自身滨江农田区域的开发。 这些预期什么时候兑现,谁也说不清楚。 浦锦的专题分析,可以找小助理领取。 第三梯队 600-800万 徐泾,周康 松江新城、嘉定新城、川沙 到了这个预算区间,就会有一个分岔路口,是选择市区的外溢板块,还是选择成熟新城的核心区域。 前者是开放型市场,和市区走一套价格体系,吸收部分市区的外溢客户和地缘产业客户。 后者几乎是内生型的市场,以后的接盘侠大多是本地人,房价生长的支撑力跟对应区的发展强挂钩。 徐泾是典型的迎接市区外溢的板块,地缘产业大家都清楚,没起来。 徐泾另一个问题就是海量的供应造成的稀缺性下降,等到解禁后还会有市场挤兑出现。 单以眼下的发展情况来看,徐泾的合理房价是要弱于新虹街道的。 一旦出现价值和价格的倒挂,大家就要小心了。 周康,是典型的城乡结合部,这个界面就决定了它很难成为一个典型的中产社区。 但是好在浦东界面好的地方太少,新房供应又少,商品房一直都比较稀缺。 从板块价值来看,周康很幸运的成为了张江南拓的直接受益者,房价整体的涨幅和坚挺程度有目共睹。 以上这俩区域,都是有一些利好,但是也存在一些难以快速改观的问题。 从我们的视角来看,周康的产业更强,至少在今天的这个房价涨跌逻辑下,可能潜力还大一点。 徐泾的房价现在还处在价值回归的过程中,难谈性价比。 把这两个板块放在600-800万,是因为他们的确定性还不够,800万以上的中产买均好型的板块会更好。 另外一条脉络就是买松江新城、嘉定新城、川沙这种内生型市场。 这种区域,核心区配套都是很成熟的,但是接盘的客户基数是有限的,主要是本地人自己抢房子改善。 如今的房价扰动因子中,最相关的就是每年新落户那些人才买什么地方,他们去的地方房价才更容易涨。 像这几个内生型板块,被选择的概率并不大。 自住还好,投资需谨慎,选择这些区域要做好涨不动的准备。 第四梯队 500-600万 江桥、九亭,闵行其余主城部分 九亭和江桥的出道地位很像,都是第一代沪漂刚需聚集地,都有航道影响。 明面上看,江桥发展的更好,有了大虹桥的规划,建了一些新的商品房。 实际上我可能要给出一个不同的结论,我认为九亭可能潜力更大,反而江桥的价值可能是被高估了。 说起一个板块的能级,一方面是板块的居民圈层,另一方面是板块的城市建设水平。 二者虽然都是初代刚需社区,但是背靠9号线的九亭,人口结构在过去这20年更迭了很多次,已经逐渐变成了以外溢产业客户为主的板块。 反观江桥,上游普陀产业比较弱,核心区城市更新的进度也比较慢,没建太多的商品房,板块内的主要居民还是以本地人和动迁居民为主。 从建设水平来看,现在去到北九亭,已经有了一个中产板块的雏形,商业氛围和社区品质都还不错。 江桥还有大把区域城乡结合部的既视感,新房龙湖青云阙卖不动,原因都不用多说,大家去项目周边逛逛就懂了。 对比之下,九亭的楼市站位很明确: 上游七宝的房价已经帮九亭扛住了价格峰值,客户顺着9号线外溢而来,下游还有泗泾、洞泾、佘北这些地区的客户改善而来。 只要西南片区发展的好,九亭的价格是有预期的。 江桥就很奇怪,很难在楼市找到合适的生态位。 板块上游产业比较弱,造成临近板块跟江桥价格没拉开差距; 板块自身的居民层次没有根本性改变,地缘购买力又不强; 江桥自身的城市界面和资源很一般,交通上也没有什么下游板块,难以成为改善客户的目的地。 这种情况下,江桥的生态位是很尴尬的,某些价格过高的次新房靠着大虹桥的概念短期可能还有些支撑。 长期来看,如果基本面不改观,价值回调再所难免。 剩余的在这个预算段的就是闵行的主城部分,莘庄往南到吴泾,这个不用多说,500-600万是个合理区间。 再高一些就会往靠市区的地方买了。 宝山外环也就顾村和杨行部分区域还能讲一下性价比,大部分地区都不是很值得买。 结语 上海楼市如今的安全线门槛是400万,也就是整个楼市成交总价的中位数附近。 如果想要跑赢大盘,基本要把预算提到600万。 400-600这个区间,一定要非常仔细得分析筛选,才能找到部分合适入手的房子。 至于大部分的远郊区域,总价区间低于400万,就几乎很难挑到好的标的。 而且,从当下的城市发展逻辑来看,远郊房产的稀缺性一定是呈现下降态势的。 |
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