（一）世界级城市高密度核心区

联合国经济社会事务部数据、世界人口网数据显示 ：截止 2020 年 11 月 12 日， 全球230 个国家人口总数为 75 亿多，约 55%左右的人口居住在城市 ；预计 2050 年，全球人口总量将超过 90 亿，68% 的人口将居住在城市。4000 万人口的超级城市将出现。

部分世界级城市人口密度分布图

在GaWC 的全球城市分类等级中，Alpha++ 城市伦敦、纽约、Alpha+ 城市香港、新加坡、上海、北京、迪拜、巴黎、东京均属于高密度城市， 在前十位排名中占据九席， 人口密度均超过每平方公里 1,300 人。

不同高密度城市的密度表现有所差异。相对而言， 伦敦及东京人口分布更为均衡， 而纽约、香港、上海等城市则呈现中心区域高度聚集的分布特征，即一个或多个高密度核心区分布。

（1）均衡分布

伦敦与东京的人口分布较为平均， 多中心与去中心化特征明显。虽然平均人口密度并不低， 但密度峰值分别为每平方公里 26,165 和 27,630 人， 仅为香港与上海的四分之一左右。伦敦市中心的密度稍高于大伦敦片区平均水平， 但与其他高密度城市相比却并不明显。伦敦是历史文化建筑保护最为完善的世界级城市之一， 城市中心开发强度有限， 导致几十年来， 一直存在结构性的住房短缺。《2015 伦敦规划》希望通过在城市中增加新供应来解决该问题， 重点关注毗邻城市中心和靠近公共基础设施的区域来增加人口密度水平。

（2）中心聚集

与欧洲传统世界级城市相比， 亚洲新兴城市的密度表现截然不同。北京和上海市域面积较大， 常住人口数量遥遥领先其他全球城市，平均人口密度相较其它国际知名城市并不突出。但由于郊区面积庞大， 更高的交通通达度及便利的配套设施使人口集中于中心城区不同商圈及商务区范围内， 城市中心区人口密度远超郊区， 上海的人口密度峰值超过每平方公里 125,000人， 某些核心区已成为世界最拥挤的区域。城市中心聚集了大量人口， 同时也是商业、办公及文化场所聚集地。虽然交通拥堵及建筑老化成为地区发展限制， 但随着城市更新陆续展开，高密度核心区的氛围有望不断优化演进，进而持续推升其价值与潜力。

高密度城市及区域发展优势

商业机会：高密度城市创造了更为多样的商业机会，为大量人口带来专业化服务。

人才导入：高密度城市中更为完备的交通、住房和就业机会是吸引人才的主要因素，尤其是对受雇于新兴产业的年轻一代。

供应与需求：高 密 度 城 市 刺 激 市 场 增 加 供 应，而更高的人口密度恰好也与之匹配。此外，通过保障性住房建设，亦能确保低收入家庭负担生活成本，使更多公民受益。

可持续性：公共交通网络投入可缓解道路拥堵问题，并提高公共交通利用率。周密的城市规划以及就业和商业设施分布使职住平衡得以实现。

（二）国内城市高密度核心区发展

1.新时期中国城市更新发展概述

纵观我国的城市更新， 从更新内容来看， 不同政治、经济、社会时代条件下， 城市更新内涵不断趋于深入、细致。从大规模的旧城功能结构调整和旧居住区改造到快速城镇化时期开展的旧区更新、旧工业区文化创意开发、历史地段的保护性更新， 再进入到强调以人为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展。从制度体系来看， 国家及地方的城市更新政策逐步趋于完善、系统、全面。十四五规划颁布以后， 城市更新势必将进一步向高质量、精细化的内涵式发展方向推进， 正如住房与城乡建设部部长王蒙徽所强调的， 实施城市更新行动， 总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力， 走出一条中国特色城市发展道路。

城市高密度核心区作为城市建设的重点板块， 其先天的多维高度密集特征与可持续人居发展目标的实现往往更难匹配， 且发达城市的高密度核心区已经陆续进入更新期， 新时期的发展要求使其更新模式、机制、效果将更受关注。

2.典型城市发展概述

中国的一线城市， 其城市化率已超过85%。城市核心区是区域经济发展的核心， 其核心性不仅仅体现在经济密度、人口密度上， 其物质空间形态往往也最为聚集， 存量时代的到来， 高密度核心区能级的再次提升、空间环境品质的改善对城市整体竞争力、人民的美好生活的获取十分重要。其中以 北京、 上海、 深圳、 广州为代表，在更新政策和典型实践方面均有重要推进。

（三）国内城市高密度核心区

1.概念与定义

高密度核心区是供市民进行公共活动的场所 ；是宜居、宜业、宜游集聚区 ；是城市公共建筑的集中地， 第三产业的集聚区 ；是一座城市政治、经济、文化、科创等公共活动最集中的地区 ；是城市复合功能、地域风貌、艺术特色等集中体现的场所 ；具有特定的文化内涵， 是彰显独特魅力的城市名片、城市形象的代表 ；是市民 “ 家园感 ” 和心理认同的归宿所在， 让人感受到城市生活的气息 ；是人口、信息、建筑、经济等高度集聚的区域， 能对周边地区产生辐射带动作用的。可见， 高密度核心区最为典型的特征就是集聚。

2.高密度核心区更新面临的重点问题

（1）牵头时间久、定位协同难高密度核心区普遍开发时间早， 开发时长至少都在 10 年以上，区域内形成了成熟的物业组团， 分属于不同的开发商或运营商， 每家在对自己的项目是不是需要提升或更新的问题上都存在不同的认知， 能否说服各物业愿意参与到更新， 由谁来牵头， 是更新能否起步的关键， 通常这一牵头人的角色基本都需要由政府来担任。另一方面， 以商圈为例， 商圈内涉及不同商业项目， 各项目各自原先的定位也是经过早期论证与市场一定程度的检验，如何协调各项目之间定位的差异以配合整体商圈更为健康的发展， 平衡各方的不同诉求与利益目标， 是更新过程中的又一挑战。

（2）准备周期长、时间成本大

高密度核心区经历了至少10年的发展，基础和硬件通常已经比较老旧， 但位置又十分核心， 为了降低对周边物业和交通的影响，通常会采用点状更新、逐步推进的方式， 这样就会使得整个更新周期延长， 以商业项目为例， 调改时间的拉长会影响整个商圈的氛围，商圈内的商业项目都会受到波及， 对商场正常营业和收入带来长时间影响。

（3）高强度高能级的高密度核心区更新缺少精细化管控机制

高密度核心区的传统开发模式是一二级开发相对独立， 二级阶段靠控规管控的模式往往会留下最后实施阶段走样的遗憾。规划、建筑、施工、运营往往按纵向时序分布， 各专业入场有交叠但更多的是纵向传达， 并且建设之前很难贯彻运维为导向的终极目标，导致规划管控无法触及后续运营， 运营阶段各个主体难以协调， 一级开发主体的各项理念、意图和技术方案缺乏贯彻落实的路径， 最终仍回到各楼宇各自为政， 相互隔绝独立的情况。新的更新时代要求下， 精细化管控模式和机制应被创建。

3.类型及特征

高密度核心区的类型划分维度较多，从核心区主体建筑类型来看， 可以分为综合性公共中心、行政中心、文化中心、商业中心、体育中心、博览中心、会展中心、休闲中心等。从核心（区功能类型来看，又可分为中央商务区CBD）、 中 央 活 动 区（CAZ）、 总 部经济区、商业街区等。存量时代， 高密度核心区的主体功能与驱动力是更新关键， 本报告重点关注不同主体功能和驱动力下的更新模式， 所以主要讨论三种典型的类型，即商务复合型 ；商业主导型 ；交通引领型核心区。

（1）商务复合型核心区

融合金融商务、商业服务、旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的城央商旅文活动集聚区， 区位核心、功能复合、交通成熟， 三生（生产、生态、生活）协同均衡， 产业空间、零售空间、公共空间和文化设施配套完善。如上海北外滩、广州天河CBD。

（2）商业主导型核心区

位居城市中心位置的商业高度集合区域， 商场数量多、开发时间久、人流密度大， 通常表现为成熟商圈或步行街。如上海南京东路、淮海路、徐家汇商圈、广州北京路步行街、重庆解放碑商圈。

（3）交通引领型核心区

与 TOD 模式接近，强调以公共交通为导向的土地开发与功能组合， 公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士交通， 以公交站点为中心、以 5—10 分钟步行距离为半径组合办公、产业、商业、文化、教育、居住等为一体的区域。如上海龙阳路综合交通枢纽、杭州艮山门动车运用所上盖区。

（一）定位策略

1.商务复合型核心区定位策略

代表案例 ：广州天河 CBD

发展概况

天河 CBD 主要由三个部分构成，包括珠江新城、天河北以及广州国际金融城。珠江新城的地标建筑汇聚， 写字楼物业存量 283.5 万平方米， 以超甲级、甲级为主， 目前为广州写字楼平均租金水平最高的板块， 产业集聚总部经济、金融与高端商务服务。

天 河 北 发 展 早 于 珠 江 新 城， 是 天 河CBD为主，写字楼存量第一代载体，物业以甲级写字楼89.6 万平方米，产业以现代商贸、传统金融、商业服务为主要类型。

广州国际金融城目前仍处于起步发展阶段，写字楼以乙级或以下标准为主，优质写字楼物业稀缺， 其位置靠近科韵路， 产业方面在信息技术服务、科技研究服务等方面表现出较强的集聚程度。

作为大湾区的经济名片， 相信未来的较长时间，天河 CBD 都会作为广州经济发展的晴雨表， 对于任何想要打开大湾区乃至中国市场的跨国集团和大型企业机构来说，天河 CBD 无疑是城市核心资产集聚的最优选择之一。

面临挑战

随着广州市城市更新、产业政策及城市交通一体化的持续建设与推进， 天河 CBD 在新机遇的另一面同样面临着新挑战 ：

（1）新兴产业节点网络下的空间维度挑战广州市正围绕推进城市更新打造“1+3+N” 政策体系， 其中《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》（下述简称《产城指引》）是近期的讨论热点。《产城指引》对城市更新开发项目的产业建设量作出明确规定， 而在政策指导下， 项目的产业发展方向成为了重要的策划研究课题。在众多策划方案中， 海珠赤沙提出发展会展互联网产业、番禺罗边村规划打造数字文创产业、蔡边一村提出发展数字动漫产业、天河吉山村提出以IAC 产业为导向发展电竞文创， 同时还有更多的产业方案在深化推进。在天河 CBD 的 15 分钟交通圈内， 未来城市更新所带动的众多新兴产业节点可能在租金定价、细分靶向客群方面具有一定优势。

（2）新增市场供应高峰的时间维度挑战

时间维度上， 结合广州城市更新推进情况和地区发展经验， 推测城市更新项目在接下来的 10 年左右时间内达到高峰。一方面， 近期进入动工阶段的城市更新项目较多， 根据开发经验初步预计未来五年将会迎来产业项目在物业市场上的集中入市。另一方面，发展培育周期将逐步缩短， 以珠江新城 为 例， 从 早 期 的 富 力 中 心 项 目 入市（2007 年）到企业数量突破 1 万家（2017 年 前 后）， 经 历 了 十 年 的 时 间跨度，对于更小体量的产业节点而言，时间有望缩短至 3-5 年。总之， 对于2030 年的天河 CBD 来说，在产业发展和城市定位等众多层面上将构成完全不同的发展格局。产业结构更优化、城市定位更清晰的天河 CBD，对于其他城市更新项目的未来发展而言， 也将会是双赢的发展策略。

定位策略

天河 CBD 的转型升级吸引了多方关注的目光， 结合国内外中央商务区发展案例、产业转型发展研究等经验总结，第一太平戴维斯团队主要提出了四大升级发展策略 ：

（1）产业升级

重视数字经济。无论是从我国整体经济的角度， 还是以长三角、珠三角等区域为例， 数字经济对经济增长贡献率的比重均在 50% 以上，是下一个十年内驱动经济增长的核心关键力量。一 方 面 是 产 业 转 型 升 级， 发 挥 天 河CBD 优质企业的集聚优势，积极支持引导天河 CBD 内传统优势产业的数字化转型， 具体措施如打造对接区内传统龙头总部企业需求和数字化服务供应商之间的服务平台 ；另一方面是产业创新升级， 鼓励区内技术创新型企业在 R&D 投入、人才引进等方面的持续发展， 具体措施如针对性地加大对该类企业的政策倾斜和人才服务。

（2）功能升级

多元化城市功能。自近现代城市发展形成 CBD 的概念以来，其功能内涵一直在丰富。国际上早期的 CBD 在夜晚往往成为 “ 死城 ”，而在现代则发展出 CAZ（中央活力商务区）理念。天河 CBD硬件上建有广州图书馆、广州歌剧院、广东省博物馆等众多城市功能型公共建筑， 软件上有以广州国际灯光节为代表的国际性城市节日活动，在 CBD 功能多元化方面走在前列。在此优势上， 建议可持续探索更多结合创新技术和数字化互动的功能升级，最近的无人机立体灯光体验是一个很好的尝试， 也成功吸引人工智能等相关创新团队的关注。更加具有创新性多元化功能的天河 CBD，能够塑造更立体的城市引领典范。

（3）配套设施升级

① 交通配套升级

广州旧改项目提出力争实现 “ 村村通地铁 ” 的目标，新一轮轨道交通网络早已投入建设。与此同时目前天河 CBD 的地铁交通已接近满负荷运作， 在关键节假日高峰、上下班高峰等仍然需要额外管控来逐步释放交通压力。通过智慧交通技术提供纾缓乃至解决方案是其中一个可行建议， 如接入交通类app 提供高峰预警信号形成错峰出行、或通过大数据分析设计特定的高峰路线等。

② 商务配套升级

天河 CBD 集聚有全广州乃至全大湾区最全面的商务配套服务， 可供选择的高端酒店和会议空间众多。在下一代发展中， 如何更好匹配以数字经济为服务主体的全方位的高端商务配套，并和未来其他产业节点的功能性商务配套形成错位协同发展， 将会是接下来的主要升级方向。

（4）营商环境升级

营商平台化、信息数据化、管理透明化。可由服务管理机构牵头搭建形成数据互联互通的信息对接平台， 打造属于天河 CBD 的 “ 数据 - 应用 - 数据 ”闭环生态平台。例如平台的政府端部署在服务管理机构内网， 实现所有政府部门的统一门户、数据共享、权限管理等， 提高工作效率， 精准管理和服务企业 ；企业端部署于云端， 天河CBD 内的企业通过统一入口访问，为其提供专属天河 CBD 的 SaaS 服务，比如信用管理（区域信用、行业信用）、运营管理（企业信息查询、企业图谱查询、政策资金、招标信息、财税资源等）。通过建立政企 “ 数据 - 应用 -数据 ” 的闭环生态平台， 在政企服务之间实现 “ 放管服 ” 落地，提升营商环境服务和质量。

实施成效

如今， 基于第一太平戴维斯团队的转型升级建议，天河 CBD 的区域活化已初见成效 ：

（1）数字经济提质增效发展

天河 CBD 的数字服务类企业持续提升近 2 万家，数字经济服务出口额达 63亿元。2020 年 9 月，天河 CBD 更是成为唯一获批国家数字服务出口基地的中央商务区，数字经济进一步与实体经济的深度融合， 促进数字贸易的发展。如今，数字经济产业在天河 CBD的产业比重越来越大， 正在以数字产业化和产业数字化为工作重点， 建设粤港澳大湾区数字服务出口枢纽和全国数字服务出口主要聚集区。随着数字经济持续提质增效，天河区 CBD 的竞争力进一步提升， 继续引领城市更新的新一代经济发展。

（2）城市功能持续创新发展

天河 CBD 正在承担越来越多创新发展的城市功能。广州市图书馆展览的拉斐尔艺术画展， 通过创新数码技术高度还原拉斐尔的艺术 ；广东省博物馆结合数字平台技术打造 “ 粤龙门 ” 小程序，开办创新形式的摄影展、电影展等，通过科技手段赋能线上线下结合的城市公共活动。整体而言，天河 CBD 通过积极结合创新科技手段， 在城市更新浪潮下坚持自我发展， 不断在传统中央商务区的城市功能基础上丰富新时代赋予的活力城市内涵。

（3）配套服务及营商环境优化

交 通 配 套 上， 天 河 CBD 在 2020 年启动并完成了珠江新城地铁站的动线升级改造， 大大缓解了客流压力并增加乘客换乘的便捷性。另一方面， 天河 CBD 营 商 环 境 仍 不 断 持 续 优 化，2020 年企业数量增加 11.89 万户，较上年同比增长了 35.7%。 在《2020年广州城市治理榜》中，天河 CBD 企业满意度 82.48%，居全市第一。坚持不断提升营商环境，使得天河 CBD 在粤港澳大湾区持续保持经济活力， 为城市更新的新兴商务区提供最重要的示范标杆。

小结

城市更新下广州市的空间格局和经济结构正在迎来深远变化， 天河 CBD 更需突破自我，谋求新时代下的更新和升级。在经济服务市场化和新的形势之下， 第一太平戴维斯团队针对性在产业、功能、配套设施、营商环境等方面为天河 CBD 提出机制性的升级建议，与天河 CBD 共同携手发展，打造在新时代中兼具强大竞争力与活力的商务复合型核心区。

2.商业主导型核心区定位策略

代表案例 ：上海徐家汇商圈，广州北京路，重庆解放碑商圈等。

3.交通引导型核心区定位策略

代表案例 ：上海龙阳路综合交通枢纽等。

（二）规划设计策略

1.商务复合型核心区规划设计策略，代表案例 ：上海虹口北外滩。

2.商业主导型核心区规划设计策略，代表案例 ：上海黄浦区新天地南北里，上海南京路步行街东拓。

3.交通引导型核心区规划设计策略，代表案例 ：杭州艮山门动车运用所上盖区。

（三）运营策略

1.高密度核心区可持续顶层设计

发展目标

高密度核心区是城市的核心， 是城市经济密度最高、物质空间形态最集聚的区域。城市在创造就业机会和繁荣的同时， 资源紧缺和生态环境的挑战也尤为突出， 人口密度越来越高， 城市无序扩张， 需要更加可持续的城市发展模式。实现城市的可持续发展，离不开城市建造和管理方式的重大转变， 这需要在规划、建设、运维及更新中充分考虑影响城市可持续发展的综合因素。

城市高密度核心区的目标是通过在城市内有效利用自然资源和管理废弃物，提高其宜居性及适应生态系统的能力，建设包容、安全、有韧性、充满活力和健康的可持续城市， 积极促进和实现人类与地球的长期福祉。

可持续原则

城市高密度核心区的可持续性是一个多层面的复杂问题， 只有通过持久的领导、公民参与、区域伙伴关系以及政府不同层面之间的纵向互动才能解决。城市的高密度核心区应在规划、设计、建设和建成后的运营管理的四大环节中遵循环境、经济、社会（人）和治理四大可持续性原则。

环境可持续性原则要注重自然资源的管理， 以实现城市的可持续发展。环境可持续发展应优先考虑植物和动物物种的多样性、减少污染水平并有效利用资源，降低生态足迹。

经济可持续性原则应当是在保持自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度。当发展能够保持当代人的福利增加时，后代的福利也不会减少。

社会可持续性原则应保护所有利益相关者的身体和心理健康， 公平对待所有利益相关者和向所有利益相关者提供基本服务，实现分配公平。

管控治理是实现城市可持续发展目标的重要保障， 可持续性城市治理应遵循精细化管理、智慧感知和高效快速响应的原则， 推动城市治理从局部到整体、被动到主动、粗放到精细转变。

指标体系

交通拥堵、资源紧缺、环境破坏等 “ 大城市病 ” 已成为制约城市可持续发展的主要瓶颈。为了寻找促进健康和可持续性城市的最佳途径， 高密度城市需要建立一套适用于可持续发展的指标体系， 用以指导总体规划的编制， 确保指标落实到空间规划和专项规划上，让指标引领城市规划建设。

结合高密度核心区城市在发展中遇到的突出问题，参照联合国制定的《2030年可持续发展议程》中提出的可持续发展目标， 我们建议重点选取以下要素作为高密度核心区的可持续评价指标， 将此纳入到城市可持续发展的顶层设计当中。

2.高密度核心区可持续发展策略

精明规划

（1）密度空间布局

紧凑型城市通常被认为是一种可持续和高效的发展形式。利用紧凑式开发，实现土地的集约化利用， 为居民提供便利， 减少不必要的旅行， 可以遏制城市无序蔓延，最大限度地减少碳足迹。

强调紧凑开发模式的同时要妥善管理密度， 确保宜居环境的同时， 在适足住房和其他土地供应之间取得适当的平衡。在创建紧凑型的城市时， 要注意城市形态的灵活性。一个高密度的城市不一定都是密集的高层建筑， 使用不同的建筑形式可以实现相同的紧凑度，城市可以对建筑密度进行优化，例如优化地下空间的使用和上部结构形态。错落有致的高层和低层建筑能创造一个更具个性的天际线， 提供更宽敞的视野，减少城市空间拥挤感。

（2） 多样性功能区

紧凑型城市需要一种互相交错、紧密关联的土地利用多样性来促进活力。通过提高城市功能的复杂性可以有效培育城市空间的多样性。在进行城市总体规划和建设时， 首先要把城市的基本功能做齐全， 将基本功能进行合理的配置。按照功能的级别， 进行规划和设置， 将功能分级， 服务于不同的区域。城市划分出更加多样的功能单元， 是保证整个区域建构多样混合功能的基础架构的前提， 从而可以有效避免大功能区开发带来的区域同质化现象。

在适度功能分级分区的基础上进行土地混合开发， 土地混合使用要与城市的整体脉络相协调， 有机融入城市总体规划和环境中。土地混合使用可以增加区域业态功能的多样性， 从而引导人们多样的活动行为， 提高区域的活力， 有利于社会公平和社会融合。土地混合使用使得居住、商业、产业等均匀分散， 为居民提供就近就业的机会， 减少城市拥堵， 实现区域的均衡发展。需要强调的是， 如果土地功能均匀配置必然会造成中心不突出、特色混乱， 最终导致城区的特色与活力丧失， 因此分主次、有侧重的分配是土地健康混合的关键。

（3）交通路网连接

TOD-Transit Oriented Development交通导向型城市开发， 为城市建设提供了一种交通建设与土地利用有机结合的新型发展模式。城市重建地块、填充地块和新开发土地都可按照 TOD的理念来建造，TOD 凭借其强大的改善交通拥堵、高效配置资源以及制造新经济中心的能力， 已成为解决高密度城市发展规划问题的首选模式。

在城市的高密度核心区宜采用小街区、密路网的路网模式。更精细化的街道路网可有效提升城市可达性， 提高城市结构的渗透性。网格状街道可以缩短旅行距离， 促进便利和步行， 减少车辆流动， 改善连通性和邻近性， 促进充满活力的街道生活， 改善城市的空气流通。

数字治理

基于数字化治理的定义， 可知数字化治理方式有三种 ：

（1）基于数据信息的整体性治理

原传统城市城区的管理方式常面临信息碎片化、应用条块化、服务割裂化等一系列问题。智慧化城市城区管理需要以满足核心区用户画像需求为导向， 以技术为手段， 以协调协同和整合为主线， 实现垂直化层级化治理、功能和公私部门的整合、碎片化的责任机制和信息系统的整合， 为公众提供无缝隙、整合化一站式服务。

（2）尊重 “ 自组织 ” 规律的弹性治理

与传统以 “ 他组织 ” 和 “ 整齐划一 ” 为主的模式相比， 弹性治理的要义是使得高密度核心城市城区管理尊重自生自发的 “ 自组织 ”。弹性治理有望实现从一元化、标准化、一刀切和结构化向用户化、个体化、多元化、差异化、体验化等转变， 由被动响应转向主动适配，提高数字化弹性治理的适配度、精准度和精细度目标。

（3）不确定性问题的适应性治理

不确定性是城市城区更新的常态， 更是高密度核心区重点面对的治理挑战。适应性治理应支持在内外部环境变化中 “ 学习 ” 和 “ 适应 ”。治理举措不仅要包括反馈回路， 也要包括一种对其中的各种反馈回路进行调整的活性机制， 适时地进行纠正、扩大及升级迭代，把 “ 自主学习 ” 功能融入在高密度核心区治理过程之中。

数字孪生是城市数字化冶理的关键

在面对城市更新中高密度城区的建设转型，有效利用 “ 数字孪生 ” 是满足智慧化城市运营需求的关键，而今 “ 数字孪生 ”方案层面， 在历经了不再只是停留在创新理念和技术2017 年和 2018年的概念期、2019 年的技术方案期，目前已步入到建设实施落地的阶段，国家政策密切关注与支持， 产业生态积极构建，应用生态及场景日益完善，基本要素已满足构建城市高密度城区智慧治理的 “ 能力空间 ”。

（1）数字孪生城市

数字孪生城市系统可分为物理城市孪生体和数字城市孪生体两部分， 对应城市物理空间和城市信息空间， 以数据为纽带实现城市信息物理系统的集成， 以控制算法与模型为核心实现虚实城市间的动态联动交互及各业务场景的应用。

数字孪生城市的七大要素可抽象分解为：物理空间、数字空间、数据、模型、控制、管理、服务。

（2）数字孪生在高密度核心区场景的应用

现实应用中， 数字孪生城市具有打破领域壁垒、联通层级边界等特性， 也由于数字孪生建设成本较高， 较适用于园区、社区、港口交通枢纽等资源、人口密集型城区区域。它充分发挥其精细精准治理能力， 可实现事前宏观感知、事中精准调动、事后业务闭环的管理模式。此举对于高效推进高密度核心区的治理作用重大， 实时更新的数字孪生城市模型在现有核心区风貌基础上打造细节仿真的空间环境，锻造精细可视的建筑主题， 以及提升基础设施建设的微观还原能力。叠加动态及静态数据， 精准呈现高密度核心城区运行状态， 通过虚实交互应用让治理场景可视化， 数据互换共享完善上海市城市运行管理的 “ 一网统管 ”等政务或商业服务体系， 实现问题精准发现与智能干预处置， 形成多级联动跨领域协同治理新格局。

运营神经网络

智慧城市如同人类的行为受神经中枢控制一样， 城市运转也应当有一套神经系统。智慧城市 “ 神经系统 ” 就是将云计算、大数据、人工智能等最前端的信息通信技术， 与城市应用场景深度融合， 建设智慧城市技术体系与协同生态。

人工智能物联网 AIoT 将庞杂的城市管理系统降维成多个垂直模块， 为人与城市基础设施、城市服务管理等建立起紧密联系， 实时收集城市运行状态和环境情况。5G 网络通信技术具有强大的传输速度和稳定性， 将极大加强城市智能监控数据读取及共享能力。将 AIoT+5G 技术赋能智慧城市管理，可以打通城市的 “ 神经网络 ”，从而实现城市自我调节地运行， 赋能城市可持续发展。

智慧大脑中枢

城市拥有海量大数据， 为消除信息孤岛和数据壁垒， 帮助城市更好地利用这些数据，需要构建智慧 “ 城市大脑 ”，将物联网、互联网、云计算、大数据等新一代信息技术与城市建设需求深度融合，实现城市智慧化规划建设管理。

城市运营管理中心（IOC）是智慧城市运行的大脑中枢， 是智慧城市体系中面向城市运营管理领域的综合性应用平台。支撑智慧城市各部门、各系统建立快速、高效的联动协同机制， 分析、挖掘城市运营管理领域的内在规律、发展趋势， 为城市领导者提供智能决策。

最佳实践

数字治理在各领域都进行了一些良好的实践。

（1）绿色空间

绿地为人类、野生动物、树木和植物提供健康的场所， 可以改善居住者的身心健康和福祉、改善社区和社会联系、提升气候变化适应效益以及城市雨水管理。将自然融入城市有助于软化高度建成的城市景观的硬边缘， 并为城市居民提供从繁忙的城市生活中获得喘息的空间。

随着城市的发展和密集化， 高质量的绿色公共空间的设计和交付正成为城市规划设计、卫生和环境部门面临的一个关键挑战。屋顶绿化是一种有效拓展城市绿化空间的方式， 可有效增加高密度城市的绿色空间。绿色开放空间应布局在距离其服务居民的步行距离较短的范围内， 确保绿色开放空间网络的可访问性， 让居民更便捷地接触大自然。

（2） 出行与停车

可持续城市的交通出行应以便捷、经济和安全的高效移动性为目标。可持续性城市移动性规划（SUMP）作为处理复杂高密度城市出行的一种方法，更加关注人的出行和目标地的可达性。通过减少机动车交通， 发展公共交通、自行车交通和步行交通， 组织好停车供应， 组织好货物运输和物流配送，可以改善城市的可达性和移动性。

发展公共交通， 城市需要建设更加高效的轨道交通网络， 提升拓展地铁网络， 延伸、新增有轨电车， 优化更有吸引力的公交线路， 建设高品质公交车站等。

发展慢行交通， 发展区域自行车和步行网络。提供充足的自行车停车位，建立一个自行车友好型环境。提供精心规划的综合步行系统和步行街， 在行人路线沿线适当位置提供更多绿化、足够的公众座位和休息庇护所， 丰富行人体验，提高慢行舒适度。做好交通衔接与换乘服务， 为公共交通提供无缝连接，实现 “ 最后一公里 ”低碳出行。在城区内推广多层行人网络， 特别是连接公共交通站和接驳公共交通站。

建立高效的物流运输系统， 建立储物站点联盟， 形成可以让各个快递公司访问储物站的运输网络。包裹能被更有效地传送到靠近收货点的集合点，方便消费者获取。

发展共享汽车和绿色节能汽车， 城市应为共享汽车和绿色车辆提供专属优先停车位， 为电动汽车安装适量的电动汽车充电设备 (EVSE)。限制私家机动车出行，控制私人停车位供给，在城市规划中明确配建停车位的上限标准。

建设智能停车服务系统， 具备 “ 智能找车位 + 自动缴停车费 ” 功能， 实现停车位资源的实时更新、查询、预订与导航服务一体化， 实现停车位资源利用率的最大化、停车场利润的最大化和车主停车服务的最优化。

（3）能源供应

在城市大规模利用可再生能源是未来既能满足城市日渐增长的能源需求又能减少碳排放的可持续能源选择。

太阳能是最清洁和最丰富的可再生能源， 可以很容易地适应大多数城市能源需求。城市可利用闲置屋顶安装太阳能板， 实施光伏并网。在高密度城区布置太阳能板时需要考虑好空间中的日照辐射分布情况， 避免日照遮挡降低能源转化率。

城市的能源可持续供应不能忽视了大城市生物资源的循环利用和生物质能的开发。将城市废物用于生产沼气，则可以减少垃圾填埋场的需求， 生产可持续和可再生能源， 并产生可用作肥料的生物泥浆副产品。

分布式能源系统 (DES) 通过对能源的梯级管理和综合利用， 在以更少的能源投入， 满足更多样的需求的同时，可以实现保护环境、安全供给和更廉价能源的目标。DES 可以根据城市的不同区域能源需求规模量身定制。以冷、热、电联合供应为主的天然气分布式能源， 将是我国城市当前分布式能源发展的重点。

（4）水资源利用

传统的市政排水系统的核心理念是快干快排， 以防洪排涝为主要目的。这种方式虽然在城市暴雨强度大的时候排放效率较高， 但是对城市紧缺水资源的循环有效利用毫无益处， 还容易侵蚀河流并造成其他生态破坏。建设可持续城市， 应当把雨水作为一种资源而不是废物来处理。海绵城市是增进城市防涝能力的重要举措， 对大范围城市雨水进行收集回用， 采用生态排水理念，通过采用绿色基础设施（GI）和低影响开发（LID）的雨水管理策略和技术， 采用源头控制、局部就地滞留和下渗的方法恢复天然的水循环系统，模仿自然水文来改进传统排水，可以解决城市排水设施不足和投资大等困难。

中水是城市第二水源， 对中水利用不仅可以实现城市污水、 废水资源化，增加可利用水资源， 而且可以实现城市生活污水无害化， 使有限的水资源发挥更大的经济价值。城市污水再生利用设施的规划建设应遵循统一规划、分期实施， 以集中利用为主、分散利用为辅， 优水优用、分质供水， 注重实效、就近利用的指导原则， 积极稳妥地发展再生水用户、扩大再生水应用范围。

（5）垃圾管理

“ 无废城市 ” 理念已逐步发展为一种新型的废物管理理念。在城市层面开展废物管理是当前全球继续推进废物管理可持续发展目标的主要途径之一。城市应按照 “ 源头减量→重复使用→循环利用→其他方式利用→末端处置 ”的垃圾管理优先顺序原则进行废弃物分级管理。

（6）绿色健康建筑

建筑是城市中重要的组成元素。建筑的能源与生态环境问题是城市可持续发展的核心， 而建筑环境也以复杂的方式和人们的健康和福祉联系在一起。绿色建筑和健康建筑是构建可持续城市的生态细胞， 也是可持续城市韧性的基础。

绿色建筑已经成为全球城市应对气候挑战的主要策略之一。绿色建筑能有效地减少建筑对生态环境和居住者的负面影响， 减轻城市热岛效应， 减少城市的碳足迹， 提高资源利用效率和建筑价值，同时降低运营成本。

健康建筑关注建筑内居住者的健康和福祉， 是绿色建筑的有力补充。健康建筑综合考虑室内空气质量、 水质、声学性能、 热舒适性、 视 觉 舒适性、食品营养、体育运动、心理健康等方面， 为建筑使用者提供更加健康的环境、设施和服务， 促进人们的身体和心理健康。

（7） 地下综合管廊

城市地下管道综合管廊是保障城市运行的重要基础设施和 “ 生命线 ”。地下综合管廊系统不仅解决城市交通拥堵问题，还极大方便了电力、通信、燃气、供排水等市政设施的维护和检修， 推动城市基础设施运营管理水平。

城市地下综合管廊建设， 应以城市的高密度核心区为重。在交通流量较大、地下管线密集的城市道路、轨道交通、地下综合体等地段， 城市高强度开发区、重要公共空间、主要道路交叉口，道路宽度难以单独敷设多种管线的路段，做好优先建设地下综合管廊的规划。

治理策略

（1） 全周期城市治理

我国城市化进程不断加快，随着人口、资源等生产要素的聚集效应逐步放大，治理问题就显得越发紧迫。

全周期管理是指城市治理中包含前期规划、中期建设、后期维护等环节的全生命周期管理过程。全周期管理从整体上要把城市作为一个生命有机体系统， 通过大数据、云计算、人工智能等手段推进城市治理现代化。全周期管理涉及政府、企业、社区、公众等各利益相关者的不同诉求， 城市应鼓励社会积极参与城市全周期管理，探索建立 “ 全民城管 ” 的可持续的运作机制。建立 “ 大城管 ” 体制，设立城市治理委员会， 整合城管、建设、交通等部门城市管理职能， 统筹指挥协调解决城市管理重大问题， 避免多头管理、职能交叉、主体不明、相互扯皮的城市管理问题，把精细化要求贯穿城市治理的各个环节，实现精细化治理。

（2） 应急管理和响应

新冠疫情为城市应对突发事件的响应能力敲响了警钟， 城市应急管理能力关系到城市的安全运行与可持续发展。打造韧性城市， 是提升城市面对风险的快速应对能力、适应能力和恢复能力的有效手段。

城市应建立一套适合高密度城市的韧性评价指标体系， 针对城市进行风险评估和基础设施进行脆弱性分析， 评估极端情况下基础设施能否有效运转，提供一个兼具适应负面影响和降低可能影响的韧性城市规划框架， 通过城市空间构型促进城市应对变化的韧性。

城市应加强应急管理体系， 提高突发事件的应急响应能力。构建全时全域、多维数据融合的安全监控体系， 形成人机结合的智能研判决策和响应能力，依托一体化城市运行管理平台， 提升危机快速响应处置能力， 保障在灾害发生后的最短时间内恢复到正常运行状态。

3. 可持续发展政策

（1） 长期发展及更新政策

一个高度密集的城市通常没有太多的选择， 只能有效利用其每一寸稀缺的土地。为了满足现在和将来的需要，应尽可能地来管理土地的需求和供应。通过制定可持续长期发展的总体规划， 依据预测的未来人口数量以及应该承担的区域功能， 确保城市按照总体规划中规定的土地使用和强度进行开发。构建更加灵活的土地管理政策， 政府能够灵活地定期审查土地使用情况和重新制定开发计划， 以应对变化的市场环境， 持续为土地创造价值。

（2） 多方共治模式

可持续的城市建设也要重视非政府组织在街区发展中的作用， 弥补政府在公共服务方面的失灵。在商业中心规划和建设中， 应充分尊重和考虑市场中住户、业主等所有利益相关者的利益诉求， 寻求公共利益最大化。商业改进区（BID）是一种以多方合作的方式共同管理城市中心商业区的空间治理模式， 是对市政当局治理能力的一种补充。BID 是一个比市和区更小、更精细的城市管理模块， 在很大程度上可以解决规划和城市管理的 “ 最后一公里 ” 问题。

（3）住房保障政策

可持续城市需要采取全面的城市住房政策，通过完善住房供应和保障体系，有效增加高质量又负担得起的保障性住房供给， 提高商品住宅用地中配建保障性住房的比例，让人民安居乐业，城市才能可持续发展。

（一）策划趋势

随着中国城镇化进程的不断推进，中国的城市发展已迈入存量时代，高密度核心区数量不断攀升并已成为一座城市经济密度最高、空间形态和社会活动最集聚的区域，而规划设计方向也将依城镇化进程而有所调整：

1.导向转变：伴随着更新手法的提升与完善，更新手法也将由出形象的地产开发导向逐步向与城市风貌相适宜的城市运营导向转变。

2.垂直整合：在数字化科技不断进步的前提下，未来在定位规划将参考运营端所搜集的数据，互相反馈弥补以往规划上参考因子的不足，进而从前端规划垂直整合至空间设计与后端运营。

3.本地特色化定位越趋明显：随着各地政府政策陆续出台，在大前提下各区域发展也会因各地的风俗文化、自然环境、产业聚落等因素发展出具有本地特色的本地化定位，进而牵动各城区的空间设计与运营方式。

4.商业业态多面向发展：在前期定位规划引导下，各城区商业也将因其定位达到群聚效应，而在业态群聚下的相互竞争将会促使城区内同业态商家发展创新，促使产业多面向发展。

5.自然元素引入在承载内容上，传统城市核心区多以商业或商务为主，而未来城市将更关注以人为本。每一座城市的钢筋水泥丛林中，都需要引入自然元素，如自然光、水系或绿地，未来高密度核心区将会更重视通过紧凑集约的方式，在充分考虑以人为本的前提下，尽可能地营造城市的绿色生态空间。

（二）规划设计趋势

在新发展时期，土地资源有限和既有建成环境复杂的条件下，城市高密度核心区的更新与开发， 应充分利用空间建造复合业态和综合配套设施， 打造宜居、宜业、宜游的最佳城市实践样板， 在逐步改变当前盲目追求短期效益、各阶段各专业不协同等短板的基础上， 更新的规划设计建设应秉持如下以人为本、生态优先、可持续发展的核心原则， 具体规划设计趋势如下 ：

1.紧凑集约：利用紧凑式开发， 实现土地的集约化利用， 遏制城市无序蔓延， 提高土地的价值产出 ；

2.立体复合：通过垂直高强度开发，实现多元功能、业态的竖向有机整合， 组织立体的交通和空间景观体系， 提高土地的复合利用率 ；

3.创新集聚：营造知识型产业、创新型产业空间所需的高品质环境、配套设施和政策机制， 支撑核心区的城市产业转型升级和创新产业集聚 ；

4.活力魅力：依托城市片区文脉， 充分挖掘城市历史文化价值， 营造人文环境， 打造极具特色的城市风貌 ；

5.高效便捷：充分发挥轨道交通等大容量公共交通的支撑作用， 解决交通拥堵带来的污染和噪声 ；充分利用地下空间， 完善全天候的步行空间、慢性体系， 保障高密度发展的高效便捷需求 ；

6.绿色生态：面向未来的城市更新更应全面打造高品质的宜居环境， 引入稀缺的自然元素， 如风、光、水以及绿地， 积极提升人居环境。通过紧凑集约的开发、疏密有致的布局、 快速便捷的交通，在充分考虑以人为本的公共空间和步行空间营造的同时， 尽可能地营造城市的绿色生态。

（三）运营趋势

在可持续发展概念日趋具象且落地的情况下， 城区运营的思维方式也在迭代更新。加上科技的力量， 城区运营将从多种维度同时协作， 可具体分为以下三点 ：

1.韧性和智慧融合发展

韧性城市建设关注点在于城市的安全性， 减少自然灾害和突发事件给城市带来的人员伤亡和经济损失， 让城市在灾害后快速恢复到正常状态 ；智慧城市建设的关注点是城市运行效率， 让城市各系统在日常运行中更为高效。随着韧性城市和智慧城市的概念不断发展， 未来有着融合的趋势。核心区可以将韧性城市与智慧城市的融合建设作为基础， 结合核心区日常管理和灾害预防规划， 将韧性城市和智慧城市的理念和建设目标、要求体现到核心区中长期规划中。

2.数据成为城区联动关键

将高密度核心区纳入到一张 “ 数字化虚拟城市 ” 的动态图中， 掌握城区的全要素数据信息， 实现城市各高密度核心区的感知、联动、管控、共融、分析、互动的 “ 空间能力 ”，一城一区一孪生，终而实现一座城市的数字孪生城市城区的治理目标。

3.绿色低碳深入业界

如今， 政府在政策上大力倾斜绿色建筑， 各地相继制定一系列激励、监督政策。社会上很多非政府组织、企业等各种力量也积极倡导和传播绿色建筑理念。特别是在低碳试点地区，政府、企业、社会公众的绿色低碳意识明显提升， 为实践绿色低碳发展夯实了良好基础。根据相关行动方案，到 2022年， 我国城镇新建建筑中绿色建筑面积占比预估将达到 70%。

报告链接：城市高密度核心区发展专题研究报告