吕颖雅/发自广州

“荔湾地铁1号线新房考虑吗？单价4字开头，超100%使用率，面积72~87平方米三房，相当于市面上 90~110平方米的户型。”某中介机构经纪人李月（化名）最近不停地给客户发信息。

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中海浣花里PK保利和颂

踏入年底，荔湾花地湾板块斗得难分难解。今年6月，中海和保利分别以约19.9亿元、14.3亿元竞得万科广信资产包中的紫兰苑、蕙兰苑地块。仅仅过了半年，中海浣花里和保利和颂同步亮相，速度惊人。

近日，中房君到两个项目踩盘，发现销售中心门外、沙盘区和样板间挤满了上百名中介机构经纪人正在接受培训。李月表示，今年看过太多荔湾新盘了。这两个项目都计划在本周六开盘，都属于央企品牌，地段基本一致，产品设计都很出色，价格也相当。中海目前的销售口径起步价不到300万元，周边楼盘的价格体系估计又要调整了。

保利和颂销售中心内，中介机构经纪人正在接受培训。吕颖雅/摄

据销售人员的介绍，中海浣花里由3栋43层高的楼宇组成，首推1栋，3梯6户设计，产品包括71和88平方米三房，108平方米四房，吹风价4.2万~5.4万元/平方米，现在认筹享开盘98折。其中，面积最小的71平方米户型，总价不到300万元可入手，大幅降低了进入中心四区的门槛。此外，88平方米户型最低价格约420万元，108平方米户型约520万元起。

中海浣花里108平方米户型样板间。吕颖雅/摄

距离中海浣花里仅几百米的保利和颂，由4栋32层高的楼宇组成，2梯5户设计，产品包括72、84、86和87平方米的三房，现在登记可享受开盘99折优惠，价格参照中海的定价。

中海浣花里和保利和颂都采用了设计新规后的新一代户型，产品使用率均超过了100%。保利和颂的优势在于密度更低，即便约72平方米的三房也能实现南北对流。中海浣花里部分单位可能会受到地铁地面段噪音的影响。

而中海浣花里的卖点在于与已经开学的广东实验中学荔湾学校（花地湾校区小学部）仅一路之隔。据销售人员透露，项目已确认为该小学的招生范围（实际入读以教育局公告为准）。此外，项目距离1号线坑口站仅5分钟步行路程，比保利和颂更为便利。

广东实验中学荔湾学校（花地湾校区小学部）实景图。吕颖雅/摄

相较之下，保利和颂的销售人员在学校问题上的回答相对含糊，只表示有机会入读该校。此外，周边还规划有在建的康有为纪念小学新校区，以及金兰苑和坑口小学。而早前，《荔湾区深化小学集团化办学实施方案》正式出台，金兰苑小学归属到康有为纪念小学教育集团，坑口小学则归属到真光中学教育集团，进一步提升教育质量。

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自住性价比越来越强

实际上，考虑到万科在售的三个项目，浣花路两旁汇聚了5个楼盘。在3公里范围内，还有武汉城建·保利·花语和岸、力诚榕诚湾、保利锦上印、保利和悦滨江以及定位豪宅的白鹅潭悦府，竞争程度可见一斑。

一位荔湾楼盘操盘手指出，荔湾芳村众多楼盘集中上市，价格战势在必行。尤其是新盘普遍面积小而使用率高，总价控制在400万元内，低价预期将吸引市场关注，目前持销盘都有2%~6%的让利，但销售情况仍然一般。

广州中原研究发展部的数据显示，截至11月底，荔湾的库存量为79.33万平方米，去化周期18.9个月，虽然略低于全市平均水平。但随着中海浣花里、保利和颂、新世界天馥等楼盘的上市，区域去化难度将进一步增加。

以板块风向标的万科三子为例，根据阳光家缘的数据，开售最早、货量最大的万汇天地·曦府已进入清尾货阶段，去化率达到95%。

万汇天地·曦府首期已交付，目前在清尾货阶段。吕颖雅/摄

今年开售的万汇天地·臻园和万汇天地·朗庭，受市场不景气影响，去化情况相对较一般。其中，臻园总货量超过1400套，由于主打改善型户型，总价相对较高，在荔湾广钢、广船板块以及海珠的改善型楼盘夹击之下，开售超过7个月，仅售出95套（已取预售证569套），去化率仅为17%，目前价格也有所松动，一口价单位5.3万元/平方米起。

而产品与中海浣花里、保利和颂重合度最高的万汇天地·朗庭售出了115套（首推302套），去化率为38%，在新盘中处于平均水平之上。

有业内人士表示，开发商也很无奈，以前一般是在开盘成绩不理想或经历了一波去化之后，楼盘才会考虑上渠道。如今，许多楼盘更趋向于简单直接，提前通过渠道推广，以吸引更多客户和促进销售，不然可能失去先机。但对于购房者而言是好事，开盘都是实惠价，自住的性价比越来越高。

作为老城区，荔湾的购房需求主要以居住为主，多为“老广”置换房产或父母购买给子女。几乎不带投资属性，因此荔湾的房价较为真实，泡沫相对较小。以花地湾为例，周边的交通、医疗、生活和教育配套都相当成熟。

根据中房君的踩盘所见，万科打造的万汇天地一平方公里的大城也在逐渐成型。万汇天地的第一期商业项目，建筑面积约5000平方米的万科·金域曦街已于11月正式开业，而荔湾区人民医院新院区也即将投入使用，花地河的滨水栈道也在紧锣密鼓地施工中，整个板块正变得越来越宜居。

花地河滨水栈道逐渐成型。吕颖雅/摄