辉煌与落幕

都是时代的缩影

5月27日，绿地控股公告，表示拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集，内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%，以及取消维持票据上市状态的契约。该笔票据为绿地于2019年6月25日发行，规模5亿美元。

简单地说就是，绿地宣布2022年6月25到期5亿美元、票息6.75%的债券无法按期兑付，暴雷了。

美元债拟展期公告

01

打破国企“金身不破”信仰

债务展期，意味着该房企资金压力极大，已经阶段性无法偿还债务，说明现金流遇到很大的困难。

这也意味着，地产行业的又一个信仰，破了。而此次爆雷主角绿地，妥妥千亿级的国资开发商，在这之前，绿地在中国房地产企业各类排行榜上，没有出过前20名。

背靠国资的绿地，绿地这次不折不扣成为了中国首家债务暴雷的千亿级国资房地产企业。

绿地是50强房企里唯一宣布债券展期或违约的国企

1992年在上海成立的绿地控股集团，今年是其成立的第30年，而立之年债务展期对于绿地来说算是一个“里程悲”。

但作为上海市国有控股的特大型企业集团，绿地控股是前三大股东分别为：上海地产集团持有25.82%的股份，上海城投集团持有20.55%的股份。国资合计持股46.37%，而上海格林兰投资企业（有限合伙）持股27.3%。

绿地控股是一家国资控股的混合所有制上市公司。鉴于国资背景，绿地可以在银行渠道获得大比例融资，在其息负债中，主要以银行融资为主，约占74%，债券融资占比17%，信托等非标融资占比3%，境外贷款占比仅约3%。

小比例的海外债已经令绿地陷入展期的尴尬境地中，说明国资背景的房企面临的流动危机也已迫在眉睫。

02

销售回款难，是直接原因

本次绿地控股美元债展期，此前已有风声，并在资本市场引发震动。

5月26日下午，绿地控股所有境外美元债突然暴跌，而且大量PB都在往外抛售债券，其中上述5亿美元债暴跌25美分。

5月27日上午，绿地控股存续美元债继续急速下跌，其中该5亿美元债再次下跌25美分，报价低至40美分以下。

对于这次展期，绿地也给出了说法，销售回款难，是直接原因。

27日，绿地控股召开了固收投资人电话会议，管理层对2022年6月25到期5亿美元债的展期表示遗憾和抱歉。

会议称，今年3月中下旬上海爆发疫情，全国50%售楼处关闭，绿地控股合同销售额4月同比跌幅57%，5月跌幅也较大。

面对“闪躲不及”的投资者，绿地也进行了安抚，具体包括了以下几个方面：

1、抓回款率来降有息、降杠杆，去年回款率96%，今年130%。境外项目回款50亿人民币，预计全年到手26亿；优质资产还可以出售。

2、公司有能力兑付后面的债券，现在是流动性问题；只要公司恢复偿付能力，就能全部赎回。

3、公司融资结构74%是银行贷（开发贷、流贷），境外评级下调不会造成挤兑，境外的贷款占比3%。

总结起来就是：

第一，公司是受疫情影响导致的短期流动问题；

第二，公司还有很多优质资产，卖了可以还债；

第三，这次展期不会影响公司正常经营，过几个月还是条好汉。

03

“卖楼”纾困，计划3年出售2000亿资产

近年来，“卖楼”纾困已经成为绿地集团满足公司到期短期债务的主要手段，绿地控股严重依赖房地产销售、资产处置和在岸银行贷款再融资所产生的现金流。

在此次绿地集团召开的电话会议上，公司董事兼执行总裁张云出席，张云表示，绿地计划用3年时间出售2000亿资产，每年500亿-700亿，包含自持商业、办公楼和酒店等。其中一季度已经推出55个大宗项目，合计132亿元。

但是需要注意的是，此前绿地控股在美国纽约卖了两栋楼，交易对价3.6亿美元，但因开发贷1.8亿美元，且公司仅拥有70%股权，再加上扣除佣金款项，回到香港的仅剩下5000万美金，不足以覆盖偿还金额。

04

1.2万亿负债，绿地能自救吗?

根据绿地控股的2022年一季度报告：

绿地控股持有货币资金656.8亿元，较上年同期减少20.6%。而公司一年内到期的长短期借款却高达930.2亿元；货币资金无法覆盖即将到期债务，在未受到上海疫情冲击的情况下，流动性危机已经显现。

并且其三道红线踩中两道；即使净负债率指标也只是勉强翻绿。

至于处置项目资产，绿地更是早从2020年便开始了。

其中最大的一笔交易是以72.6亿的价格出让广州绿地给绿地香港，广州绿地包含绿地控股在大湾区的所有项目。

交易完成之后，绿地控股也彻底退出了广东市场。

显而易见，物业、发达区域土储这些优质资产已然纷纷出让，绿地手里的肥肉还有多少？

况且总负债高达1.24万亿的绿地控股，其资产的真实价值能否覆盖，恐怕也要划个问号。

毕竟一直以勾地为主要拓展方式的绿地，手里本来积攒的大量商办物业，在如今这样的市场环境下难言吸引力。

另外一个不好的现象是：绿地投资力度明显下降，2021年全年新增项目45个新增土储，计容建面为3138万平方米，同比下降超过40%，权益土地款 322 亿元，也明显低于往年。

绿地控股新增土储情况

数据来源：公司年报

土地储备的下降，将进一步制约房企的发展，绿地这家巨无霸扩张过程中的矛盾与问题，便暴露了出来。

海外债券展期，或许仅仅只是一个开始。