炒房，本质上还是投资，而投资就得遵循基本的投资逻辑。

从投资的角度，如何理解当下的政策呢？

现在20%的首付，相当于5倍杠杆。

想一下，在下跌趋势中，押上全部身家，5倍杠杆做多。

炒期货都没这么激进！

炒房客也不会这么傻，他们会高杠杆买入“笋盘”，会在房价上升趋势中加杠杆，

但是不会在下跌趋势中去接飞刀，而且是高杠杆接飞刀。

所以，即便放开炒房，炒房客也不会是第一批入场的人。

问题三：第一批入场的是什么人？

第一批入场的人，还是外地人，还是先消耗“老破小”。

最近一轮楼市，一个典型的特征是什么？“老破小”成交活跃。

杭州、成都、上海、深圳等城市的“老破小”成交量都起来了。

比如，今年以来，深圳楼龄20年以上的房源成交占比升至40%以上，总价250万元以下的房源成交占比升至15%。

楼市起来的逻辑是什么？

外地人接盘老破小——老破小原业主置换新房或改善性住房——改善性住房原业主接盘高品质住房。

这一波楼市政策出台之前，“老破小”是没人接盘的，楼市游戏的第一个环节就熄火了。

现在一个好迹象是，游戏链条最低端的“老破小”成交量开始起来了。

那么，能否推动这个游戏玩下去呢？

很难。

从价格上看，老破小很难涨价，也无法带动次新、新楼盘，以及改善性住房价格。

主要因为老破小的供给实在太多了。

从量上看，老破小成交释放出来的资金，也很难推动高级别房子需求或价格。

这一波政策放松，释放的是过去多年的需求，由于集中释放，所以才显得“量”还不错。

但是也仅此而已，因为后继乏人。

问题四：年轻人都在逃离一线城市？

现在年轻人的心态，跟前20年经济高速发展时候截然不同了。

以前，全国各地各阶级的人，都涌入高等级城市。

无论是中等城市或小县城的富二代、官二代，还是农二代、贫二代等等，都涌入大城市，涌入一线城市，寻求更好的机遇。

这群人，尤其是有家底的人涌入城市，极大地点燃了一线或其他高等级城市的楼市需求。

现在呢？情况截然不同了。

“族望留原籍，家贫走他乡”，这种理念已经全社会接受了。

小城市或小县城的富二代、官二代们都选择了留在原籍，不去大城市了。

现在还去大城市的，基本上就是农二代或贫二代。

也就是说，大城市虽然人还是很多，甚至以后还会增多，但是那些都是一些完全没有购房能力的人，购房需求并没有增加。

而且，年轻人对一线城市的兴趣，一直在下降，现在已经发生了质的变化。

比如，2018年的时候，虽然大城市吸引力有所下降，但是一线城市仍然是大学生就业“首选”。

那时候的年轻人，愿意背井离乡，以换取更大的发展空间。

现在情况完全变了。

猎聘大数据研究院《2023届高校毕业生就业数据报告》显示，从2023届应届生投递不同梯队的城市来看，新一线城市占比最高，为38.54%；其次是一线城市（37.32%）；53.64%的应届生表示最理想工作城市是新一线城市，其次是一线城市（占比24.24%）。

什么意思？几十年来第一次，一线城市对年轻人的吸引力降到了第二位。

而且，最近还有一个趋势是，一线城市租金一直在下降，最近三四线城市租金反而回升了。

这其实也说明，人口从高等级城市回流低等级城市，跟之前的人口流向截然相反。

为什么一直强调一线城市？

因为只有一线城市的房子是“稀缺的”，或者结构性稀缺，而且需求相对较大，其他城市的房子都严重过剩。

所以，年轻人的选择很重要，如果有家底的年轻人都不去一线城市，那么谁来接盘一线城市的老破小？

不接盘一线城市的老破小，房子的游戏又怎么能玩得下去？

所以问题的关键就是：“族望留原籍，家贫走他乡”这个理念何时被证伪。

如果不仅不会被证伪，反而一再说明这句话很有道理，那么一线城市的楼市就很难起来，全国的楼市也很难起来。

只有这句话被证伪了，经济才会繁荣。返回搜狐，查看更多