以案说“典”

槐法案例【2023】07

楼顶墙面、采光井缺陷导致下雨漏水，给顶层业主家造成财产损失，物业公司应否承担赔偿责任？漏水引发房客提前退租或房屋维修期间的空租，业主主张物业公司赔偿租金损失，法院如何判决？本期以案说“典”，通过槐荫区人民法院李永晶法官审理的一起财产损害赔偿纠纷案件，共同了解相关法律问题。

案情回顾

苗某系星光小区6号楼1单元顶楼701房屋的业主，万家物业公司为该房屋提供物业服务。2021年8月，连下几场大雨后，苗某发现楼顶漏水严重，便多次与万家物业公司协商房屋漏水及维修事宜。同年9月，房屋开发商工程部与某维修公司共同出具维修方案一份，载明漏水原因系楼顶墙面、采光井缺陷。因漏水事宜给案涉房屋内窗户、地板、墙面等造成的损失，万家物业公司已与苗某协商一致赔付完毕。苗某认为因漏水问题造成其房屋租客2021年8月份退租，且直至2022年5月才维修完毕，使其房屋无法出租，故要求万家物业公司赔偿此期间的租金损失，因双方协商未果，苗某便将万家物业公司诉至槐荫区法院，请求判令万家物业公司赔偿9个月的租金损失共计72000元。

万家物业公司辩称，已对给苗某造成的财产损失进行赔偿，漏水情形并不必然导致租户退租，租金损失不属于必然损失。

争议焦点

本案的争议焦点是万家物业公司应否向苗某赔偿租金损失及赔偿标准问题。

法院审理

槐荫法院经审理认为，该案案由为财产损害赔偿纠纷，属于侵权责任纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条的规定，因过错侵害他人民事权益造成损害的，行为人应承担侵权责任。本案中，专业维修部门出具的维修方案书载明案涉房屋漏水系楼顶墙面、采光井缺陷导致，而楼顶区域属于业主共有部分，万家物业公司对此有日常维修、养护的义务，故万家物业公司对楼顶漏水应负有日常维护不当之责。且苗某2020年就曾多次向万家物业公司反映房屋漏水问题，而该房屋直至2022年5月才维修完毕，其间经历了出具维修方案后未能作出有效维修，后又重新进行维修，造成苗某损失扩大，对此万家物业公司有一定过错。

关于苗某主张的租金损失问题。法院认为，苗某自2020年10月起即将案涉房屋进行出租至2021年9月，至于租客提前退租的原因，双方各执一词，但原被告均未向法院提交充分证据予以证实。但屋顶漏水及维修势必影响到苗某将房屋继续出租是不争的事实，因此，苗某要求万家物业公司赔偿租金损失的主张，法院予以支持。

关于赔偿标准问题。案涉房屋系苗某委托中介进行出租，其与租客的租房协议中约定租金8000元/月，租客亦实际按约支付了租金，对比该小区同等面积的房屋租金亦与合同约定金额相当，因此苗某按每月8000元主张损失合法有据，法院予以支持。考虑到苗某对外出租房屋有一定空档期及房屋受损情况、维修尚需部分流程及时间等因素，法院酌定苗某因房屋漏雨造成的房屋空租期为3个月。按前述标准计算，苗某因房屋漏水所产生的租金损失为24000元。

最终，槐荫法院依法判决万家物业公司向苗某支付租金损失24000元。万家物业公司不服判决，上诉至济南中院，二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

因房屋漏水造成的损失，物业公司是否要承担责任，主要看造成房屋漏水的原因是什么及物业在管理、维护中是否存在过错。我国《民法典》规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业公司应当根据设施设备的实际情况进行日常养护，防止设备老化陈旧，同时定期对物业共有部分进行检查检修，发现并解决问题，确保物业正常使用。因物业公司未尽职责造成业主利益损失或损失的扩大，则其应承担相应责任。当然，物业公司的管理维护范围主要集中于业主共有区域、公用设施，实践中，对于业主个人专有部分发生的事故，物业公司没有过错的，责任一般由该业主承担。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第一千一百六十五条

第一款

行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

撰 稿丨李永晶

黄 健

原标题：《槐法案例丨楼顶漏水业主主张物业公司赔偿租金损失，法院如何判决？》

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