楼盘详评079 |
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(1)产业:“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济,金融城挑起金融服务的重担,琶洲则聚焦会展与科创经济。 珠江新城,是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD,是广州的宇宙中心,板块内的房产保值增值功能不容忽视。 (2)位置:居住在珠江新城,坐拥片区内部大量的就业和创业机会;与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内,地理位置十分优越。 (3)地铁:板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线,主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站(在建),以及APM线大部分站点;板块内线路和站点密集,地铁出行非常便利。 (5)环境:珠江新城位于珠江北岸,板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等,且坐拥一线江景,环境优越。 接下来,我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区,如你有想了解的楼盘,请文末留言。 小区简介(跑马地花园)上期文章为大家介绍了珠江新城东区的珠江太阳城广场,下图是珠江新城的几个优选小区(后续会不断添加),本期要介绍的是珠江新城东区的跑马地花园。 跑马地花园位于珠江新城东区东北角,小区户型涵盖45平方1房~124平方3/4房(另有少量复式),适合各层次的自住型刚需家庭,推荐指数:3.5星。 跑马地花园基本信息: 小区地址:天河区珠江新城平云路177号 当前均价:61800元/平方米(三期9.5万左右) 建筑类型:塔楼 建成年代:1998年(三期为2006年) 开发商:马会地产(三期为珠江房地产) 物业:金鸣物业(三期为金碧物业) 物业费用:1.79~2.79元/月/平方米 总户数:老区1182+三期1095 容积率:3.5 绿化率:29% 下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍,请耐心阅读哦! 公共配套资源(跑马地花园)跑马地花园位于珠江新城东区,公共配套资源和之前介绍的珠江太阳城广场为公用,详见下文。 (1)公园 珠江公园是珠江新城最大的公园,位于东区花城大道与金穗路之间,北面距跑马地花园仅800米。 另外,临江带状公园距小区约1300米;小区业主到这两个公园休闲健身,非常方便。 (2)交通 跑马地花园北临黄埔大道,南临花城大道,西临潭村路,东临华南快速干线,四通八达,交通优势突显。 ●公交: 小区北面50米黄埔大道旁有华侨医院(潭村)公交站,途经公交线路有245路、562路、B8路、夜93路等,不换乘到达广州大部分区域,也能便利地在珠江新城内部循环,以及快速接驳珠江新城各个地铁站。 ●地铁: 小区距地铁5号线谭村站约850米,距在建的13号线二期马场站约150米;通过地铁换乘可以快速到达广州各区域,地铁出行方便快捷。 ●自驾 跑马地花园距华南快速干线最近的入口最近线路为1300米,正常情况下4分钟左右能上高速,自驾出行十分便利。 (3)教育 幼儿园:小区花园内自带幼儿园--天河区跑马地花园幼儿园,家长接送非常方便 另外小区周边还有喜叻宝宝国际幼儿园、金穗幼儿园、GB启悦国际幼稚园和莫里童国际幼儿园等,东区幼儿园非常多,比中区更方便,如上图所示。 对口小学:配套小学为广州市天河区第一实验小学,位于海业路80号,距小区约200米,家长接送省时方便,高年级小学生可自行上学放学。 该校在天河区的口碑较为一般,如需入读附近优质公立学校也可以联系我们解决(文末添加客服/助理)。 注:更多天河区学位攻略,详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来,天河TOP学位房汇总》。 对口中学:天河区第一实验小学对应直升初中为天河中学(花城校区),距小区约1900米,初中学生自行上学放学完全没问题。 PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式,届时中学学位或存在不确定性,具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。 (4)医疗 ●社区医院:广州市天河区员村街华颖社区卫生服务站位于员村一横路7号大院53栋首层,距小区约1400米,疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。 ●大型医院:小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院,与小区仅一咱之隔;此外,附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院,优质医疗资源非常丰富。 (5)商圈 小区内外侧均带底商(上图为小区内侧底商),有生鲜和商超等业态,能满足日常生活所需,其他消费需求也可以到附近的太阳新天地、西塔和东塔。 小区到西塔约3300米,步行33分钟左右可到达广州友谊商店(国金店);距东塔约2900米,步行29分钟左右可到达K11,附近还有花城广场、广州市政务中心等,无论是购物、娱乐、饮食,还是窗口办事,都十分便捷! (6)文化资源 小区距广州大剧院约3600米,剧院自正式开幕以来,国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演,欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。 小区到广州图书馆约3100米,步行31分钟左右即可达,利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。 广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆,2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。 小区到广东省博物馆约3100米,步行31分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工,2010年建成,总占地面积6.7万平方米,是广东省唯一的省级综合博物馆,国家一级博物馆。 (7)领事馆 珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆,包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆;商务签注、出国留学等办事场景,非常方便。 小区详评(跑马地花园)01小区园景 上图是小区的正门(西二门),是主要的汽车和行人出入口。 上图是西二门通道处的景观,可以看到汽车停在花园内地面上,车位紧缺,人车不分流。 花园中央的位置有一处水景(上图),因为年代久远的关系,物业疏于维护,喷泉设施已经不工作。 上图是喷泉后方的假山,假山上有一处欧式凉亭,以及一条通往四层的楼梯;据说5层为空中花园,因物业没有管理的关系,基本上已经荒废。 上图为小区内侧的层商,2~4层是“一层104户”连中介也会迷路的“铂金公寓”,5层以上则为凯悦阁和凯怡阁住宅。 上图为凯楠居和凯桦居附近的花园,地面较为陈旧,花草树木倒是长得不错。 上图为三期D座首层的大堂,装修用料和风格都比老区更显新。 上图为三期D栋的生活阳台天井,各单元之间的距离较近,中低层的采光较一般。 上图为三期东向景观,因三期邻近立交桥,东向和北向受噪音和灰尘的影响较大。 上图为三期东南方向景观,图中左侧道路为华南快速干线,右侧道路为平云路。 上图为三期南向景观,现状为停车场,球场,前方建筑为广电兰亭荟和星汇雅苑。 上图为三期西南方向景观,当前赛马场未有高层建筑的情况下,视野较开阔,能看到远处的小蛮腰--广州塔的上半部分。 上图是三期正西方向景观,图中建筑为老区的凯楠居、凯桦居、凯榕阁、凯浩阁和凯泓阁。 上图为小区住宅外立面,两侧红棕色建筑为凯桦居和凯榕居,整体较旧;中间白色建筑则为三期(原名“马赛国际公寓”),和老区形成强烈的对比,显得很新。 02户型楼栋 (1)楼栋简介 跑马地花园共16栋楼住宅(含3期),除凯榕居为中铁二院办公使用外,其余楼栋为住宅;凯悦阅、凯怡阁和三期首层内外均为底商,生活消费非常便利;另外,凯悦阅和凯怡阁2~4层为一层104户的商业产权公寓(铂金公寓),5层以上为住宅产权。 注:跑马地花园三期原名“马赛国际公寓”(住宅产权),于2020年改为现名。 (2)楼栋户型详细资料 跑马地花园,老区户型涵盖54平方2房~124平方3房,三期户型涵盖45平方1房~122平方4房,另有少量复式单位(资料暂缺),具体的平面户型图见下文。 ▼凯悦阁和凯怡阁平面户型图▼ ▼凯桦居A座平面户型图▼ ▼凯桦居B座平面户型图▼ ▼凯桦居C座平面户型图▼ ▼凯楠居A座平面户型图▼ ▼凯楠居B座平面户型图▼ ▼凯楠居C座平面户型图▼ ▼凯浩阁平面户型图▼ ▼凯泓阁平面户型图▼ ▼三期B/C座平面户型图▼ ▼三期D座平面户型图▼ ▼小区户型面积汇总▼ (3)户型选择 在户型的选择上,要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。 (1)噪音因素:小区临近黄埔大道西和华南快速干线交汇处立交桥,北侧和东侧住户受噪音影响较大,主要为凯悦阁、悦怡阁以及三期BCD栋,需买家实地踩盘了解各楼层的噪音是否在自己接受范围内;喜欢安静的买家,可以选择三期西侧户型或凯桦居、凯楠居等不靠路楼栋。 (2)景观/通风/采光因素:小区内的楼距较近,中低层的采光较一般,优选中高楼层;景观方面,三期西南方向中高层当前视野较开阔,能看到小蛮腰,优选西南向户型;通风方面,中高层的通风情况较好,但三期东南户型面向华南快速干线,需要实地感受噪音情况。 (3)居住需求:小区户型涵盖45平方1房~124平方3/4房(另有少量复式),适合各层次的刚需买家,具体还要综合预算的因素来选择,详见下文。 (4)买家预算: 500万以内:可以选择老区54~79平方2房,或选择三期45~49平方1房,喜欢外观新的买家,优选三期1房户型,喜欢安静的买家,优选凯桦居B/C/D座的二房户型。 500万左右:可以选择老区82~90平方2房,或选择三期60~63平方1房;家庭型买家,优选老区的凯楠居或凯桦居2房,空间相对大;单身买家,优选三期1房户型,楼龄较新。 600万左右:可以选择老区99~106平方2~3房,或选择三期66~71平方1房;不考虑转手的买家可以考虑凯桦居和凯楠居相关户型,更大的面积,适合住家。 700万左右:可以选择老区113~124平方3房户型,适合人多家庭;或选择三期74~77平方1~2房,适合单身人士或少人家庭。 800万左右:可以选择三期87平方3房,即D座的01单元,适合预算稍高的小家庭。 1000万左右:可以选择三期112和113平方3房,即D座05和08单元,05户型相对安静,08户型通风更佳。 1100万左右:可以选择三期121和122平方4房户型,即06和07单元;07户型通风更好,但相对06单元噪音稍大,适合多人家庭。 注:上述预算未考虑复式户型。 升值潜力跑马地花园于1998年开盘(三期开盘时间及价格见下方表格),开盘价为3000元/平方米;那么这些年来,小区的升值速度又如何呢? 从图表可出,跑马地花园多年来的年均增值速度为13.43%,24年间增值约19.6倍(以当前市场成交均价计算,三期增值数据见下方表格)。 *注:以上增值速度数据统计至发稿时月份,如对数据存在疑问,或想了解同一时间点各小区的增速,请评论进行咨询。 总结本期主要介绍了珠江新城东区的跑马地花园,老区户型涵盖54平方2房~124平方3房,三期户型涵盖45平方1房~122平方4房子,另有少量复式单位,适合各层次的刚需自住型买家。那么,它的优缺点有哪些呢? 优点方面: (1)建设中的13号线马场站距小区不到200米,交通优越性突显。 (2)小区周边优质公共配套资源丰富,近三甲医院,带优质公立学位,图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近。 (3)小区距离幼儿园和小学较近,上学放学非常方便。 (4)小区内较多底商,不出花园即可解决生活所需,生活便利度高。 (5)三期西南方向中高层户型视野较开阔,能看到小蛮腰。 缺点方面: (1)楼龄老,一期交楼接近25年,三期交楼超过15年。 (2)小区靠近立交桥,北侧和东侧住户受噪音和灰尘影响较大。 (3)周边楼距较近,中低层户型视野一般。 (4)小区人车不分流,幼儿在花园内玩耍不够安全。 (5)车位不足,花园内道路停满汽车。 (6)小区内底商较多,环境嘈杂。 (7)物业管理一般,外部人员随意进出。 跑马地花园有着“楼龄老,靠近立交,环境一般”等缺点,它是珠江新城东区单价最低的花园式小区之一(三期除外),适合喜欢核心区优质配套和较大的居住空间,但总价又够不着其他优质楼盘的自住型家庭购买;另外,三期因2005年开盘时,售价远低于周边同期楼盘,故在当前均价远低于周边楼盘的情况下,开盘以来的年均增值率依然能达到17.64%。 对于购房或者融资贷款有更多问题?欢迎一起讨论,全网同名!返回搜狐,查看更多 |
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