晶报记者 李婷菊

没房子的时候想买房

买完房才发现居然还有这么多事儿！

物业到底该怎么管？

日前，新出台的《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称：《条例》）明确了共有物业收益归全体业主所有，街道办应负责业委会的换届和日常监督工作，同时还对小区停车位的所有权问题做了更细致的规定，整体上强化了政府对物业管理的指导和监督责任。对这一系列的变化，多家小区的业委会主任均表示《条例》对现有行业格局将产生较大影响。

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设立业主共有资金共管账户

此次《条例》最大的一个亮点，就是设立业主共有资金共管账户。

深圳市透明和谐社区促进中心党支部书记、天然居业委会两届主任、现副主任杨志敏介绍：以前小区物业管理存在的最大问题是，在实行物业公司包干制的情况下，所有业主缴纳的资金全都进了物业公司账户，物业可以随意支配，甚至占有、挪用、侵占，法律不支持业主查账。原先的国家物业管理相关规定明确了电梯广告费、场地租金等属于业主共有资金，必须用于补充本体维修金，但一直难以落实。

而新条例出台后，将对共有资金产生核心的改变，规定加强业主共有资金的管理，业主缴纳的所有费用（物业费、停车费、维修金、租金等）都必须进入这个账户，性质是业主共有资金账户，资金和利息都归属于业主。物业公司不能在没有业主大会授权的情况下使用账户里的钱。一旦挪用有可能触犯刑法。“从财务上，确定了业主共有资金的集体资金属性。”杨志敏说。

云顶翠峰三期业主委员会主任周钰婉也表示：“我们小区业委会在成立之时也跟物业设立了这样一个共管资金账户，在一定程度上确实可以约束他们，结余了很多物业管理费。新《条例》可以让物业没有借口拒绝与我们建立共管资金账户。”

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业委会换届选举工作权利收归街道办

除了共管资金账户，新《条例》还规定设立物业管理指导委员会。杨志敏指出，据统计，深圳市有3500多个小区，其中只有41%成立了业主委员会，而这当中只有一半的业委会有能力选出后任委员，也就是有20%的小区换届是失败的。

而新《条例》规定今后业委会的换届由物业管理指导委员会组织，街道办是责任机构，对选举工作具有决定权。这意味着《条例》征求意见稿把换届的权利交给了街道办。而对于已经成立的业委会有能力组织换届的，例如像天然居这样此前能自行成功组织换届选举的小区，换届也将由街道办直接组织。杨志敏表示，由现任业委会自己组织换届选举可能在参选连任的委员与新参选的业主之间造成不公平，可以考虑由监事会等业主机构组织换届，而不必完全将权利收归街道办。

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对小区停车位所有权作出明确规定

《条例》还对小区车位、车库权属作了明确确定，要求规划国土部门应当在出让用地合同中与开发商约定车位、车库权属问题。权属约定为开发商所有的，应在房屋预售或现售时，将用于出售、附赠、出租的车位、车库数量公示，并在房屋销售合同中明示。土地出让合同中车位、车库权属若约定为全体业主所有的，开发商则无权在房屋销售合同中进行租售赠。

而物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主、物业使用人开放，按照“谁受益、谁负责”的原则，由人防工程停车费收取方负责维修养护。

周钰婉指出，她们小区开发商和物业是同家公司，最大的矛盾就是停车位不够。她们一方面一直在针对停车场费用抽成问题对开发商进行查账，另一方面将在新的物业合同里，就收益分成问题与物业公司谈判。“有了新条例后，我们会有更可靠的法律依据、条款来帮助我们谈判。”她说。

同时，周钰婉还指出，《条例》对强化政府对物业管理的指导和监督责任很有益处。她说：“因为实际上现在的业委成员都是凭着一腔热情希望帮小区做点实事，但都没有太多时间、精力、渠道去学习物业管理法规。如果有政府介入，比如不定期给业委会委员办些关于物管的法律培训，或做新政策的引导和对工作的指导，就能在成员不够专业的情况下，让业委会的工作更专业，可以与物管更有效、高效地沟通。”