深圳住宅性质的单身公寓，不限购了？

最近，这条最新“利好”刷屏朋友圈。

来源：微博

消息属实吗？

我们求证了住建局和相关项目人员，只能说答案半真半假。

有单身公寓放开限购是真，但只是南山单个特批项目。

至于全市单身公寓有无放开，官方的回复是：没有接到通知。

且不论真假，我们更该思考的是：这到底是利空，还是利好？

深圳单身公寓不限购真相

位于风波中心的，是南山的御成府。

根据销售方案，御成府销售的房源为295套建筑面积约38-55平的单身公寓，备案均价约8.9万/平。

根据备案信息，御成府的房屋属性为单身公寓，土地用途是居住用地/商业服务业用地。

来源：深圳市房地产信息平台

这个被称作“深圳首个不限购住宅”的项目，真的推动了单身公寓限购放开吗？

我们第一时间咨询了市住建局、各区住建局以及项目销售，得到以下信息。

1、单身公寓御成府限贷不限购，是特批项目

12月5日，南山御成府获批预售许可证。

据南山住建局回复：“御成府不占名额属实，这是深圳市住建局特批的，目前就只有这个项目。”

那为什么它能特批？

首先它土地性质是居住用地，且是1996年拿的地，这属于深圳历史遗留问题。

另外现在楼市行情差，这种不够纯粹的住宅更难卖，据说开发商跟住建局沟通了很久才争取到“特批”。

不同于其他“单身公寓”，御成府是深圳首个不限购但限贷的项目。

不占用购房名额，但其他标准跟住宅一致。满3年后才可出售，税费标准参考住宅收取标准。接手的二手房买方，同样不占据购房指标。

购房时，可以商业和公积金组合贷款，贷款利率和贷款年限也与住宅相同。

但御成府是限贷的，会有贷款记录。

如果你名下有两笔贷款记录，想买这个项目就只能全款。

如果名下有一笔贷款记录，买它首付就得5成（已结清）或7成（未结清），以后想买其他房子也贷不了款了。

如果你是第一套房就买它，虽然不占你购房名额，但未来如果你想买其他房子，都只能按照二套贷款。

2、全市单身公寓会放开限购吗？

我们咨询了深圳市住建局得到的回复是：并没有接到单身公寓放开限购的通知。

另外我们还咨询了深圳各区的住建局，得到的回复都是没有收到相关通知，无论是新房还是二手房。

先看新房。

最近的传闻还包括部分在售的新盘单身公寓/宿舍，也会在本月底放开限购。

但我们询问了类似性质新盘项目的营销负责人，对方表示跟住建局确认过，已经开过盘的单身公寓项目是不会放开了。

未拿预售证的新盘，可能会有希望，但一切以官方公开消息为准。

以西丽某在售新盘（R3宿舍）为例，目前已经签订买卖合同、完成备案约有300+多户。

来源：深圳市房地产信息平台

假如已开过盘的项目突然放开限购，那此前用名额购买的业主要如何处理？如果同个楼盘一半要名额，一半不用名额，显然也不合理。

再看二手房，这两天那是各种躁动。

网传华强北和八卦岭已有部分小区暗地执行了，甚至还有中介表示八卦岭一天内成交了4、5套小户型。但据住鉴局求证，八卦岭二手成交量并没有明显增加。

网传图片

为此我们咨询了该片区的不同经纪人，得到的答案都是：二手单身公寓确定不限购，过户可以直接打网签，“低调执行”。

但我们反复和市住建局以及福田区住建局确认，官方回复都是没有收到相关通知，所以对于经纪人的回复，我们仍然存疑。

另外要提醒大家，不要被一时的传闻冲昏头脑，一切以官方口径为准。哪怕真的是低调执行了，毕竟没有公开落地的文件，变动的风险也很大。

3、单身公寓存在学位积分降级风险

既然御成府不限购，那么学位住宅标准是否享受学区划分？上学积分怎么算？

据项目销售回复：可能会比住宅积分低一点，一切以教育局官方公布为准。也就是说，存在学位积分降级风险。

这类性质的房子，在上学积分一直存在争议和模糊的边界。

要知道，哪怕是之前按照住宅限购限贷来买的单身公寓，也有经历过学位积分降级的案例。

以2020年的深高南学位事件为例，当时深圳高级中学南校区对应的八个小区，入学积分被突降为三类。驳回的理由是“第一类要求住宅用途商品房，请出示住宅用途商品房相关证明”。

来源：网络

这8个小区，都是因为建设年代较久远，房产证明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工业用地，而房屋用途则是住宅、单身公寓或者宿舍。

在2020年之前，这八个小区都是按照第一类录取，基础分为80分。

突降为三类，基础分则直接降到70分，要上名校深圳高级中学南校区，基本无望了。

来源：福田区教育局

其中有3个小区，土地用途属于居住用地、房屋用途是单身公寓或者宿舍的，回到第一类型积分。

而其他5个小区的学生，因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，经过申诉后8个小区都恢复一类积分。

值得一提的是，单身公寓的房子，在名校学区是最多的：八卦岭、华强北、园岭等等，一般以小户型居多。

面积小的学位房对购房者来说，既能拥有名额，又更容易上车，所以这类房源此前在市场上一度火热。

但由于深圳教育资源比较紧缺，尤其是名校学位更紧张，这类房源很容易因为身份问题被降分降级。

而一旦放开限购，这种不确定性只会更大。

如果再跟住宅同等积分，那对于正常需要名额的住宅业主而言，就存在资源不公平分配的问题，毕竟两者付出的成本就不对等了。

所以，对单身公寓的业主来说，头上仍然悬着一把不知是否会落下的大刀，说不定什么时候失去名校积分优势、房价大跌。

什么是“单身公寓”？

为什么单身公寓的性质如此复杂？

归根到底，还是深圳住房的历史遗留问题。

这可以追溯到1989年7月，深圳市政府正式颁布《深圳经济特区居屋发展纲要》，单身公寓由此诞生。

该《纲要》要求两年应加紧单身住房的建设，以满足职工居住问题，这里说的单身住房，也就是我们现在看到的单身公寓和单身宿舍，一般面积都在70㎡以下。

到1997年，深圳出台了《深圳市城市规划标准与准则1997版》。以97版的城市用地分类，其中居住用地里是包含商住混合用地和工业住宅混合用地。

1997年《深圳市城市规划标准与准则》

而2004年出台的《深圳市城市规划标准与准则》，已经在商业用地上细化出“商务公寓”的用途。

到2014年出台的《深圳市城市规划标准与准则》中，已经将商务公寓在土地类型里归并到C1商业用地。

这与97版本在居住用地的类别划分上出现了一定的“逻辑混乱”，且两种“公寓”经常容易产生混淆。

2014年《深圳市城市规划标准与准则》

在这期间，有大量性质比较模糊、虽然在用地性质上并非纯粹的居住用地，却仍以“住宅”身份存在的单身公寓面世。

所以，这类“单身公寓”除了户型小以外，与如今的住宅没有太大区别，也有独立厨卫通水电，也是需要一个指标买入落户上学的红本房。

但这些“单身公寓”的属性都很复杂：

他们不像纯粹的住宅，土地用途是居住用地，房屋用途是住宅。

而是土地用途为商住混合用地/工业住宅混合用地，房屋用途是单身公寓/办公楼/宿舍。

严格意义上来说，这类房子的土地性质还是属于住宅中的一类。

但是一旦有了学位紧张，需要踢人出局的情况，这些房子往往首当其冲。

而学位积分被降级的风险大小，则取决于房本上的土地用途。

假如土地用途是居住用地，那么上面建的无论是住宅、单身公寓还是宿舍，房子终究还是属于“住宅”这个大类，风险则较小；

根据深圳市人民政府关于深圳市城市规划标准与准则的批复（深府函【2013】243号中，表2.1.6，R类居住用地，不属于军产房、商务公寓等特殊性质。从房产证的70年居住年限、土地用途为住宅用地，都可以证明属于正统的居住用地。属于一类入学条件。（图源米宅珠三角）

假如土地用途是商住混合用地或工业住宅混合用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍的，则风险较大。

像深高南学位事件中险被降级学位的小区就是如此：

泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦、财富广场的土地用途为商业办公，房屋用途为单身公寓；

安华小区土地用途为工业用地，房屋用途为工业仓储。

考虑到未来学位积分政策变化的不确定性，还是不建议大家贸然接手这类房源。

对这些名校校区的单身公寓来说，由于有名校学位，再加上面积小，上车门槛低，一直以来，房价都高于市场其他单身公寓。

如果限购政策放开，相当于释放了不小的购房名额，将刺激市场的流动性，这在一定层面上是利好。

但最大的隐患是，学位积分降级的风险依然存在，这对于依赖名校学位优势的小户型单身公寓是利空。

假设单身公寓积分不变，依然和住宅为一类积分，那又势必引发资源分配不均的新矛盾：凭什么我用名额买的住宅，你们不需要名额，就可以享受到同等待遇？

所以你觉得对单身公寓来说，开放限购到底是利空还是利好呢？

欢迎来评论区和我一起讨论。