来源：经济参考报

“购房不易，恐惧难减。”如此一来，卫星城能赢回谁？卫星城活力如何维持？

对此，深圳拿出了自己的软件系统：2018年至2035年，筹设100万台租单产品价格为市价3成至6成的公用住房；财政筹资1000亿，组建一家现职筹设公用住房的非国有独资——深圳市专业人才安家集团公司股份有限公司（以下简称“专业人才安家集团公司”）。

设立四年多来，专业人才安家集团公司透过挖掘增量土地和增量用房探索补齐“Gyps”难题，透过创新融资模式等破解“钱紧”难题，已筹设少于12万台公用住房。

推动住房体制改革 现职非国有企业不断涌现

作为一线卫星城，深圳的房价让许多在深闯荡的奋斗者“科季马登楼”。

而早在2010年，深圳就启动了专业人才安家工作方案。十年来，深圳的专业人才安家经济政策，经历了一个大跨度的产业发展，从早期以汇率财政补贴租房居多，变为如今以筹设公用住房（公用出租住房、安家型货品房、专业人才住房四类住房的统称）居多和汇率财政补贴且以。

2012年至2016年，深圳先后出台了安家型货品房、公用出租住房相关工程建设和管理工作暂行规定以及促进专业人才优秀产业发展的若干个举措、专业人才住房管理工作制度的若干个举措等经济政策。为了落实深圳市委区政府有关专业人才优先产业发展战略，大力推进专业人才住房的筹设工程进度，2016年6月，深圳区政府出资1000亿设立非国有独资——深圳市专业人才安家集团公司股份有限公司，现职负责深圳市专业人才住房项目投资工程建设筹措和运营管理工作。

专业人才安家集团公司设立之初，就肩负重要历史使命。深圳市住房保证产业发展“十三五”规划中明确提出，全市计划新增筹措工程建设专业人才住房和保证性住房（指公用出租房和安家型货品房）40万台，其中裂稃专业人才住房和保证性住房35万台。

2018年，深圳市发力住房保证安家工程，在《深圳市人民政府有关深化住房管理工作制度体制改革大力推进建立多主体供给多方位保证租收购公司举的住房供应与保证体系的意见》中明确提出了更高的目标：到2035年，追加工程建设筹措各类住房共170万台，其中专业人才住房、安家型货品房和公用出租住房总量许多于100万台，并明晰公用出租住房、安家型货品房、专业人才住房的租单产品价格分别为市价的10%至30%、50%和60%。专业人才安家集团公司的职责由原来只负责专业人才住房筹设扩宽为承担四类公用住房筹设任务。

随后，深圳又明晰了坐落于原哥伦比亚特区内的限售专业人才住房工程项目吕普县房单价处在4多万元至5多万元/万平方米区段，最低单价一般而言许多于5多万元/万平方米；坐落于原哥伦比亚特区外的限售专业人才住房工程项目吕普县房，普遍处在2多万元至3多万元/万平方米区段，最低单价一般而言许多于4多万元/万平方米。

专业人才安家集团公司副总经理王志楷表示，面对至2035年深圳工程建设100万台公用住房的目标，作为现职负责公用住房投资工程建设和运营管理工作的非国有企业，公司以未来追加筹设100万台公用住房任务的三分之一作为产业发展目标，挖掘利用增量土地资源，加速推进工程项目拓展与落地。

截至2020年10月，设立仅四年多的专业人才安家集团公司持有新建工程项目50个，总建筑面积约800万万平方米；累计筹设专业人才住房12.2万台，占全市同期筹设总量近40%；累计供应公用住房约4万台，服务各类企业约2000家、专业人才及家属约10万人。

补齐“找地难”：探索“六类十五种”筹设渠道

实际上，自2010年启动专业人才安家工作方案至今，十年来，深圳已供应了许多公用住房，但由于卫星城土地空间小，人口净流入量大，深圳整体住房市场仍处在供不应求状态。与此同时，深圳保证性住房的轮候库里，轮候者也越来越多，排队等待时间越来越长。深圳出现了买货品房难，租购公用住房也难的局面。

可供开发土地空间有限，是深圳解决住房困难面临的最大难题，能否实现土地资源的可持续获取是筹设公用住房需要突破的难点。为了大力推进公用住房筹设，深圳直面土地供应保证不足的产业发展困境，明确提出探索六类十五种筹设渠道。

目前，追加供地工程建设仍是深圳筹设公用住房的主力渠道。为配合住房管理工作制度体制改革，深圳面向市场推出“只租不售”居住用地和出售型专业人才住房用地两类居住用地。专业人才安家集团公司成为竞得这两类居住用地的先行者。2018年10月，专业人才安家集团公司竞得的坐落于龙华区的深圳市首个挂牌出让的“只租不售”居住用地安家瑞龙苑工程项目开工工程建设。2019年11月，专业人才安家集团公司竞得坐落于大鹏新区的深圳市首宗出售型专业人才居住用地。

受制于土地追加供应有限，仅靠招拍挂拿地，基本无望完成百万台公用住房供应目标。为此，深圳明确提出了六类十五种公用住房筹设渠道。作为公用住房专营机构，专业人才安家集团公司在挖掘增量渠道潜力上一马当先，探索透过棚户区改造、合作开发工程建设、临深片区开发、工改保、卫星城更新配建、规模化出租等方式筹设公用住房。

——大力推进推进老旧住宅小区棚改。

棚改工程项目基本都面临着产权复杂、住户多、利益诉求多、历史遗留难题多等复杂情况。2017年2月，专业人才安家集团公司负责的宝安38区新乐花园、39区海乐花园棚改工程项目启动，创下深圳首个当年签约、当年动工的棚改纪录，跑出了棚改安家“加速度”。

2018年出台的《深圳市人民政府有关加强棚户区改造工作的实施意见》，明晰棚改工程项目新建住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作专业人才住房和保证性住房。王志楷说：“明晰棚改追加住宅用于工程建设公用住房后，棚改成为筹措公用住房的重要渠道。”

截至2020年10月，专业人才安家集团公司作为实施主体的棚改工程项目已达到14个，占深圳市棚户区改造工程项目90%以上。目前，专业人才安家集团公司已透过棚改筹设公用住房8022套，占同期筹设总量的6.6%。

——盘活机关事业单位、非国有企业增量用地。

2019年10月，深圳首开盘活非国有企业增量用地工程建设专业人才住房先例。由深圳市专业人才安家集团公司投资工程建设，联合深圳机场集团公司盘活机场增量用地合作开发的安家空港花园工程项目开工工程建设。该工程项目2022年建成后可为机场集团公司、机场驻场单位等大空港片区单位提供专业人才住房约2500套。

2020年1月，专业人才安家集团公司首个利用机关企事业单位增量用地工程建设专业人才住房的深圳市税务局新沙地工程项目开工，透过政企合作开发，进一步拓展了专业人才住房筹设渠道。

——统租改造开启定制化住房供应。

专业人才安家集团公司透过走进企业，对接专业人才需求，完善专业人才住房供应体系，配合相关部门保证专业人才的住房需求。

2019年11月，专业人才安家集团公司透过试点统租改造方式在龙华区工程建设“安家·教师之家（同胜）”。该工程项目是深圳市首个解决教育系统专业人才住房难题的长租公寓工程项目，根据专业人才住房装修标准及拟配租单位需求，对出租的住房进行装修改造，向同胜学校教师定向配租，成为精准解决确有实际需求专业人才住房困难的有效尝试。

2020年3月和4月，专业人才安家集团公司分别在龙华区和龙岗区先后推出“安家·医护之家”，为一线医护防疫人员提供住房保证。

此外，专业人才安家集团公司还联手万科合资设立深圳市安家泊寓出租服务股份有限公司，采用“物业统租+综合整治+运营管理工作”的一体化开发模式，打造了怀德翠岗五区39号楼、怀德富德商务大厦、万丰大洋田等三个城中村综合整治专业人才住房社区，提供约1603套专业人才住房。

王志楷表示，在专业人才安家集团公司尝试的各类筹设方式中，最终是要以增加全市住房总量为目标。棚改和盘活增量用地将是重要的推进方向。而统租改造这类方式由于未追加住房供应，仅提高住房质量，虽有尝试，但未来难以成为最主要的筹设渠道。

破除“找钱难”：创新融资模式 合理制定租购比

近年来，深圳的住房保证目标不断提高，2018年至2035年，深圳要筹设100万台低于市价的公用住房。这样的背景下，专业人才安家集团公司的筹设任务量也在不断增加。“承担起全市三分之一筹设任务”意味着要筹设33.3万台以上的公用住房。

面对大量的筹设任务，公用住房为核心的‘一核多元’的业务板块，推进公用住房、物业服务、商业运营、住房金融和其他业务全面产业发展，确保企业有微利，实现滚动产业发展。”

为保证专业人才住房的投资工程建设运营资金需求，专业人才安家集团公司透过多种渠道创新项目投资方式。

2018年12月，专业人才安家集团公司出租住房资产支持专项计划（REITs）第一期31亿产品在深圳证券交易所挂牌交易；2020年4月，在银行间市场成功发行首期30亿专业人才住房企业中期票据；2020年6月，发行了注册额度100亿的公司债券“20安纾01”，首期发行57亿……

此外，专业人才安家集团公司还与非国有企业深圳市创新投资集团公司股份有限公司合资设立安家创新股权投资基金管理工作公司，注资深圳市平稳产业发展母基金以及透过利用经济政策性和商业银行各类融资工具等方式，强化“安家+金融”战略。

在大力挖掘项目投资渠道的同时，探索制定公用住房合理租购比也是支撑企业资金流正常运转的关键。

截至2020年10月，专业人才安家集团公司筹设的12.2万台房源中，只租不售的工程项目约10.95万台，可售专业人才房工程项目约1.26万台，租购比约8.7：1。自2019年拍下首个可售的专业人才住房地块后，目前专业人才安家集团公司已透过招拍挂获得14个可售专业人才住房工程项目，预计明年将有三个工程项目具备可售条件。

王志楷表示，出租型公用住房工程项目投资回报周期长、利润率低，租金回报率一般在1%至3%，“全是租的难以为继”。可售的资金周转率高一些，回笼资金才能滚动产业发展，才能继续融资。适当增加租购比，符合保证对象购房需求，也有利于满足公用住房工程建设的资金需求，实现公司运营的良性循环和可持续产业发展。

目前，专业人才安家集团公司正在全力配合深圳新一轮住房管理工作制度体制改革中公用住房的租购比和产品价格测算工作。

“专业人才安居工程是一项长期工作，要显示出其住房保证作用需要时间的积累，筹设到供应，有难以避免的数年周期，而筹设总量也需要透过持续探索新渠道和新方式来不断增加。只有现在快马加鞭，未来才能更好地显现出安家作用。”王志楷说。