国资背景的华润置地以强大的产品打造及兑现能力出名，注重自身的品牌打造，其悦府系产品都是顶豪定位，占据了城市最好的人文与自然资源。

02 核心地段，价值高地

从宏观层面看，悦府作为深圳湾目前在后海总部基地范围内唯一的住宅小区，地段是湾区的价值高地。不仅自身在商务总部基地内，同时还位于高新园科技总部基地、后海总部基地、深圳湾超级总部基地的中心。

这样的核心位置再加上由“三纵四横”的主干道、2/11/15（在建）号地铁线和西部通道形成的多维交通网络，实现了通达便捷的高效生活圈。

从微观层面看，悦府同样占据了深圳顶级的文体、商业、景观资源。

深圳体育中心近在咫尺，步行可达人才公园，无障碍享受华润万象汇高端配套，到保利剧院欣赏演出也非常方便，真正实现了把顶级配套都纳入了自己的生活空间。

这一点除了同属一脉的悦府二期与瑞府，深圳几乎无可与比者。

此外，悦府还有绝佳的景观资源。虽然不如深圳湾1号直面一线海景，但同样享有宽阔的海景视野。并且坐观十五公里滨海长廊+约70万㎡的深圳湾公园+红树林湿地公园+沙河高尔夫景观，亦可欣赏夜幕下的城市地标。

03 细节铸就品质

但真正的豪宅，并不是有好的地段就能满足，需要更高品位的设计与质感追求。

悦府一期外立面为网格结构，化繁为简，以中性灰调的玻璃、铝板与石材为主要立面材料，配以金色窗框，低调中流露出一丝奢华。

内部装饰同样使用了大量的石制与木质材料，将国人对石木的把玩之趣融入公共空间中，极具东方美感。与其它花哨的欧美风豪宅相比，更显内敛与细腻。

园林设计由ACOME操刀，其间种植上百种花草，內园和外园的设计进一步提高了小区的私密与安全。

据说，为了最大限度保证楼间距、景观面、园林空间最大化，悦府将原本4栋4单元的规划减少为2栋4单元，使得小占地，获得大块园林面积，足见开发商对园林空间的重视。

04 户型分析

住宅沿科苑南路与滨海大道分布，每栋2个单元，其中2栋1单元为人才公租房，并不对外销售，主要用于回馈有杰出贡献的高端人才。

两栋建筑的标准层共6种户型结构（分布如上图），均为3梯两户，专梯入户，主佣分梯，相当于独立私家电梯间。

户型信息如下：

·1栋A户型/364㎡ 四房两厅四卫（48套）

·1栋B户型/263㎡ 三房两厅三卫（48套）

·1栋C户型/249㎡ 三房两厅三卫（48套）

·1栋D户型/325㎡ 四房两厅三卫（48套）

·2栋E户型/362㎡ 四房两厅四卫（47套）

·2栋F户型/261㎡ 三房两厅三卫（47套）

不同于二期，华润悦府一期标准层均为261-364㎡以上的大户型，层高3.63m，尺度感优越。即使面积大，也只做三房和四房，保证了良好的空间舒适感。通过交错铺排的设计，南面采光增加，每户都享有不错的景观视野。

总的来看，2栋的位置要比1栋好一些，离北侧滨海路主干道较远。而2栋02单元E户型为楼王户型，正南向，30层以上可享受270°海景（30层以下视野会受木棉花酒店遮挡）。下面我将对每个户型做详细剖析：

1栋01单元A户型：364㎡/四房两厅四卫

·东端头位置，东北朝向，三面采光，客厅出9.3米景观阳台；

·东面视野开阔，可看深圳湾无遮挡海景；

·卧室位于南北两端，主卧四进式结构，面积约70㎡，看中央园林与深圳湾景观；

·中西双厨，同时满足居住与社交需求；

1栋01单元B户型：263㎡/三房两厅三卫

·中间位置，东南朝向；

·客厅与主卧看中央园林与深圳湾景观；

·7.45米客厅开间，动静分区，私密性好；

·餐厅位置景观性稍差，客厅不出阳台，客厅与主体厅室断离，不便到达。

1栋02单元C户型：249㎡/三房两厅三卫

·中间位置，东南朝向，客厅不出阳台；

·8.4米客厅开间，看中央园林与深圳湾景观；

·厨房居中，动静分区稍差；

·入户玄关处为南北通道，功能减弱，仪式感弱化；

1栋02单元D户型：325㎡/四房两厅三卫

·西端头位置，东南朝向，南北通透；

·客厅6.6米开间，看中央园林与深圳湾景观；

·设置人户门厅且动静分区私密性好;

·配置中西厨、多功能房，功能空间完善；

·主卧两面采光，视野景观好；

·客厅不出阳台。

2栋02单元E户型：362㎡/四房两厅四卫

·南端头位置，正南朝向，三面采光；

·9.3米客厅开间，出南向阳台，看深圳湾景观；

·主卧四进式结构，面积约80㎡，朝东，看园景与深圳湾景观；

·中西双厨，同时满足居住与社交需求；

·不临主干道，受噪音影晌较小；

·多数次卧朝西，公卫面积较小。

2栋02单元F户型：261㎡/三房两厅三卫

·中间位置，东西面采光；

·结构与B户型相似，朝向不同；

·客厅与卧室看沙河高尔夫滨海；

·客厅不出阳台，不便到达，餐厅位置景观性稍差，多数次卧朝西。

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04 润物细无声的居住体验

悦府一期的居住体验，简单来说可以用两个词概括：奢享和质感。

“奢享”首先体现在它对装修的不遗余力。

户型的装修设计风格为简约、优雅的东方主义，运用了大量石木材料营造生活的质感：西厨餐台板由一整块精挑细选的纯天然石材打造，温润圆滑，每家的纹理都不一样。

卧室窗台用的是缅甸进口柚木实木，会随着时间流逝沉淀色泽；主卧洗手台用整块汉白玉打磨......诸如此类的细节实在太多。

此外，家电选用的都是顶尖品牌，厨房更是百万级别的全进口装修标准，装修之豪甚至在深圳湾1号之上。

而在公共空间方面，小区也极具人文关怀。一楼会客厅、阅读室等设置，优雅有格调，与园林融为一体，轻松惬意，彰显居住品位。

物业管理堪称“魔鬼”，人员素质超高，待人有礼，管家需要通晓至少三门外语。物业虽然和气但非常讲原则，不管什么身份，访客必须由业主确认后方可到访，安全与私密性绝佳。

05 被低估的价格

悦府一期自身品质超高，价格却不如恒裕滨城二期，个人认为是被二手房市场低估了的。

主要是一期均为261㎡以上超大户型，开盘价就10w起步，对资金要求非常高，炒房客难以下手。

大部分的业主都是自持，短期放卖可能性较小，因此市面上的房源很少，诚心放卖的房源不足10套。房住不炒，价格就比较理性了。

此外，悦府自身品质接近完美，但亦有些许瑕疵。滨海路作为主干道噪音不可避免，而深圳湾体育中心也会被用作大型活动场地，难免会产生一些穿透力强的活动音乐。

虽然门窗隔音效果超绝，几乎不受影响，但终究是一种妥协。

目前悦府的成交均价都是17.5万起步，影响价格的主要因素是楼栋的层高。

以E户型为例，当时20楼开盘总价4300万，48楼却达到了6800万。

不过较低的楼层涨幅也高些，如今两套房子的价格分别为6800万和8300万，价差明显缩小。

06 总结

总的来看，华润深圳湾悦府一期属于奢享型豪宅，无论是从地段和建筑品质考量，还是从设计品位与圈层高度比较，都足以碾压湾区大部分豪宅，无愧“顶豪”之名。

买在悦府一期的业主也大部分都是为了这份低奢的居住品位与生活质感。

而随着后海金融总部基地的逐渐完善和粤港澳大湾区建设的落实，其价值无疑将会进一步凸显。

这些9月入市新盘，哪些值得买？

9月，深圳迎来了推盘热潮，8月底天健天骄、勤诚达正大城、中州滨海商业中心等新盘的热销，给了开发商很大信心。

展望9月，还有哪些楼盘即将入市，各有什么特点，是否值得购买，请听深圳看房团为您分析。

01招商前海湾

开发商：深圳招商房地产有限公司

楼盘地址：深圳前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处

物业类型：商品住宅,商业住宅,商业,写字楼

占地面积：198000.00㎡

容积率：4.98

绿化率：30%

地铁：妈湾站400米，地铁公园站500米

楼评：

前海自贸区板块的价值，不用多说大家心里都有数，可以说是深圳未来的高度，而且前海板块的住宅非常稀缺，目前只有前海时代这一个住宅项目，二手房价格在10万+，其余都是写字楼和公寓产品，9月份，招商前海湾入市自然会引起广泛的关注。

前海片区，以月亮湾大道为分界线，以西是新前海，分为桂湾（金融）、前湾（科技）和妈湾（物流）三个片区，招商前海湾就位于妈湾片区；

月亮湾大道以东，是老前海片区，这里的楼盘，08年的都算得上是老壮派，再找不到更新的楼盘，整体均价在7-10万之间，如诺德假日，鼎太风华，中海玫瑰园等。

根据前海片区的新老楼盘，二手房价格来看，如果真如网上所传，招商前海湾价格在9万，那么去化率绝对会非常好，深圳要摇号，如果价格在10万，与同片区相比价格也并不高。

楼盘基本信息：9月份，招商前海湾将推出3栋住宅产品，面积段主要是120平的三房，有B、C、D三种户型；150平的四房就只有A户型。其中，建面120平左右的有342套，建面150平左右的有114套，合计456套。

户型图：

总体看，升值空间值得期待，学校还有待观察，适合投资者和改善型客户，短期内配套不完善，生活会有不便利，还会受到货柜车噪音和粉尘的影响。

02金亨利首府

开发商：深圳市金亨利实业集团有限公司

楼盘地址：龙华新城核心区民宝路与腾龙路交汇处

物业类型：商品住宅

占地面积：50016.43㎡

容积率：3.2

绿化率：30%

地铁：红山站700米

楼评：

金亨利是网红盘，去年7月份，金亨利二期入市，“55万喝茶费”和“悄悄入市”传的沸沸扬扬，金亨利之所以备受关注，与其优质的配套关系密切。

金亨利位于红山商业文化片区，毗邻深圳北站商务区，距离红山站约700米，商业配套有运营成熟的九方购物中心，沃尔玛水榭春天店等等，最令人心动的还是深圳高级中学北校区的名校学区。

近期，金亨利二期曝出有楼层搭板违建情况，其实这也是去年购房者最为关心的“空间拓展”问题，一年后的今天，龙华区街道办回复称：

该街道查违办接到反映金亨利瑜璟苑有部分建筑利用通风井搭板偷偷搞加改建的情况后。立即启动调查程序，并第一时间约谈开发商，要求予以整改。7月23日下午，民治街道查违办现场核查时发现，该楼盘开发商正在对施工部分进行恢复原状，预计7月24日恢复完毕。

金亨利二期在2018年中卖出200来套，还有新盘未推出。当时样板房没有，户型图没有，剩下的盘迟迟未推出。

如果说不能搭板，没有高赠送，二期要新建学校，学位模糊的情况下，金亨利新房值不值得买？

03君华天第

开发商：君华时代发展有限公司

楼盘地址：深圳市龙岗区富仙路与龙凤路交汇处

物业类型：商品住宅,商业

占地面积：29799.16㎡

容积率：2.50

绿化率：40.00%

地铁：3号线东延线新生站（在建），超过1公里

楼评：

抛开地段不谈，君华时代的产品颇有豪宅气质，容积率仅2.5，2梯4户，户户朝南，总层高25层，一期共推出184套住宅，虽没有出备案价，但销售口径一致为3.8万/平。

从地段和交通上看，项目没有什么优势，暂时没有轨道交通，远期有地铁3号线东延线，东延线2016年开工，目前已经停工近2年，开通时间遥遥无期。

周边配套，学校有仙田外国语学校，商圈都在建设中，项目二期自带1.8万㎡商业，周边在建的龙园印象，规划中的今日中心商业等，目前只能开车去大运的星河CoCoPark，和万科广场等商业综合体。

户型有79㎡3房1位，朝南，户型方正，89㎡南北通透，3房2卫。

79㎡

89㎡

项目周边一些楼盘，有传麒尚林3.8万，龙园大观4.2万，凯东吉祥悦府3.5万，君胜熙珑山3.6万，对比君华天第3.8万的价格、户型参数、交通环境、商业教育配套等，总体上看，远郊没有地铁，外部环境差，价格优势也不大。

04昊龙华庭

开发商：深圳市山厦股份合作公司

楼盘地址：龙岗区平湖街道新厦大道与惠华路交汇

物业类型：商品住宅

占地面积：15000㎡

容积率：5.30

绿化率：30.00%

地铁：平湖地铁站（在建）1公里

楼评：

项目属于平湖中心区北片区，是原山厦社区拆迁安置工程，总占地面积约1.5万㎡，总建筑面积约10.7万㎡，规划有3栋住宅塔楼，产品以74-166㎡全面积段2-5房为主。距离1公里便可直达平湖老牌商圈，周边规划有地铁10号线、17号线、广深城际铁路等，目前周边主要以产业厂房，及老旧小产权为主，片区面貌有待改善。

深圳地铁10号线已全线贯通，预计明年年中开通过试运营，届时20分钟可从平湖到达福田。

学校有平湖外国语学校，平湖外国语学校创办于2003年，是龙岗区教育局直属重点学校、广东省一级资质重点学校，学区搭配或是项目主要卖点之一。商业配套稍显不足，要到1公里外的平湖商业中心。

总体上看，项目占据了一定的交通优势，平湖中心枢纽的建设缩短了与关内的距离，在学校方面，平湖外国语学校也还不错，商业和医疗资源稍弱，在生态问题资源方面，项目周边还有凤凰山国家矿山公园、观澜山水田园、罗山自行车郊野公园、平湖体育中心等等。值得注意的是，项目有27%的回迁户，刚需置业者可以考虑入手，但要对比融湖中心城、平湖佳兆业广场和特发天鹅湖畔等项目，择优选择。

05嘉信云峰公馆

开发商：深圳市嘉信置业房地产开发有限公司

楼盘地址：宝安区石岩街道石环北路与横坑路交汇

物业类型：商品住宅,商业住宅,商业

占地面积：9517.21㎡

容积率：7.16

绿化率：35.00%

地铁：上屋北站约400米

楼评：

项目位于宝安石岩片区，最大卖点是距离地铁6号线和13号线交汇站上屋北站。

地铁6号线：届时2站龙华、6站深圳北，30分钟抵达福田中心；

地铁13号线：届时5站南山、9站科兴，30分钟抵达南山中心。

项目整体占地3.2万㎡，总建筑面积约16万㎡，分二期进行开发；其中项目一期建筑面积约86972㎡，规划由3栋约140米的超高层建筑组成，其中2栋住宅、1栋商务公寓及办公产品，另外配建一所幼儿园。

项目共5种户型，建面约为75-116平2-3房住宅，毛坯交房，预测价格4.8-5.2万/平。

作为深圳东部发展枢纽地段，大运片区一直备受关注，不仅涌现了最新标志性建筑——668米的世贸深港中心，其教育，运动，医疗等配套资源也不断更新，大运也变成了一座瞩目之城。

正所谓经济发展，交通先行，大运的未来发展也将随着愈加完善的交通网络而发生全面蝶变。区域内有3号线、14号线（在建中），16号线（在建中）。3线交汇构成的路网，8站抵达福田的便捷，缩短了出行时间，也加快了东西部之间的人流物流资本流的联系。

区域的发展，让大运成为了宜居之地。这也受购房者的青睐，引得无数著名房企抢驻，而“仁恒公园世纪”也是受到了很多购房者的关注。仁恒地产来自于新加坡，93年以上海为起点启动中国地产板块，并陆续布局长三角、珠三角、环渤海、中国西部、中部、海南等6大经济区。如今，它扩充版图至大运，以多年精装社区打造经验质造全新惊艳。

仁恒公园世纪



开发商：深圳市龙威信投资实业有限公司

地址：龙城街道龙岗大道与爱新路交汇处南侧

占地面积：约2.8万平方米

建筑面积：约17万平方米

梯户比：2梯3户，2梯4户

园林面积：约33500平

户数：1303户

车位：1：0.78

容积率：4.45

绿化率：40%

产权年限：70年

交楼标准：非毛坯

在售产品：建面约168㎡

在售均价：总价约859万起

户型推荐

样品房欣赏

便利3号线

周边有3号线大运站，14号线大运站（在建），16号线大运站（在建），未来14号线（东部快线）8站速达福田。根据“深圳市轨道交通线网规划《2016-2030》规划方案”，龙岗中心城未来可通过21号线（规划中）接驳南山，深惠城际线至机场，16号线（在建中）直达坪山大学城，可接驳其他线路抵达盐田、大小梅沙、大鹏等旅游景区。

国际大学城

项目自身规划有两所12班幼儿园，家门口为一所教育部直属的九年一贯制公立学校——上海外国语大学附属龙岗学校。大运国际大学城已入驻香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学，未来还将聚集包括吉大昆士兰大学、康奈尔大学、麻省理工学院、罗格斯大学等十余所国际大学，人文氛围渗透居住生活。

产学研一体

位于大运中轴交汇点，大运片区规划为产学研一体，规划有国际大学城，未来将是中外合作办学的高校聚集区，且片区内又规划有启迪协信、世贸深港国际中心、益田硅谷新城等相关产业配套。

荟萃商圈

超30万平四大MALL环绕，山姆会员店就在家对面。受地铁沿线带来的巨大客流红利影响，地铁沿线楼盘多规划有大体量商业环绕：星河COCO PARK、恒大城市之光MALL、中粮祥云MALL、万科广场，可满足区域一站式购物需求。未来颐安都会中央规划有大型shopping mall，周边商业环境较好。

绿肺公园

汇聚大运自然公园、龙城公园、正中高尔夫等600万㎡绿化空间，享有“龙岗绿肺”的美誉，堪称深圳的城市中央公园区。文体配套有奥运级别场馆大运体育中心，科技人文体验“三馆一城”，深圳书城龙岗城开启深圳书城5.0时代。

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