况伟大：1970年7月生于山东,现于中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室工作,2002年于中国人民大学获博士学位,出版有专著 《垄断、竞争与管制――北京市住宅业市场结构研究》。

记者：大家感觉现在房价上涨较快，而这种高房价在居民消费价格指数中，似乎没有显现出来，你长期研究房地产经济，又刚从美国作房地产经济访问学者归来，你分析这是什么原因？

况伟大：的确，今年上半年商品房平均价格上涨了14.22%，而居民消费价格指数（CPI）上涨了3.2%。在CPI中，食品价格上涨贡献了2.5个百分点。因此，如果扣除食品价格上涨的因素，居民消费价格指数中的其他项目才上涨了0.7%。

这看上去确实令人困惑，房价上涨这么快，为什么没在消费价格指数中得到体现呢？产生上述困惑的原因在于，人们混淆了住房消费与住房投资之间的区别。实际上，买房行为属于住房投资行为，租房行为属于住房消费行为。房价属于住房投资价格，房租属于住房消费价格。因此，从理论上讲，只有房租计入CPI，房价不能计入CPI。

按照国际惯例，目前在CPI篮子里反映居住消费的包括建房及装修材料、房租、自有住房以及水、电、燃气等项目，没有房屋价格。由于我国住房租赁市场不发达,房屋租赁价格长期维持在较低水平,上升缓慢，其在CPI中所占比重较低也有历史原因。尽管目前我国住房消费在CPI中的比重已经比过去大大提高，但与美国相比还是较低。在美国CPI的组成中，住房消费支出的比重最高，占到了三分之一，而食品比重最小，只占到14%；而中国恰好相反，最多的是食品达三分之一，而住房却占得不多。随着房屋租赁市场的发展，合理估计房租，就会合理体现住房消费在CPI中的权重了。

记者：房屋是居民必不可少的消费品，而且占居民收入的比例很大，大多数人在购买房屋时首先考虑的是居住的消费功能，其次才是投资的功能。住房已成为许多人特别是年轻人最大的消费负担，可为什么在统计时却被计成投资了？

况伟大：买房的投资属性体现在两方面。一方面，买房是将自己的流动资产转为固定资产的行为；另一方面，买房者可以从中获取投资回报（将房屋租出去或卖掉）。因而买房行为通常属于投资行为，而不属于消费行为。一般而言，居民解决自己的住房问题有两条途径。一条是买房。即居民通过住房投资来解决住房消费问题（相当于购房者将房屋租给自己住）。另一条是租房。对购房者而言，尽管他没有直接给自己支付租金，但实际上隐含着市场租金。否则，他不买房，则需要通过租房（支付市场租金）来解决住房问题。中国的问题是，人们都想通过住房投资来解决住房消费问题，这无疑增加了人们的经济负担。

记者：有人说现在买房是投资而非消费的算法，不仅没有如实反映普通消费者在居住方面的经济压力，而且也扭曲了消费低投资高的问题。对此，你有何建议？

况伟大：上半年社会消费品零售总额同比增长15.4%，全社会固定资产投资同比增长25.9%，依然是消费低投资高的问题。但消费与投资的比例多大合适，需要进行深入研究。消费和投资此消彼涨的关系，也决定了我国宏观调控的方法和手段。如果说消费率并不低，投资率就不会偏高，就会重新审视固定资产投资，重新设定国内投资的方向。

目前，中国住房的买卖市场比较发达，而租赁市场没有得到充分发展。因此，必须在发展住房的买卖市场的同时，大力发展租赁市场，通过租价比来调整住房消费和住房投资的合理比例，从而最终实现买得起房的居民去买房，租得起房的居民去租房，既买不起也租不起的居民租住政府提供的廉租房。从这种意义上说，国务院适时出台调控房地产市场、稳定房价以及向低收入者提供廉租房的政策是完全必要的。