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过去几年楼市中房价下跌的消息不断，但是截止到2022年，我国平均房价依旧没有下跌多少。根据统计数据显示，在2020年时全国平均房价为9860元/平方米，而截止到2022年6月份全国平均房价为9700元/平方米，这意味着过去两年平均房价并没有下跌多少。面对这组数据，很多人都怀疑房价到底是不是真的下跌了，并且很多人还反映自己所在的地区房价还在持续上涨，这些都给房价下跌打上了问号。但是从市场反应来看，房价确实下跌了，到处楼市开发商降价促销的消息，二手房业主也都在持续降低挂牌价来卖房子。在政策方面，2022年以来各地也都出台政策鼓励开发商降价促销，以此来多卖房子回笼资金。

可以说，从目前的市场行情和政策环境来看，未来一段时间房价似乎只有下跌可能，并且很多人也都看跌未来的房价。但是，随着2022年以来，不少城市都出台的楼市利好政策，这给房价的走势增加了不确定性，像北京和上海这样一线城市房价已经出现了反弹，二手房成交量也在近期大幅上涨。并且根据过去8个月全国大部分城市的房价走势来看，有的城市房价确实在持续下跌，但是有的城市和地区房价也确实上涨了。那么，在2022年房价到底下跌了没有呢？在笔者看来，虽然平均房价有涨有跌，但是从二手房市场来看，大部分城市和地区的房价都下跌了。笔者的一位粉丝张先生用自己卖房的真实经历来告诉你真实的楼市行情。

张先生在郑州西郊有2套房子，一套大户型的低层洋房，一套小户型的小高层，都是张先生在2016年购买的。在2020年，由于生意受到影响，张先生想卖掉小户型的房子来缓解资金链压力，当时98平方米的房子张先生挂牌80万元，相比于2018年前后近100万元的售价已经降低了20%。但是当时张先生确实急用钱，就想着卖了算了，然而让张先生没想到的是，他这一卖就是2年多。

由于当时卖房子的业主太多，张先生的报价并没有太大优势，时间到了2021年，张先生已经将挂牌价降低到75万元，加上购房成本，这个价格张先生已经不挣钱了。但是当时很多同小区很多同户型房源的售价已经降低至72万元左右，这导致张先生的报价依旧没有优势。原本张先生想着再降几万元亏本卖掉算了，但是当时小区前面的地铁都已经开始试运行，年底就能通车，张先生认为地铁通了房子就该好卖了，价格可能还会上涨，毕竟地铁站距离小区大门口只有几十米，是真正意义上的地铁房。

然而命运再次给张先生开了一次玩笑，“720”洪水打破了张先生的预期，不仅地铁延期开通，洪水过后郑州楼市更是雪上加霜。“涝疫结合”直接影响了郑州的经济发展，居民收入降低，郑州楼市迎来至暗时刻。进入2022年，郑州市开始了一系列的救市政策，但是依旧无法阻止房价下跌。截至2022年9月份，张先生小区很多房源挂牌价都跌破65万元，就算张先生现在将售价降低到65万元都没有任何竞争力。张先生这套房子从2018年100万元现在跌到65万元，房价的跌幅已经超过35%，张先生也从房子挣钱变成了房子亏钱。

更重要的是，张先生的经历并不是个例，过去两年郑州、武汉、青岛、唐山、石家庄、昆明和沈阳等城市都有区域房价下跌幅度超过30%。特别是在二手房市场，二手房业主没有太多宣传手段和销售渠道，降价促销是唯一能够吸引购房者的手段，所以二手房市场价格竞争非常激烈。因此可以看出，不管平均房价下跌了多少，在二手房市场，2022年大部分城市和地区的二手房售价都降低了。可能很多人还不相信房价下跌，但是对于经历过卖房的二手房业主来说，他们真的是用亲身经历告诉大家房价下跌了，并且房子还不好卖，甚至压根就卖不掉。

其实，在目前的楼市环境下，房子不好卖才是正常情况，毕竟买房的人基本上都是刚需，而刚需购房者经济条件有限，很多人为了买房都掏空了“6个钱包”。因此，刚需购房者买房会更加谨慎，在房价下跌的途中，很多刚需购房者都会保持观望。而在另一方面，投资客不仅不再继续买房子，反而开始大规模抛售房产，这导致二手房市场出现了严重的供大于求现象。同样，新房市场也是如此，目前大部分开发商资金链都紧张，这导致开发商都在想办法卖房子回笼资金。也就是说，目前不管是新房市场还是二手房市场都是处于供大于求的状态，目前楼市处于买方市场。这种楼市行情不利于房企和投资客卖房子，但是却非常有利于刚需购房者买房子，不仅价格优惠，同时可供选择的房源也比较多。

现在已经是2022年9月份，这意味着2022年也快结束了，那么对于刚需购房者来说到底该不该买房子呢？对于这个问题，笔者的建议是如果是真正的刚需购房者已经可以考虑买房子的事情，特别是位于一二线热点城市的刚需购房者，现在确实是一个不错的买房时机。从长远来看，这些一二线热点城市人口还会持续流入，人口增加，对住房的需求就会增加，因此房价还有继续上涨的支撑。当然，对于资源萎缩和经济不发达的城市和地区，未来人口大概率会持续流失，如果这些城市的房价目前依旧位居高位，那么建议再继续观望一下。

总结：从最近两年的楼市调控政策来看，在“房住不炒”的大环境下，各地的政策依旧是稳楼市为主。在这种情况下，房地产行业将不再适合投资客生存，房子必然会慢慢回归了居住属性，房价也将慢慢回归合理水平，这意味着未来买房将越来越容易。

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