自去年5月30日开门营业至今，松江万达广场在昨天迎来周年庆。日前，赢商网记者实地采盘松江万达，发现室内品牌存在个别调整，人气相较一般。而变化最大的当属室外金街，记者注意到许多商铺都已开业或正在装修，与开业之初的“死气沉沉”明显不同，虽仍有空铺但也不再如此前落寞。

　　人气一般 品牌略有调整

　　松江万达广场是万达在上海布局的第五座万达广场，位于松江大学城主干道广富林路与光星路交岔路口上，毗连9号线地铁站与城市中心及各区域主干道均有相连，交通极其便利。项目总占地面积9.268万平方米，总建筑面积31.67万平方米，广场共四层，一至三层为商场，负一层为地下停车场。

　　在去年5月30日开业当天，累计客流量达到28万人次，当日销售额高达1774.52万元，创下首日开门红。时至今日，经过这一年的运营成长，松江万达广场年人流量及销售额如何，在品牌上又有哪些新的调整？

　　对此，赢商网记者稍早前曾与万达相关方取得联系，但最终因“领导较忙”为由婉拒采访。

　　在品牌调整方面，赢商网记者通过实地统计发现，松江万达广场品牌调整不大，但各楼层均有涉及。截止目前共有7家品牌调整，具体如下：1楼，原铺位1011号，由HOBBEMA调整为Yatlas，原铺位1055号，由retrogallery调整为eifini；2楼，原铺位2005AB-2005AA号，由乐享童调整为Balabala，原铺位2038A号，由Rongtai调整为ABC童装，此外铺位2060号新增品牌Ou.；3楼餐饮区，原铺位3009号，由深井大叔调整为很高兴遇见你，原铺位3018号，由粤满逸汤馆调整为尚一汤。

　　在人气方面，赢商网记者实地观察后发现，虽临近周年庆广场有大量商家促销打折活动，但人气并不尽人意。对此，澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问王玮告诉赢商网记者，评判一个商业项目的人气要综合比较，平日还是周末，白天还是晚上，差别很大。“据我所知，松江万达广场是万达100多个项目中表现较为上乘的项目之一，这主要得益于上海松江的人口和消费能力，特别是拥有10万学生的大学城，这个就很厉害了。”

　　尽管如此，同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌却有着不同的观点，他分析称，“万达的业务模式是与品牌商业地产商反其道而行之的。品牌商业地产商是商圈内开设购物中心条件具备后才去进驻购物中心，他们要靠收获经营成果来回报投资；而万达开购物中心是创造一个商圈，是要收获商圈内开发的住宅、公寓等产品因购物中心带来的溢价为主要目的的。因此，位置价值不同，平时人气一般也是必然的。”

　　对于年人流量及销售额，虽然没有得到万达方面提供的相关信息，但业界认为松江万达广场的年均人流量和销售额并不会差，“基于项目所在位置的优势，我估计其年均人流量不会低于1600万，乘以万达广场上海项目的平均客单价，销售额过10亿没有问题的。”王玮说。

　　时隔一年 金街不再落寞

　　在松江万达广场开业满月之际，赢商网记者曾通过实地调查报道了松江万达存在室内外人气“冰火两重天”的尴尬局面。而今，与室内相比，松江万达金街仍有空铺，但也不再如此前落寞，记者注意到许多商铺都已开业或正在装修，人气开始增加，这也是与开业之初相比最为明显的变化。

　　经过赢商网记者统计，目前松江万达金街的业态主要以餐饮、超市、儿童娱乐为主。在金街内部，超过90%的商铺已开业或正处于装修阶段。记者观察到，为了吸引人气，松江万达金街重点增加了一些儿童游乐设施，如贝奇多儿童乐园等，这吸引了不少家长和孩子的游乐兴趣。而金街外部，仍有大量空铺存在，许多商铺玻璃窗上贴有“旺铺出租”、“业主急售”等字样。值得注意的是，记者发现在金街入驻品牌中有如兰州拉面、公牛五金电器等一些小品牌，与室内定位明显不相符。

　　对于松江万达金街的以上表现，王玮告诉赢商网记者，对所谓金街从来都不看好，那个“金”只是对王建林说的，如果按均价4万元/平米算，若租金收不到10元以上整个40年是没有回报的，这是严酷的事实。“靠着万达广场，靠着上海市场，这些金街尚能填满就已经大吉大利了，不要指望销售时给你的口头承诺，因为即使有着空调照明、没有风吹日晒雨淋、冬暖夏凉的内街租金也达不到这个数，更不要说外面的金街了。能填满就是少亏一点，三代养一铺变成两代养一铺吧。”他说道。

　　范宜昌则更不看好，他认为，“金街是卖出去了，但能不能开业万达并不关心，尽管人气了了，空着也是空着，小业主给很低租金或免租让人开家店，说不定人气慢慢上来了。此外，万达把金街放在阴面，想活也难。”

　　对于万达金街的未来，王玮表示，也许未来万达广场经营好了，需要扩建，再以一个比较合适的价格收回金街或许是一条出路。看国外购物中心的发展历史，这种需求也许会有的。

　　商业项目陆续兴起 区域竞争如何避免

　　自开业之初起，松江万达广场无论是商业体量还是竞争力都在区域内树立了“老大”地位，但记者也注意到，随着周边如开元地中海广场、新理想生活广场等众多商业项目陆续兴起，可以想象未来竞争也将再所难免。对此，松江万达广场该如何应对？

　　范宜昌认为，目前松江区域内的大部分商业项目都表现平平，“众多企业都是半斤八两，扎堆开店大家伙不好过，最重要的是把产品做好，做高经营价值，在未来的竞争中才会赢得优势。”

　　王玮也有着相同的观点，他认为从国内的供需关系来看，未来许多商业项目面临竞争的压力肯定大，关键还是要做好同质化即做一样的事情要比别人做得好，注意商圈人口的80%的人的80%的钱花在哪里，而不是走偏门做那些不靠谱的所谓“差异化”或“体验业态”的东西。

　　“当然，不断应变和调整以及永续创新是放之四海而皆准的硬道理。”他最后说道。

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