一、起草背景

物业管理委员会制度是新修订《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）创新设立的一项重大物业管理制度，旨在通过加强物业管理委员会建设，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项。为进一步贯彻落实《条例》有关规定，规范物业管理委员会的组建、运行、监督工作，我局起草了《杭州市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》（以下简称《实施办法》）。

二、立法必要性

2020年12月25日，住建部、中央政法委、中央文明办等十部门联合印发的《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）提出“街道要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的，探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。”新修订《条例》创新设立了物业管理委员会这一重大制度，明确街道办事处（乡镇人民政府）在五种情形下应当及时组建物业管理委员会，由物业管理委员会组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责，在制度上填补了因业主委员会缺位造成的业主自我管理空白。但物业管理委员会到底怎么组建、如何确定人选、怎样运行等都需要进一步细化，根据《条例》第四十二条规定，物业管理委员会组建运行的具体办法由市人民政府另行制定。

三、起草依据

《实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、新修订《杭州市物业管理条例》等法律、法规的规定和《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等文件要求，借鉴北京、广州等城市经验，并结合我市实际制定。

四、主要内容

《实施办法》由总则、组建情形和人员构成、组建程序、工作职责、运行制度、监督管理、附则等七部分内容组成，贯穿了物业管理委员会的组建、运行、监管全过程，主要内容如下：

1.明确部门职责。在总则中对市房产主管部门，区、县（市）房产主管部门及民政部门，街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会等工作职责做了明确规定，确保各司其职、分工合作。

2.明确人员要求。对物业管理委员会的组成人数、人员结构、主任及副主任的确定、各单位指派人员的要求等做了明确规定，进一步提出了不宜担任业主代表的十种负面情形，有利于物业管理委员会的顺利组建。

3.明确组建程序。按照启动组建准备、发布组建公告、推荐业主代表、公示推荐情况、产生建议人选、公示人选名单、决定成员名单、公布成立决定、刻制专用印章等九个环节，规定了物业管理委员会的完整组建程序。

4.明确工作职责。明确了六种不同情形下物业管理委员会分别履行的主要职责，具体包括前期物业期间组织业主监督合同履行，作为首次业主大会会议的筹备组组织业主成立业主大会、选举产生业主委员会，在未能成立业主大会的小区临时代为履行业主委员会的职责，在业主委员会任期届满换届选举或在任期内终止需要重新选举时履行工作指导组职责，在老旧小区成立业主委员会前临时代行业主委员会的职责。

5.明确运行制度。明确了物业管理委员会会议召集制度，明确新成立物业管理委员会开立基本存款账户、办理临时税务登记、按期纳税申报等要求。明确经业主共同决定或业主大会决定，物业管理委员会可聘请秘书、财务等专职人员。

6.明确监督管理。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规或业主大会议事规则的，明确由街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期改正，物业管理委员会未在限期内改正的，街道办事处（乡镇人民政府）可依法撤销或组织召开业主大会临时会议就该决定进行表决。对物业管理委员会成员变更、任期延长、期满重组、移交解散等环节做了明确规定，确保物业管理委员会规范履职。

五、文件解读机关

解读机关：杭州市住房保障和房产管理局

解读人：陈磊

政策咨询电话：89581585