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在朝阳想买一个入门级别90平米左右的小三居，上一个有这样户型的新盘，我们可能要追述到N年以前的限竞房年代。而那个年代这类三居，得房率普遍在80%以下，所以实际使用面积并不大。

就这样您还别嫌弃，当年朝阳那一拨限竞房卖的很快，理由就是朝阳本来也没啥这类初步改善小三居，朝阳群众没见过啊，也有需求啊，那就买呗。

然而限竞房成为过去式之后，朝阳再难见到入门级小三居。理由也很简单，开发商认为在朝阳卖改善更容易也更赚钱。所以后限竞房年代，无论是崔各庄还是孙河，甚至东南朝阳的十八里店，都做了100平米以上的改善主力户型产品。

而高品质百平内小三居？对不起，去看二手吧，新房没有了。尤其是2024年，这个态势变得更为明显。奶西区域后续低密度地块做成了小200平米的改善产品，而后续的金盏、酒仙桥这样的热门板块新项目，现在传出来的小道儿消息也都是总价1500万甚至2000多万的大改善产品。

也就在2024年当下，位于孙河板块的低密度洋房项目中建璞园就显得格外的珍贵与不合群了。在亿级别墅区内，中建璞园选择做了主力户型为74平米两居、88平米三居与约100平米三居的入门级改善产品。

我们先从中建璞园的地理位置说起。项目地处整个朝阳为数不多的亿级别墅区金盏，区域内有久负盛名的晴翠园，也有最近几年名声鹊起的九章别墅，这些别墅社区以独栋别墅为主总价过亿为常态。中建璞园就位于九章别墅东侧，也是区域内乃至整个朝阳都少见的入门级别低密度洋房。

中建璞园项目整体容积率1.5，社区全部为4-8层洋房。区域内前几个拥有差不多地块属性的项目，都做了改善大平层以及别墅。在区域内找寻总价6、700万的房子，仅中建璞园一家。

别看在别墅区内做的入门级别小洋房，人家中建璞园的交付标准可并不低，在这里简单给大家说说。

第一，项目西侧至路边是一片市政公园，因市政公园与小区西边街接壤，中建璞园为了保证小区内外的绿化统一，承接代建了这一片市政公园。用这种操作手法的，通常都是改善小区，而中建璞园这样一个入门级别小区也做了同样的事情。从这一方面我们就能看出项目方对于品质的追求。

第二，项目小区内多水系、廊庭。廊庭用的榫卯结构，这么做更费钱费时。水系也是一个道理，而且中建璞园为了让水系景观更好的展示，做了加热处理。水系景观可以做到一年四季常开，哪怕是北京的寒冬，也依然可以看到潺潺流水。讲道理，豪宅这么干的，我见的都少。

第三，高级别的建筑标准。项目的外立面以石材、玻璃幕墙、金属线条为主。在朝阳，这么做的普遍10万+豪宅，但中建璞园是一个首房首贷首付约130万的入门级别三居，两居比我说的这个首付还要便宜些。

第四，高级别的装修标准。项目装修的部分品牌为空调大金、卫生间、厨房也都为国际一线品牌，外加旭格大窗。您可以去打听打听，10万+的项目这些品牌都带么？比如大金空调与旭格的窗户，这俩物件太贵，哪怕豪宅也要咬牙考虑用不用的。

写文章前，我在小区实景展示区走了一圈。小区里用了很多很大的石材，比如景别、铺路等。项目方的人告诉我，这石头老贵了，因为都是成块的原石。我在北京看过数不尽的新盘项目，用这么多原石的小区，并不多见。这也算是从侧面证明了中建璞园项目的高品质。

接下来我们说说户型。说之前先跟大家说一件事，项目因为是小洋房，占一个得房率较高的优势，放眼整个京楼项目的得房率也算第一档。

74平米两居，能做到南北通透，现在能做到南北通透的小两居新盘本来也不多，所以从户型自身角度看这类户型本身就属于凤毛麟角。况且，中建璞园的这个两居，客厅加餐厅有大致有约20平米的面积，北向次卧也有约11平米的面积。卧室超过10平米大差不差能摆放双人床，之前的限竞房年代，小两居的北卧普遍也就7、8平米。

88平米三居，南北通透主卧带卫生间，三居两卫，并且其中两间卧室有超过10平米的面积。该户型最大的优势点在于南向7.2米的面宽，要知道同面积产品南向面宽普遍也就是6.7-6.8米。而这个户型也是我比较推荐的户型，首房首贷的首付约130万。在朝阳，低密度小洋房的三居首付130万，很可以了。

约100平米三居。这个户型我就不多说了。这是小区卖的最好的户型产品，通透三面宽，三间卧室面积均超10平米，且其中两间卧室与客厅均南向。这是整个北京都挑不出毛病的顶配100平米小三居，目前的朝阳新盘有这个户型的非常少。

朝阳在2024年后续还有建国门外、小红门等区域的商品住宅土地供应。而当下金盏新项目中建璞园二期以及酒仙桥地块已经传出总价至少要1500万起步的消息。参考到建外毕竟是寸土寸金的二环边，售价肯定要10万+。况且建外也好、小红门也罢，容积率也都在至少2以上，出不了洋房。

所以从当下土地供应看市场——朝阳在短期内也不会再有像中建璞园这样的高品质入门洋房小三居。尤其是朝阳的东北片区，这里的土地已经完成了供应，卷子交了且答案都出来了。站在当下，中建璞园就是那个能让您总价6、700万，首付120、130万入门上车的朝阳轻奢小洋房。

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