要知道，昆明的翠湖就像广州的珠江新城，大幅降价的现象十分少见。

而且统计发现，这种降价并非个例。近期翠湖边的物资大院、烟草专卖局宿舍、昆湖小区等部分二手房都出现不同程度的降价。

比如昆湖小区的一套二手房，去年12月挂牌时售价为320万，目前最新挂牌价（截止9月）为283万，共降37万。

链家网显示，该房源建面约81.63平，按照去年的挂牌价，单价约39201元，到现在单价已降至34668元，单价下跌4533元。

昆湖小区某房源挂牌价变化（来源：链家）

另据安居客数据统计，最近一年来，翠湖周边小区房价大部分都处于下跌趋势。

其中，物资大院挂牌价降幅最大，今年1月时小区挂牌均价约33342元/平，12月挂牌均价约26404元/平，跌幅为20.80%。

翠湖俊园挂牌价也降了不少，1月时均价38369元/平，12月均价34139元/平，下跌11.02%。

此外，跌幅较大的二手房小区还有烟草专卖局宿舍、翠丽苑等。

当然，也有小区挂牌价平稳上涨，比如翠明园、文翠苑、翠康园、太龙公馆等。

翠湖俊园（昆明楼市一线摄）

二手市场整体降温

翠湖片区竞争力削弱

原本颇受昆明人追捧的翠湖片区，多年来房价一直居高不下，为何近一年来出现下跌？

其一，昆明二手房市场降温。

下半年以来，昆明各大房企打折优惠，多个新盘推出特惠房，新房价格曾连跌5月。

新房市场价格下跌，二手市场也受到影响，跟着降温。

根据国家统计局数据，今年6-11月，昆明二手房住宅价格已连跌6个月。

即便是站在二手市场顶端的翠湖片区，也难免受到影响。

其二，翠湖房屋老旧，竞争力不断被削弱，新兴片区分走购房客户。

翠湖周边多为老小区，大部分建设时间较早，如今生活多有不便。

首先是硬件设施上，老小区大部分没有电梯；其次户型设计也存在缺陷，家庭起居不太方便。

老小区的物业与新盘存在一定的差距，环境卫生、物业安保等也缺乏保障。

翠湖俊园（昆明楼市一线摄）

此外，翠湖位于昆明一环内，属于主城区的核心地段，位置优越，周边配套也十分完善。

但翠湖片区发展早已成熟，人口达到峰值，人均配套占比较低，拥堵成患，且难以改善。

俯瞰翠湖一角（昆明楼市一线摄）

相比翠湖板块，其他新兴片区的规划更为科学，尤其是近些年崛起的新兴富人区草海、滇池会展片区等。

这些片区交通、配套等日益完善，更符合如今购房者的居住需求。

越来越多的高净值人群开始放弃翠湖，转而选择这些新兴富人区。

昆明滇池会展片区（昆明楼市一线摄）

其三，房贷利率偏高，放款周期长。

今年下半年来，房贷利率普遍偏高，此前还曾有多家银行都表示额度紧张，房贷放款时间变长。

尤其是7月份，中国银行、浦发银行等4家银行表示因没有额度，暂停接待二手房房贷业务，对二手市场造成不小的冲击。

其四，新盘入市，对二手市场造成威胁。

此前的翠湖片区，由于可开发土地有限，二手房市场占据主要话语权。

不过今年，融创春城书院和翠湖一品相继面世，加上尚未入市的碧桂园翠湖映象，板块内的新盘开始抢市场，压缩二手房空间。

翠湖片区新盘相继入市

成为二手市场的劲敌

那么，翠湖板块的新盘们表现如何呢？

先来看融创春城书院，项目位于五华区红菱路沿线，靠近昆明体育馆。

这是融创在昆明主城区打造的“TOP”级楼盘，品质定位高端。

项目在售户型约129-260平，都是板式设计，精装交付，均价约2.7万/平。

融创春城书院效果图（来源：融创西南集团）

从案名可以看出，融创春城书院配套主打教育，项目已签约春城小学。

交通优势也比较明显，项目距地铁3号线市体育馆站仅800米左右，出行较便捷。

春城小学签约仪式（来源：新华网）

再来看今年10月开盘的翠湖一品，项目接棒艺城·春城9號，成为目前昆明一环内第二个可售的住宅项目。

翠湖一品位于五华区一二一大街与龙翔街交汇处，距翠湖约1公里，位置优越。

按照规划，项目将囊括约37-259平户型。目前主要在售产品为3栋的109、133平，均价约2.8万/平，毛坯交付。

翠湖一品效果图（来源：昆明规划局）

交通方面，项目距1号线西北延一二一大街站（在建）约600米，出行也十分方便。

项目教育配套也不落后，文林小学、龙翔小学、昆一中等学校就分布在周边。

翠湖一品售楼部（昆明楼市一线1月摄）

此外，翠湖片区还有碧桂园翠湖映象待入市，项目2019年就已拿地，但目前却迟迟没有进展。

项目位于五华区昆华路与西昌路交叉口，相比以上2个楼盘更靠近翠湖，还紧邻地铁1号线西北延（在建）与地铁3号线。

目前翠湖映象过规的3个地块上，共规划有10栋住宅和1栋商业。

至于具体产品表现，还要看后续进展。

根据上述梳理的部分小区挂牌价，翠湖片区二手房单价多在2.5-4万之间，大部分比新盘还高出不少。

那么，翠湖片区买房，你会选二手房还是新房？

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