延续上期万科放弃“万村计划”这一话题，孚园研究院产业研究中心将着重探讨有关工业土地及厂房更新利用相关问题。这个领域虽已讨论多年，但如今的发展背景及市场需求却明显有了新变化：

当我们谈到工业再利用时，通常会想到各种由老厂房改造的创意园区，如由原工部局屠宰厂改造的1933、原上海汽车制动器公司改造的8号桥等。公众对这类再利用方式普遍还是正向评价，但业内则已开始讨论这类再利用模式的些许弊端，比如过于封闭的运营模式令其与周边社区形成割裂，成为新时代“大院”等。

因此，新入市场的改造项目如何解决旧有模式的掣肘，就是目前急需考虑清楚的。

各大核心城市普遍存在的“缺地困境”极大刺激了向存量“工业用地”开刀的举措。据公开数据显示，工业用地约占地方土地总量的1/4-1/3,超过世界发达国家工业用地占非农用地的比例。这一矛盾在北上广深显得更为突出，于是如何进行工业用地二次开发成为一个重要课题。

而另一方面，在工业用地提高坪效的同时，受冲击最大的可能就是整体办公市场。今年以来上海写字楼租金持续下跌、空置率不断上升，目前已达到惊人的16.8%。一直以来市场上的办公产品主要是写字楼和灵活的商务中心（通常由厂房改造而来），这两者虽有竞争，但更多互补，不过联合办公的出现将覆盖重要的两类需求主体，初创型企业及成长性企业。那么“新晋”的工业用地二次开发则需要好好考虑下如何在这片白热化市场中杀出一条血路。

政府不会视而不见。在2016年上海、广州和深圳等多个城市陆续发表了针对工业建筑改造的实施办法。

如广州出台《旧厂房更新实施办法》时，统计市区旧厂房面积居然达188.03平方公里，占到全市低效用面积的近1/3；

上海出台了专门的《盘活存量工业用地的实施办法》来提高土地综合效益；

深圳也通过《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》来向旧工业区要发展质量；

北京多年来更是积极腾退和转型再利用240余个旧厂房，总结出了以朝阳区为代表的“5544”实践开发经验……

的确，最近两年工业建筑的再开发在大城市得到稳步推行，但不得不说，能够同时做到商业上可自洽、用途可持续、环境高度融合和建筑改造口碑良好，并能够为其他类似项目提供借鉴经验的案例，可以说是凤毛麟角。

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当然首先需要承认的是，我们国家大部分工业建筑建始于改革开放以后，历史年代本身有限，并没有多少保护价值，普遍采用的“大拆大建、推到重来”模式看似粗糙，但大部分似乎并无不妥——当然国家或社会需要逐步建立相应的组织机构，来完善工业建筑遗产价值评估体系。但就再利用而言，国内一般积累了三种模式：博物馆再利用模式、创意产业园模式和工业文化公园模式。

第一种是枚“时间胶囊”，功能停留在保存上，建成之后缺乏足够人流，保存成本不菲；第三种作为国内城市普遍缺乏的公共设施的良好补充，固然值得称赞，但因为体量巨大往往变为市级公园，这限制了它的可复制性（毕竟很多城市需要再开发的工业建筑成百上千）；

 第二种模式近些年来在各个城市得到了最为广泛的推广，甚至一度成为再利用的“标准配置”，但其缺点和限制性也逐渐得以暴露：

比如创意产业园逐渐成为了服务业领域的“工业园区”，其功能逐渐与周边社区脱节， 园区的对外形象和物理上与公众区隔开来，成为了新时代的“大院”；

政府囿于对创意产业的扶持，难以通过更替或补充开发等及时更新园区内产业结构，使得园区产出长期低于其地块应有的价值；

再开发之后的创意产业园区缺乏对原有工业的尊重，参观者和使用者们都无法从改造后的建筑场景中获得基本的工业历史文脉，建筑的遗产价值也难以保留和体现。

除了中心城市内大量等待改造的工业建筑外，我国不少中小城市当前也正面临工业（矿业）衰败带来的产业转型（甚至已经出现了萎缩），对此地方政府需要一种能兼顾经济与社会的开发样本，来应对工业建筑再利用带来的全面挑战。国外不少城市积累的历史经验（或教训），应该得到应有的重视：荷兰阿姆斯特丹De Hallen电车仓库的改造值得一看。    

De Hallen电车仓库建于1901年，建造过程中大量使用了桁架结构，跨度从9米到21米，整体上形成一个个狭长的大厅（Hall）。建筑结构上的围合高墙让电车仓库和周边社区形成了物理上的区隔，事实上De Hallen在近90年的运营期内都是和周边环境割裂的。到1990年电车仓库所属的市政运输公司决定搬离这里时，其所在地的政府官员开始收集周边居民意见，并思考其未来的用途（当时已经有建筑师察觉到了其巨大的改造价值，认为电车仓库是一枚“里面藏有珍珠的牡蛎”）。

其时，De Hallen是荷兰唯一一座保持原样的电车仓库，也已经被列为荷兰国家历史文物建筑（National monument）。

图1：电车仓库的内部桁架结构，成为项目后期改造后得以保留的重点

图2：电车仓库多个大厅的高墙围合，这里近百年来只有市政运输公司的工作人员出入，成为物理空间上的“大院”

但到1997年市政运输公司彻底搬离之后，政府仍旧没有商榷出现实可行的再利用方案，于是决定对外招租两年。不少初创公司、艺术家、音乐家、布景设计师、电影公司和商店都前来承租，各自占据了车站仓库一角——结果不出意料，两年的租期一次又一次地被延长：很多电影公司把这里当成了完美的拍摄地点，设计师在这里开展时装秀，阿姆斯特丹公共交通博物馆进驻之后（Amsterdam Public Transport Museum）甚至准备在这里常驻不走了……这些租户都把这里当成了低成本运营生意的场所，但都只是想利用这个室内空间而已，没人肯牵头来出资维护和修复这个历史保护建筑，这自然是不可持续的。

到2006年，2年的临时租约最终被延长到10年之后，市政当局最终清空了租户。

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但在准备开发的当口，适逢金融危机，市政难以筹措到足够经费来改造开发这个项目——电车仓库无人做主的结果，是阿姆斯特丹的流浪汉们（他们叫Squatter，擅自占领者）进来了。他们占领了三号厅，搭建帐篷睡觉、在废弃的公共汽车上开咖啡厅、甚至把车站屋顶漏洞下方做成花园用雨水来浇花……车站仓库内植物横生，鸽子和害虫到处筑巢，墙壁和屋顶破陋不堪。De Hallen车站仓库的拯救和改建已经刻不容缓！

Figure 3：De Hallen在修复前的外墙部分，已经斑驳破败不堪，后被改建成酒店入口

图4：车站仓库改造前，内部长久失修，已经相当破败，雨水横流

图 5：De Hallen改造前的内景之一，屋顶破洞下面的植物疯长，被流浪汉们当成“小花园”

Figure 6：废弃的公交车被拿来改造成“咖啡馆”，旁边还有外摆桌椅

最终，周边居民、改建承包商、未来租户、建筑师和市政等利益相关者联合组建了一家公司Tram Remise Development Company（TROM）来主导这个项目的开发。他们眼见De Hallen这么多年一步步迈向被荒弃的边缘，对它未来再改造之后的复兴目标反而更加清晰了：

1.尽快建成阿姆斯特丹城市西区的一个新的、可持续使用的、高品质的综合体，越快越好；

2.改建后的项目要响应邻里的生活需求，但同时也要承担国际化都市的部分功能；

3.财务上要切实可行，包括建设和运营两方面，不能依靠补贴和捐款；

4.建设出入口与周边环境彻底贯通，成为物理形式上的公共区域；

在诉求明确之后，建筑师的工作目标和方向也就清晰了（事实上建筑师的工作要开始得更早）。他们先是一寸一寸地详细记录和分析车站仓库建筑的现况，并且在这个认识过程中就开始设想修复后的建筑空间的使用场景及局限性：

总体上从“经济效用”和“空间”两个维度来确定建筑内不同区域未来的功能——指导改建的考虑因素按照重要程度依次是：财务回报、功能实现和改造美学，避免了改造设计上常见的预算失衡和过分强调主观审美等，有效防止项目走向无序和失控。

遵循这个改造思想，建筑师在后期改造风格上总体保持了“简单”而“有效”：除非是为了满足未来租户特定的功能需求，尽量不对建筑主体框架进行修改；把工作主要部分放在建筑细节上，通过对内部新建部分的精心设计，去融合旧建筑，从而达到整体和谐的效果；最终的方案虽然同时追求“技术、美学和功能”（ technical、aesthetic and functional ）上的统一，但实际还是用“功能”指导“形式”，比如将未来租户的视觉工作室（studio）和电影院放在楼上，因为这些地方不能“有光”。

建筑师往往是改造项目的灵魂，即便项目方对他们的诉求是清晰的，他们如何理解和践行诉求，仍然可能是决定项目未来成败的关键。De Hallen车站仓库的建筑师André van Stigt对这个项目的改造最终获得了高度赞扬，荣获了2015年的欧洲文化遗产奖（Cultural Heritage/Europa Nostra Award）及其他多个奖项。

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当然这个项目的成功改建离不开承包商的深度配合。他们和建筑师一起投入到项目改造中，全程及时响应并相互协作，保证了项目改造的切实可行。当然，这也是因为承包商的合同中包含了未来十年的维护成本，原则上要求他们将项目改建和运营的折损成本统一考虑。

但改造的困难总是难免的，最大的问题仍旧是融资。项目方TROM从长考虑，并未降低建筑改造后的使用标准。LED照明、地板采暖和制冷、通风系统和WKO节能系统（warmte- en koudeopslag，项目最终能耗每平方米每年仅12欧元），这些面向未来的建筑配套设施提高了最终的改造成本。更要命的金融危机过后的2010年，银行普遍收紧了放贷。

项目方TROM最终从荷兰国家修复基金（national restoration fund）里拿到了低息贷款的启动资金，但项目方和建筑师在改造过程中已经提前与租户签订了意向租赁合同，包括阿姆斯特丹图书馆、Vondel酒店、NTVF（荷兰一家独立媒体制作公司）、MOHA （一家电影公司），Arkin / Roads / Recycle（一家自行车公司）、Beeldend Gesproken（一家美术馆）和Stadsherstel / AMF（一家建筑修复公司）等，这些提前锁定的租约让项目方获得了Triodes银行的贷款支持。

改造后的项目建筑面积2.2万平方米，其中包括6000平方米的地下停车空间（包括165个汽车车位和600辆自行车位）。整个项目改建成本达到3760万欧元（约合每平方米1450欧元），其中3220万欧元用在了建造施工和设备安装上。其中40%融资来自国家修复基金和银行贷款，另外40%来自私人投资（给予5%的固定回报）。

项目开业之前就通过出售停车场和通道获得了740万欧元的回款（约占总投资的20%），并且一开业就租出了85%的面积，同时因为引进的图书馆、育儿和教育机构以及社会事务机构，项目可以获得一定的税收减免。项目方TROM承诺至少维持运营10年，并估计每年的租金回报可达6%。

De Hallen项目改造后在业态上能够回应多方诉求，最终大获成功。它不仅成为周边居民新的日常活动中心，也被誉为阿姆斯特丹西区新的“媒体、时尚、文化与手工艺品中心”，可以说真正实现了起死回生的效果。

图7：项目改建完成后的总体布置图

图8：通道（Grote passage）是整个项目的生命线，它连接前后两个广场，除了Hotel De Hallen和托儿所之外，它还是到达所有商户的进出口。因为这种强烈的公共性质，通道成为了本地商品展销、艺术品展览、电影厅红地毯和时装秀的理想场所。

图9：1号厅（Hall 1）内的小图书馆包含一家咖啡厅café Belcampo，成为周边社区居民的日常活动中

图10：1号厅内还有一家酒店Hotel De Hallen，有57个房间，内含一家酒吧餐厅，有独立出入口通向外面广场

Figure 11：1号厅内还有一家媒体公司Een media，荷兰最大的线上出版商之一，专注于向14~50岁女性推广时尚、美容、健康和生活方式等方面产品

图12：2号厅（Hall 2）内是电影院，一共包括3个大厅和6个小厅

图13：3号厅（Hall 3）是各种各样美食的汇集地，有来自世界各地的著名小吃，里面还包括两间独立的餐厅和1家酒吧

图14：4号厅（Hall 4）是一家制作公司，同时也可以用来举办大型聚会、晚宴和婚礼等

图15：5号厅是艺术和手工艺品中心，除此之外还有一家牛仔布实验室、美发中心和一个带有游乐场的托儿所

图16：6号厅（Hall 6）也是一个公共通道，可以直接通往地下车库的自行车区

图17：7号厅（Hall 7）包括一些艺术品商店、一家自行车商店和其他商店

结语

荷兰人自己也认为De Hallen项目的成功改造，是本国类似项目的一个标杆性成就，它创造性地没有依赖政府补贴、捐赠和特许经营，依靠独到的设计和市场洞察力来平衡整个项目，并且又同时兼顾了社区需求和市级推广。现在它已经成为阿姆斯特丹西区最佳约会地点之一，据信每年的访客达到100万（每天3000人）。

它的经验遗产应该可以被国内城市广泛借鉴。过去三十年中国的城市发展总是通过建立新城或新区的方式来解决问题，但我们迟早要面对市区内的老旧建筑。虽然世界越来越被虚拟的数据所统治，但我们仍旧生活在无法移动的基础设施中。那些能够正视老旧工业建筑、能够将腐朽化为神奇的政府和机构，应该获得更多的赞许。它或许看起来不如平地起高楼那么雄心壮志，但它能主动融合多方诉求，创造性地解决问题，这无疑是蕴含着一种沉默、自信而强大的智慧。