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来源：上海律协（本文系作者投稿）

作者：程苗苗 北京盈科（上海）律师事务所

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这是很多人关心的一个话题。

但凡有婚姻、有家庭、有继承、有房屋，房屋上又有贷款而又没有足够能力或者不想要提前一次性清偿剩余贷款的中产阶层，都会面临这个问题。

那么到底实践中，针对有抵押贷款的房屋，如何实现更名/去名？

请听我娓娓道来。

实践中的此类情形大致为如下三种

情形一：

夫妻贷款买房后，因为夫妻感情破裂而离婚，因离婚而要分割房产，分割房产就涉及到产权更名或去名。

因为当初是贷款购房的，而现在产权去名（两个人名字，去掉一个人）或更名（一个人名字，换成另一个人）是房产物权的变动，而抵押权也是物权，因此物权（产权）变动会涉及到同为物权人的抵押权人的利益。

情形二：

被继承人过世，继承人继承的遗产中有一套存在银行抵押贷款的房产，法院判决房产归其中一个继承人所有，其他继承人折现拿钱，但是，是否可以凭判决书而对有抵押贷款的房屋进行直接更名过户呢？

情形三：

房屋买卖合同纠纷中，出售方（房东）忽然消失了，而购买者已经支付了大部分的房款，为了取得房屋所有权，购买者不得不起诉出售方继续履行合同，办理过户手续，但是此时房屋上却还有该出售方名下办理的银行抵押贷款数十万，此时，购买者面对该银行抵押贷款怎么办？

以上三种情形，都涉及到房屋产权的更名或去名，也都涉及到要更名的房屋上有银行尚未涤清的抵押贷款存在，面对这种现实状况，怎么办？

二

解决方案

无论针对上述三种情形中的哪一种情形，解决方案归纳起来都只要两种：1.提前一次性还清所有剩余贷款从而使抵押权的基础法律关系丧失；2.和抵押权人银行（或其他）协商，变更借款人/抵押人。

很多人，都盯上了「协商变更」。

最关键的问题来了，征求银行的意见，那银行一般会同意协商变更借款人/抵押人吗？

我相信很多人都去找银行协商过，有的是碰壁的，银行拽拽的说要不提前还清，要不直接免谈。

有的是银行同意了，要求变更后的抵押人提供个人的银行流水，一般如果每月固定的收入能够是每月还款金额的两倍，且本人征信良好，没有对外负债，也没有在途贷款，抵押权人银行就同意变更抵押人，据笔者知悉，中国建设银行是同意变更借款人/抵押人的。

还有的呢，是原则上不同意变更借款人/抵押人的，但在一些特殊情况下也可以协商，比如资产较多，拿其他房产做抵押，或者和银行内部人员比较熟悉，或者在该银行是金卡客户等等。

三

为什么一定要征得银行同意才行？

不为什么，就因为你当时买房子时，借了金主的钱，签订了一份《抵押借款合同》，把房子抵押给了金主。

合同是平等主体之间发生的民事法律关系，民事法律关系遵循意思自治。

什么是意思自治？

就是订立合同双方自愿且协商一致，变更合同双方自愿且协商一致（或根据合同条款约定执行）。现在你作为合同其中一方想要变更合同，当然是要征得合同另外一方的同意，这才能叫做「双方自愿协商一致」。

当然了，还要看合同中对变更借款人/抵押人的约定。不过合同条款你懂的，怎么可能对你有利。

四

离婚房产分割/房产继承/房产买卖涉诉后，诉讼中银行的地位和意见

1. 涉及存在抵押权房屋的案件，是否银行必须作为第三人加入诉讼？

答案是未必。

实践中，离婚房产分割中，有的法院会追加抵押权人作为第三人，有的则不会，具体要看各方当事人是否提出了申请，以及法官本人是否认为有必要。

对此，并没有效力级别较高的法律规定或司法解释。笔者只看到一份2007年的重庆市高级人民法院的司法解释：

《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第30条：离婚案件中对按揭房的分割。婚姻存续期间夫妻一方或双方按揭贷款购买的商品房，一般应当认定为夫妻共同财产，双方另有约定或者以一方婚前个人财产购买的除外。诉讼中不需将贷款银行列为第三人，可采取协商或者竞价的方式确定房屋归属，但应明确分得房屋的一方承担偿还按揭贷款义务。

而涉及到房屋买卖的案件，一般都会追加银行作为第三人，因为对于银行来说，房屋产权是基于房屋买卖合同关系而进行了一个彻底的变更，此时银行的借款是必须要一次性提前涤清的（转按揭已成为历史，目前房产买卖过程中再也没有转按揭之说了）。

涉及到房产继承的案件，则普遍不会追加银行做第三人。但是不追加不代表不需要银行同意，这是两个概念。

2. 是否追加抵押权人银行作为第三人，对案件的审理和结果有实质影响？

一般情况下是的。据笔者研究了几十份案例来看，一般情况下，追加了银行作为第三人，如果法院调解未成功强制判决，则作为第三人的抵押权人银行一般会表态：在还清贷款后同意涤除抵押，如果房屋上抵押不涤除，则不同意变更产权人。

当然，也有离婚案件追加了银行作为第三人，但是银行也同意变更借款人/抵押人，且是参贷人变主贷人。所以，不能自我设限。

而如果不追加银行作为第三人的，则一般银行是可以商量的，是可以同意在不提前还清贷款的情况下协商变更借款人/抵押人。

3. 对离婚房产分割司法案例汇总及分析

律师建议

涉及存在抵押权人的房屋分割问题，建议最好和法官沟通好，当事人自己和银行事前沟通、协商，尽量不追加抵押权人为第三人。

因为不追加则可以事前沟通洽谈，有多种可能性，或者有些法官会让当事人在法院做笔录，承诺银行抵押权的事情当事人自行解决，法院不做处理。

而一旦追加为第三人，则很可能就是公对公的方式处理，而公对公的方式，银行作为第三人，其委托代理人要尽可能维护银行利益。

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原标题：《有抵押贷款的房屋，怎么办理产权更名或去名？》

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