来源：雪球App，作者： 元亨利贞doq，（https://xueqiu.com/7039263086/181291773）

首发网上认购的打新收益，存在一定的不确定性。国内公募REITs采用类似于股票IPO的询价机制，投资者可以首发认购价买入，上市后卖出可能存在套利空间。根据中金公司统计，海外REITs上市后表现，美国、中国香港、日本、英国、澳大利亚、新加坡等主要国家上市首日涨跌幅中位数分别为：0%、-7.2%、3.0%、2.5%、-0.3%、1.9%，25%-75%的分位数区间在正负10%以内。考虑到国内首批REITs整体质地较好，同时作为稀缺性品种，上市初期可能会受到投资者追捧，不排除出现溢价交易的情形。如出现溢价交易，投资者需注意溢价风险。首批REITs发行后上市周期长、全额缴款、资金效率较低，且多数份额需要战略配售或网下认购，网上，认购中签率较低，且上市后的估值体系缺乏向上弹性、封闭式基金有流动性折价可能，因此整体预估其打新套利收益率不如新股。中金公司预测，假设REITs基金在缴款20天后上市，中签率为5%，首日涨幅5%-10%，则REITs的打新年化收益率4.6%-9.1%左右。

 REITs更值得关注的是其长期持有的配置价值。海外来看，REITs是非常成熟的产品，品类丰富，长期回报可观，分红稳定。根据平安证券的统计，收益来看，REITs自1972年发行至今，REITs的年化收益率9.70%，略低于纳指10.23%，高于标普500指数的7.81%；分红来看，近20年REITs的股息率平均为5.12%，其中基础设施和仓储物流REITs的平均股息率达到3.5%，均高于美国股票分红率和十年期国债利率。相关性来看，REITs和股票、债券、商品的长期相关性为0.7、-0.1、0.2，多类型资产配置有利于分散组合风险。因此REITs产品更容易获得FOF、银行理财、固收+等产品资金的青睐。

国内来看，只有一只2015年7月发行的类REITs产品-鹏华前海万科REITs，封闭期10年，投资于单一的目标公司股权（万科前海公馆）的比例不超过基金资产的50%，基金获取前海企业公关项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。截至2021年4月30日年化收益率6.15%，最大回撤4.15%。

1）REITs不同于债券，它是一类权益资产，未来的分红收益主要来自于租金收入、收费收入等；

2）不动产行业与经济周期密切相关，若为园区租赁的REITs对出租率等依赖性较高，若为高速公路收费类的REITs对车流量等依赖性较高，这些因素均受到宏观环境的影响，出租率下降、车流量下降等因素将会导致未来现金流下降，从而影响REITs的收益；

3）因REITs为封闭式基金，流动性有差异，存在二级市场交易价格大幅偏离其基金净值的可能，交易时出现折溢价。

1、上交所华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，简称：张江REIT，基金代码：508000，封闭期20年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为27,665万份，为本次基金份额发售总量的55.33%；网下初始发售份额为15,635万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为6,700万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的30%。此次的询价区间为2.78-3.2元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。

2、上交所浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金，简称：浙江杭徽，基金代码：508001，封闭期20年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为37,148.42万份，为本次基金份额发售总量的74.3%；网下初始发售份额为10,923.85万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的85%；公众初始发售份额为1,927.74万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的15%。此次的询价区间为8.27-9.511元/份，询价时间：2021年5月24日（T日）的9:00-15:00（T日为2021年5月31日，即本基金发售期首日）。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。

3、上交所富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金，简称：首创水务，基金代码：508006，封闭期26年，募集份额为5亿份；战略配售发售份额为3.80亿份，为本次基金份额发售总量的76%；网下初始发售份额为9600万份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80%；公众初始发售份额为2400万份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20%。此次的询价区间为3.491-4.015元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。

4、上交所东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金，简称：苏园产业，基金代码：508027，封闭期40年，募集份额为9亿份；战略配售发售份额为5.40亿份，为本次基金份额发售总量的60.00%；网下初始发售份额为2.88亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80.00%；公众初始发售份额为0.72亿份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20.00%。此次的询价区间为3.558-4.094元/份，询价时间：2021年5月24日的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。

5、上交所中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，简称：普洛斯，基金代码：508056，封闭期50年，募集份额为15亿份；战略配售发售份额为1,080,000,000份，为本次基金份额发售总量的72.00%；网下初始发售份额为336,000,000份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的80.00%；公众初始发售份额为84,000,000份，占扣除初始战略配售数量后发售份额的20.00%。此次的询价区间为3.7-4.26元/份，询价时间：2021年5月24日（T-5日）的9:00-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）-2021年6月4日（T+4日）每个交易日的9:00-15:00。

通过深交所审核并获得证监会注册许可4单项目的分别是：

6、深交所博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金，简称：蛇口产园，基金代码：180101，封闭期50年，募集份额为9亿份；战略配售基金份额数量为5.85亿份，占发售份额总数的比例为65%；其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2.88亿份，占发售份额总数的比例为32%；其他战略投资者拟认购数量为2.97亿份，占发售份额总数的比例为33%。网下发售的初始基金份额数量为2.25亿份，占发售份额总数的比例为25%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.90亿份，占发售份额总数的比例为10%。此次的询价区间为2.1-2.42元/份，询价时间：2021年5月25日（X日）的9:30-15:00。网下认购的时间为2021年5月31日（T日）（预计）-2021年6月2日（T+2 日）（预计）每个交易日的9:30-15:00。

7、深交所平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金， 简称：广州广河，基金代码：180201，封闭期99年，募集份额为7亿份；战略配售初始发售数量为55,280.90万份，占本次发售数量的78.97%；本次发售网下初始发售数量为11,219.10万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的76.22%；公众投资者初始发售数量为3,500.00万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的23.78%。此次的询价区间为12.47-13.257元/份，询价时间：2021年5月25日（X日）的9:30-15:00。网下认购的时间预计为 2021 年 5 月 31 日（T 日）至 2021 年 6 月 1 日 （T+1 日）的 9:30-15:00。

8、深交所红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，简称：盐港REIT，基金代码：180301，封闭期36年，募集份额为8亿份；战略配售份额4.8亿份，占基金份额发售总量的比例为60%，其中原始权益人及同一控制下的关联方参与战略配售的比例为基金份额发售总量的比例为20%，其他战略投资者参与战略配售的比例为基金份额发售总量的40%；本基金网下发售2.24亿份，占基金份额发售总量的比例为28%；向公众投资者发售0.96亿份，占基金份额发售总量的比例为12%。此次的询价区间为2.163-2.381元/份，询价时间：2021年5月24日（X日）的9：30-15：00。募集期为2021年5月24日至2021年5月31日。

9、深交所中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金，简称：首钢绿能，基金代码：180801，封闭期21年，募集份额为1亿份；战略配售发售数量为6,000万份，占本次发售数量的60%；本次发售网下初始发售数量为3,000万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的75%；公众初始发售数量为1,000万份，占扣除初始战略配售数量后发售数量的25%。此次的询价区间为12.5-14元/份，询价时间：2021年5月24日（X日）的9:30-15:00。网下认购时间为募集期内2021年5月28日（T 日）至2021年5月31日（L日）每个交易日的9:30-15:00。

REITs前期各项试点的准备工作，主要从健全基础制度、完成系统改造、培育市场体系、加强宣传培训等四方面开展。

首先是建制度。在借鉴境外成熟市场REITs监管实践的基础上，证监会层面发布了基金业务指引，明确了REITs总体监管框架；在自律组织层面，交易所、中国结算、基金业协会、证券业协会共发布了7项配套自律规则，覆盖审核、注册发售、交易、扩募、信息披露、持续监管、运营操作等业务全链条。

其次，进行系统改造。目前，沪深交易所、中国结算已整体完成技术系统的开发改造，部署上线了REITs电子申报系统、网下发行系统和信息披露网站。

再次，培育市场体系。目前，推动基础设施REITs健康发展已写入“十四五”规划，多地政府纷纷出台专项支持政策，北京市出台支持REITs发展“十二条”，成都市发布促进 REITs发展“十条”。

具体举措上，相关方召开多场面向相关企业、中介机构和投资者的座谈会，加强市场沟通。

最后，加强宣传培训；有关部门组织业务培训，做好规则解读，重点加强投资者教育和基础知识普及。

场内认购和购买股票类似。需要具有股票交易账户。购买REITs前还需要开通相关权限并签署风险揭示书。首次认购时，与基金类似。如果超额认购，将采用按比例分配的方式分配额度。

下面举两个例子：同花顺APP开通方法

涨乐财富通开通方法：