【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为城投地产朗诗乐府楼盘评测。

  项目概述

  城投地产朗诗乐府系“朗诗三恒科技住宅”，户型大横厅设计，得房率高。

  适合人群

  城投地产朗诗乐府多为四居室住宅产品，只有建面约105㎡户型为三居室，更适合改善型置业人群。

  项目亮点

  ①低密社区 主打自由方舟产品

  城投地产朗诗乐府规划14栋小高层、高层住宅，总户数仅741户，主打朗诗自由方舟产品，可分户、分室自由调控，打造低密科技人居社区。

  ②四开间朝南 全明户型横厅设计

  城投地产朗诗乐府共有建面约105-151㎡五种户型，四开间朝南，大面宽全明户型，客餐厅横厅设计，空间利用率较高，满足首次置业、改善型需求。

  ③邻近地铁口 自驾出行便利

  城投地产朗诗乐府与轨道交通4号线3号口几乎无缝衔接，业主步行很短距离到达；项目周边都是主干道，往西不远就是苏震桃公路，自驾出行便利。

  ④配套成熟 教育资源丰富

  吴江太湖新城目前有4个大型商超，吃喝玩乐购一站式体验去处多，家门口就有上档次的菜场；周边教育资源丰富，小区北面还规划有幼儿园、小学及中学。

  产品特色：建筑密度低 科技健康住宅 9.0分

  城投地产朗诗乐府位于吴江太湖新城，具体位于秋枫街东侧、体育路北侧，紧邻轨交4号线顾家荡站，地铁出行便利。

  城投地产朗诗乐府规划建设14栋8-17层洋房、小高层及高层，其中8层洋房2栋、10层小高层4栋、17层高层8栋，容积率约1.7，绿化率37%。小区全人车分流，共有两个出入口，一个在南面体育路上，另一个东门在冬梅街北延，整体建筑密度低。

  产品具体建筑面积约105-151㎡，定位偏改善，最小户型105㎡做到了三房两厅两卫，且为横厅设计，也适合刚改客群。

  城投地产朗诗乐府为城投地产与朗诗合作开发，主推朗诗自主研发的自由方舟产品，由集中能源站和户内系统构成，能够做到温度、湿度恒定，24小时置换新风。

  相较于常规科技住宅产品，自由方舟作为全新一代科技健康住宅产品，将为业主带来“温度自由”、“湿度自由”等八大自由主张，不管是严冬还是酷暑，室内一直保持最适宜体感的温湿度，可分户、分室自由调控。户内系统也可以和手机联动，自由预约开启各种运行模式。

  城投地产朗诗乐府除了朗诗三大件外，室内正常装修材料多为国际国内一线名牌产品，如老板的厨房用具，AO史密斯的热水器。

  户型分析：大面宽全横厅 全飘窗设计 9.5分

  城投地产朗诗乐府共有建面约105、130、136、140、151㎡五种户型，其中建面约105、130㎡户型分布于17层高层12-14号楼，2梯4户，建面约130㎡户型为边户；建面约136㎡户型分布于8层洋房1-2号楼，1梯2户设计；建面约140㎡户型分布于17层高层，2梯2户，其中3、6号楼为四居室，7、10号楼为三居室；建面约151㎡户型分布于10层小高层4、5、8、9号楼，2梯2户设计。下面以建面约105㎡户型为例加以分析。

  3室2厅2卫，户型四开间朝南，采光良好；餐客厅横厅设计，空间通透，动静分区明晰，互不干扰；超大景观阳台，洗衣、晾晒与休闲皆可；U型厨房，满足日常烹饪技艺施展所需空间；主卧套房，衣帽间、独立卫浴与飘窗俱全，居住舒适度高，私密性好。

  测评师说：对于高层小户型而言，既做到南向四开间与横厅设计，采光与通透性俱佳，主卧又同时有独立卫浴、步入式衣帽间，这是相当难得的。

  4室2厅2卫，户型格局方正，空间利用率高；四开间朝南，全屋飘窗设计，采光良好；餐客厅横厅布局，直连大面宽景观阳台，通透性好；动静分区明晰，互不干扰；U型厨房设计，烹饪美味佳肴操作空间富裕；客卫干湿分离，日常使用方便；套房式主卧，独立卫浴与衣帽间皆有。

  测评师说：户型因为做到了大面宽横厅布局，且动静分离，空间感较好；南北均设置全飘窗，室内空间也得以扩展，同时层次感增强。但相对来说，北面书房与次卧的开间略显紧凑，影响居家生活的体验感。

  测评师说：户型南向大面宽，以此为基础保证了客餐厅横厅布局，结合开阔的景观阳台，整体空间感十足，通透大气，不过静区卧室与书房的尺度会被压缩些许，各功能区略显紧凑，有得必有失。

  交通出行：毗邻多条主干道 自驾便利 9.5分

  城投地产朗诗乐府位于吴江太湖新城体育路与秋枫街交汇处，轨道交通4号线顾家荡站3号楼就位于小区西侧，业主从体育路主入口往西步行约200米就能抵达地铁站，出行十分便利。

  业主通过轨道交通4号线能够直接去往吴中区、姑苏区及相城区，同时也可以和2、3、5号线一票换乘到园区或新区。

  城投地产朗诗乐府1公里范围有10个公交车站，其中距离最近的公交车站秋枫街顾家荡路与顾家荡路秋枫街公交站，步行路程约160米，途经的公交车各自有722路、735路，均在吴江区域内运营，可分别到同里景区、吴江高级中学、花港、松陵公园、吴江实小幼儿园 、永鼎医院 、吴江实验初中 、吴江实小爱德校区 、吴江公园等地。

  对于出行基本自驾的业主而言，城投地产朗诗乐府可说是相当便利，小区南面主入口正对体育路，经由此路往西行驶约1.6公里即可上苏震桃高架路，往北可直达太湖苏州湾大桥。通过该大桥，业主即可到达友新快速路，继续前行可分别选择吴中大道快速路、南环快速路、西环快速路去往各区。

  此外，小区西面就是南北走向的秋枫街，双向八车道设计，也是吴江区当地的重要交通干线。

  周边配套：教育资源丰富 家门口有菜场 9.0分

  教育配套

  吴江太湖新城配套完善，其丰富的教育资源对购房者具有更大吸引力。城投地产朗诗乐府周边拥有苏州湾实验初级中学、苏州湾实验小学、吴江中学、北外附属苏州湾外国语学校等吴江优质教育资源，前面三所学校与小区之间的路程最远不过1.5公里，私立学校北外苏州湾外国语学校(含幼儿园、小学、初中、高中)距离项目约3.7公里，囊括小学、初中、特色高中等学段。

  除此之外，城投地产朗诗乐府往北约1公里范围，吴江太湖新城还分别规划有幼儿园、小学及中学，满足适龄儿童就近上学需求。

  医疗配套

  苏州市第九人民医院是苏州南部集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级乙等综合医院，占地235亩，建筑面积30.3万平方米，设计床位2200张，停车位3000个，实际开放床位1547张，可为周边小区业主提供健康保障。

  城投地产朗诗乐府与该院之间的实际路程约4.4公里，自驾途经秋枫街、高新路即可抵达，另有苏州永鼎医院距离小区更近，约4.1公里。有这两所医院在家附近，业主偶尔抱恙，第一时间重视就可以得到快速医治。

  公园配套

  就生态环境而言，城投地产朗诗乐府除了自身高绿化率的优势外，周边还有东太湖生态园、苏州湾体育公园、阅湖台，它们都是业主茶余饭后、节假日休闲的好去处。

  测评师说：周边公园可进一步完成娱乐、休闲、居家多场景生活转换，让业主的日程安排丰富。城投地产朗诗乐府与秋枫街西边相邻的小区中旅名门府隔路相望，后者再往西分别为建发悦江南、亨通朗诗熙华雅苑、琥珀半岛、天健清风和景雅苑，它们都是位于吴江太湖新城顾家荡路以北的低密住宅，居住氛围比较浓，周边界面不错，同时也将使得城投地产朗诗乐府业主的视野不受影响。

  其他配套

  作为吴江太湖新城市民的一份子，城投地产朗诗乐府业主拥有苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、阅湖台喷泉、吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园、水秀天地等大型商服配套，其中吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园与小区仅一站地铁之隔。

  洛克菲勒文化艺术中心、超100亿兴建的银泰环球城，以及亚洲最大内湖音乐喷泉、游艇码头、帆船俱乐部等高端设施也都在附近，琥珀半岛的业主有空即可就近体验一番。

  值得一提的是，城投地产朗诗乐府正南面就是缤纷荟（体育路与秋枫街交汇处东南方位），内部配备除了餐饮店外，还有一个稍具规模的农贸市场，装修档次、整洁干净程度并不逊于园区的邻里中心。

  测评师说：城投地产朗诗乐府业主只要跨过体育路，就能够到达缤纷荟农贸市场，等同于家门口的菜场，业主既能享受购物的便利，又能感受市井生活气息。

  价格分析：均价较周边新房高 但物有所值 8.5分

  城投地产朗诗乐府所在地块原为WJ-J-2019-001地块，2019年4月2日由苏州城投地产总价16.77亿元竞得，成交楼面价17295元/㎡，溢价率36%，需现房销售。据2022年1月11日首次领取的预售证信息显示，项目首批住宅整体均价约27857元/㎡，总价区间约278-758万/套。

  据CRIC苏州机构数据显示，2021年10月吴江区新房均价约19209元/㎡，吴江太湖新城版块均价约24930元/㎡，由此可知项目价格高出版块均价水平约3000元/㎡。

  另据贝壳二手房数据，吴江太湖新城版块二手房挂牌价约2.4万/㎡，城投地产朗诗乐府也比多数二手房贵4000元/㎡，相较于附近地段的二手房，比如同在秋枫街上的小区如蓝光天悦城挂牌价2.8万/㎡，湾上风华3万/㎡，北极星尚雅苑3.1万/㎡。

  通过以上可知，买城投地产朗诗乐府并不能节省多少，但现房销售，且又有朗诗科技健康住宅加持，总归物有所值。

  测评师说：结合当前苏州二手房交易较冷清，而吴江太湖新城挂牌量达4000套之多，如果考虑买入城投地产朗诗乐府以谋求未来增值，即便是朗诗绿色科技加持之下的健康住宅，建议谨慎对待。当然，如果你是纯粹改善自住条件的，预算又充足，对朗诗自由方舟产品、周边配套都满意，那就可以直接买入。

  从另一方面来看，城投地产朗诗乐府所在地块成交楼面价17295元/㎡，目前在苏州一般房屋的建安成本、营销费用、融资利息费用、人员工资等，再加上朗诗绿色科技系统成本，林林种种合计超12000元/㎡，如果案场所说的放风价30000元/㎡成为事实，开发商也是在薄利多销而已。

  再者，城投地产朗诗乐府紧挨地铁口，还与吴江太湖新城打造的低密宜居住区相邻，有琥珀半岛、中旅名门府、建发独墅湾等楼盘或小区，相比版块内以高层为主的小区（苏州湾红星天铂、苏州湾壹号、北极星尚雅苑 ），城投地产朗诗乐府的业主不会有压抑感，居住体验感更好。