*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

最近，苏州市放出了一颗拯救楼市的重磅炸弹，开发商的售价如果低于备案价格，监管部门对于降价的幅度不作限制。也就是说，开发商可以按照自己的意愿降价促销，政府部门不再干涉企业的定价权。

对于全国楼市而言，新房可以自由降价是一个非常重要的信号，意味着房价将会挤去泡沫，真实的房价水平将会慢慢浮出水面。  

众所周知，地方政府对于开发商的降价行为一向非常敏感。由于担心大幅降价引发负面连锁反应甚至导致当地楼市崩盘，很多地方政府都不允许开发商大幅降价，即使是部分供给严重过剩的城市，也对降价幅度有严格规定，比如不能低于备案价格的10%-15%。

但是，在当前楼市下行周期里，这样的价格幅度其实并不能体现真实的价格水平，很多楼盘需要进一步降价才能促进成交。在地方政府的“限跌令”下，很多开发商不得不曲线降价，比如买房送物业管理费，买房送黄金等等。

如果有开发商敢直接大幅降价，就有可能被定性为“恶意降价”。今年5月份，江苏昆山市两个楼盘开发商降价，当地住建局就予以通报处罚，理由是“擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序，造成了社会不稳定因素”。住建局还强调，当地房企要引以为戒，自觉维护房地产秩序，违规者将从严从重处理。  

《欢乐颂》剧照

不过，行政之手虽然可以对个别企业形成威慑，但是终究阻挡不了整个市场的下行大势。而且，以行政意志扭曲市场正常的定价行为，还会带来更大的负面效果。  

随着房地产持续下行，越来越多的企业面临巨大的现金流压力，如果不允许开发商自主降价促销，很多开发商将面临现金流断裂和债务违约的风险，导致越来越多的烂尾楼盘，由此引发的社会问题，最终也需要政府部门出面善后。

除此之外，房地产危机还会蔓延到银行体系，最终可能引发大规模金融风暴。房地产一直被视为中国经济的灰犀牛，如果开发商因为无法降价而导致现金流断裂，那么，房地产这头灰犀牛就有可能从想象变成现实。只有允许新房降价，才可能打破当前楼市的僵局，防止楼市危机进一步升级。  

《爱情公寓》剧照

由于限制降价的恶果开始更多显露，监管部门的态度对此也开始有所松动。今年8月份，住建部的主管媒体《中国房地产报》发表了一篇文章，名为《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》，文中表示“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”限制降价的坚冰开始出现融化的迹象。  

更重要的是，限制开发商降价，最终也会对地方政府带来冲击。因为房地产行业的模式一向讲究快速周转，如果开发商如果不能迅速将手上的楼盘卖掉，库存越积越多，那么开发商就没有资金去拿地开发新盘，地方政府的财政收入就会面临较大冲击。  

2022年，全国土地出让金大幅下滑了3成。今年的土地市场继续降温，在去年的低基数上，前三季度的土地出让收入再度下滑2成，个别地方的降幅甚至超过4成。房子卖不去出的后果，终于传导到了地方政府，让部分对于土地财政高度依赖的地方政府感受到了痛楚。

在这样的背景下，很多地方政府就不得不做出选择，到底是要继续维持房价，还是要土地收入？不同的地方政府开始出现了分化。

有些地方政府选择继续保房价。11月底，成都某楼盘降价40%，就被当地管委会定性为“涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”，并且被暂停备案。而更多的地方政府开始放开对降价的管制。今年8月份，珠海某楼盘半价促销，当地住建局表示，“该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为”，对于降价行为予以放行。  

《都挺好》剧照

这一次苏州取消对开放商的定价限制，对全国楼市也释放出一个重要信号。苏州的GDP在全国排名第6，以苏州的经济实力，都已经开始放弃房价要土地收入，那么，其他很多地方政府的压力也就可想而知，面临保房价还是要土地收入这道选择题，预计会有越来越多的地方政府向后者倾斜。

随着越来越多的地方政府开始取消新房限跌令，对于全国楼市的走势将带来重要影响。当前国内楼市很大程度上处于一种僵持状态，因为价格下跌不到位，所以成交量快速萎缩。而价格之所以没有跌到位，和新房限跌令有直接关系。  

从新房市场来看，新房定价受到行政力量的高度干预，距离真正的市场价格有较大偏差。而看上去市场化定价的二手房，其实也难免会受到新房定价的影响，因为新房不降价，所以也在很大程度上支撑了二手房的定价。很多城市的二手房价格降幅不大，主要是很多二手房卖家暂时没有资金压力，所以也就不愿意主动大幅降价。  

《私人订制》剧照

但是，一旦新房开始取消限跌令，国内房价就将面临一次重新定价的冲击。因为很多开发商面临极大的债务压力，在偿债压力下，会有越来越多的开发商选择大幅降价回笼资金，如果不大幅降价，很多开发商就将面临破产风险。  

如果新房大幅降价，最终也会冲击到二手房。如果二手房定价还高高在上，有限的买家都会流向新房市场。即使是不缺钱的二手房卖家，到时候也不得不在新房降价的压力下主动降价。