广州港

十三行商人伍秉鉴，就以2600万银元资产，入选世界史上50富人榜之一。当时，伍秉鉴在珠江岸边的豪宅，可与《红楼梦》中的大观园媲美。

岭南私家园林

沙面是广州重要商埠，历经百年，曾有十多个国家在沙面设立领事馆，九家外国银行、四十多家洋行在沙面经营，粤海关会所、广州俱乐部等在沙面相继成立。沙面上欧陆风情建筑形成了独特的露天建筑“博物馆”。

沙面西洋建筑

十三行商人不仅聚积了大量财富，也在与世界的贸易中开阔了眼界，普通商人在自己的住宅建筑中，也大量吸取西方建筑元素。骑楼建筑风格开始出现。

十三行街景

在18至19世纪初期，广州海珠区、西关一带曾涌现出由十三行商人兴建的规模宏大、雍容华丽的私家园林，包括潘家花园、伍家花园、海山仙馆在内的众多名园，被称为“行商庭园”。它们不仅是岭南园林的巅峰之作，还引发了清代时期欧洲各国模仿“中国式”园林的盛况。外商们经常到行商庭院聚首，中外画家对园林精心描绘，并向全世界发行风景“外销画”，让广东园林漂洋出海，声名远播。

此为广州最早的豪宅类型。

西关大屋与新河浦别墅

西关大屋是清末豪门富商在广州城西“西关角”（今荔湾区）一带兴建的极具岭南特色的广州传统民间住宅形式，被称为“西关大屋”。西关在明朝已成为广州城区的商业中心，十八甫在明代已逐渐形成。西关大屋集中在宝华路、多宝路、宝源路、逢源路。后来又扩展到西关的其他地区，多为名门望族、官僚巨贾所建。

西关大屋

西关大屋多为砖木结构、青砖石脚、高大正门用花岗石装嵌。其平面布局按传统的正堂屋形式，基本上纵深方向展开。

其典型平面为三间两廊；左右对称，中间为主厅堂。中轴线自前而后，自南而北，依次为门廊、门厅（门官厅）、轿厅（茶厅）、正厅（大厅或神厅）、头房（长辈房）、天井、二厅（饭厅）、二房（尾房）。每厅为一进，一般大屋为二三进，形成颇多的中轴线。两旁偏间前部左边为书房及小院，右边为偏厅和、客房。客房顶为平台，供乘凉、赏月和西关小姐们七夕拜月等。偏厅、客房后面为卧房、厨房等。庭园中栽种花木，筑有假山鱼池，颇为典雅清幽。

西关大屋与私家园林并存，时间上并无明显的先后，但从占地面积与规模上可以不难看出，西关大屋已经小了很多，重点在建筑屋，而非园林。更偏重于居住功能。占地面积与主人的财富等级有着明显的差距。

广州人旧有“有钱住西关，有权住东山”的说法。民国时期，新河浦地区是华侨、富商和政要的聚居地，这里的住宅楼房以西洋式花园别墅格局。广州市现存最大规模的中西结合的低层院落式近代建筑群就位于此处，和城西（西关）的西关大屋一样，是广州两处典型的传统民居，但时间较晚。

新河浦别墅

新河浦大部分历史保护建筑为独立式低层住宅，多是仿西洋古典式建筑，以清水红砖墙、民国水刷石、西洋式风格为主要建筑特色。而具有代表性的建筑有四座，分别是春园、简园、逵园和培正路的明园。

西关大屋与新河浦别墅，是广州清末到民国时期的豪宅典范，也是当时最重要的豪宅区。相对于第一代的“私家园林”，单体规模虽小，但更适合居住，形成了区域效应，有了真正意义上的豪宅区和富人区的概念。

华侨新村与淘金

华侨新村原是一片荒丘，1955年由归国华侨组成“华侨新村筹建委员会”，于同年5月动工。1958年建成，并命名“华侨新村”。占地面积68万平方米，有花园式独立庭院177座，公寓291座，并建有广州市华侨外国语学校。是50年代建设的全国大城市第一个最大型的华侨住宅区，总建筑面积12万平方米。大多数为2-3层，小洋楼，设置小花园，绿化环境优雅。是一个典型的华侨、侨眷社区。

华侨新村

华侨新村与新河浦比，出现了更多的规划与集中的痕迹，建筑特色也相对单一，区域配套和成熟度差了很多，这也许就是计划经济与市场选择的区别吧。

因为49年之后国家一直严控别墅建设，成片的有一定规模的别墅区非常少见，随着广州城市的扩大，当时相对偏僻的华侨新村，也逐渐成为城市中心区，慢慢演化成为富人区之一。

说到豪宅，不能不提淘金坑。

淘金虽然没有别墅，但却是住宅商品化之后广州最早的豪宅区，与当时的花园酒店、友谊商店和63层，一起构成了广州90年代的高消费中心。住在淘金，当时是身份的象征。

淘金家园

二沙岛与滨江东

二沙岛紧邻闹市而又相对独立，有无与伦比的江景资源，二沙岛的开发，唤醒了富人对别墅的追求，但政府很快叫停了二沙岛的住宅用地开发，因为社会各界反对声音强烈：二沙岛是全体广州人的二沙岛，不是富人的二沙岛。

因此，二沙岛只留下少量的别墅和住宅，没有形成完整意义上的富人区，但二沙岛南向望江的临江别墅至今价格不菲，与珠江新城的珠江别墅相比，毫不逊色。

二沙岛俯瞰

在政府叫停二沙岛住宅开发之后，滨江东迎来发展机遇，金海湾、海珠半岛、中信君庭等豪宅拨地而起，中信君庭的广告语就是：竖起来的二沙岛。售价无一不是当时的标杆。

滨江东夜景

从二沙岛到滨江东，建筑形式已经从别墅演变成了高层洋房，豪宅的成色已经减退不少。

汇景新城与星河湾

说到广州豪宅，不能不提到汇景新城与星河湾。汇景新城是广州唯一一个三度连获“中国十大超级豪宅”的楼盘，广州高端物业的标杆楼盘，总占地130万平方米，是广州市区罕有的千亩大盘。从2000年开盘到最后一期龙熙山售罄，开发跨度超过15年，产品丰富，从各类别墅到小高层、高层洋房应有尽有。环境优美，配套齐全，公立私立学校相得益彰。地处天河旺地，兼有优美环境。面世以来，颇受达官显贵和富商巨贾的青睐，成为最有代表性的豪宅项目。

江景新城

同样是2000年，星河湾用“舍得”的心态，打造“品质地产”的旗舰产品：广州星河湾。市场对星河湾关于品质的追求并非一来就完全认同，在经历了不懈的追求和坚持之后，星河湾不仅得到了广州富人的认可，更是走向全国，成为有自己个性的豪宅品牌。

星河湾

天河北与珠江新城

随着中信广场和广州东站的竣工，天河北开始崛起，逐步取代环市路的63层一带，成为广州的 CBD。

然而，珠江新城的开发，让天河北的辉煌变得昙花一现。

天河北最有代表性的豪宅峻林，仅仅靠着华阳小学的学位房，在苦苦支撑。

峻林

珠江新城，经过十多年的发展，已经成为中国三大中央商务区之一，是广州的一张新名片。位于珠江新城的豪宅如凯旋新世界、汇悦台等，已经成为广州豪宅的标杆项目。

珠城夜景

以汇悦台为例，虽然不是别墅，但单价却能迈上20万一平米的台阶，成为广州豪宅的代名词，不仅仅因为产品，更是由珠江新城的区域地位所决定的，在广州没有新的区域取代珠江新城之前，珠江新城豪宅的地位无法动摇。

粗略地回顾广州豪宅的变迁史，不难发现其中的规律，那就是建筑与热点区域密切相关，真正的豪宅，永远是矗立在最热点的区域之上的。

十三行商贾的岭南园林是建于“金山珠海，天子南库”之上；西关大屋与新河浦别墅，诉说着清末民初的变革；华侨新村与淘金坑，是改革开放的里程碑，二沙岛与滨江东是滨水自然资源的再度挖掘，天河北与珠江新城是21世纪初的巅峰之作。

白云的豪宅尝试

白云区较早的豪宅尝试是上世纪90年代中期的白云堡豪苑，项目依托白云山脉，开挖了一个人工湖，可谓有山有水，整体上看还是不错的。

但当时的白云区仍比较偏僻，广从路上车龙首尾相接，灰尘满天，这与人们心中的豪宅周边环境相去甚远，加之开发商实力平平，产品打造能力和项目运营能力有限，产品面世后，一直销售不好，市场反应平平。260多套别墅，加上后来改产品建的洋房，总共不到1000套的货量，断断续续卖了十多二十年。

白云堡豪苑

白云豪宅的再次尝试始于2005年，广州高雅房地产开发有限公司于2005年6月21日在广州市房地产交易中心竞拍成功广州市白云种鸡场地块，是当年的地王。在规划方面，号称要打造99幢风格不同的独栋别墅，每户都是独一无二的艺术品。第一期首推北区20栋顶级豪宅，产品户型面积为800-1400平米,地面2-3层，地下1-2层，户户均附有超大面积泳池。

拆除中的大一山庄

业内对些地块的定位一直存疑，普遍认识该地块缺乏豪宅所需要的自然资源和社会环境。项目进展缓慢，里面的别墅盖了拆，拆了盖，反复折腾，从未正式开盘销售，但是炒作很是成功，曾经一度名列中国十大豪宅。

但十多年过去，仅卖出去6套。直到2017年，该地块连同北区已经建好但未出售的别墅，整体作价10亿，卖给了北京华远。白云第二次豪宅尝试再次以失败告终。

白云区打造豪宅尝试一直没有停止过，近年来新天半山也推出了半山别墅，产品打造得还是挺有特色。新天半山项目前身为南湖山庄，已经开发多年，加之一期南湖山庄已经开发了部分用地，所剩的地块面积有限，新旧产品风格不容易统一等诸多限制，加之周边配套、环境等因素的制约，使得新天半山多少有些先天不足，再加上3000万起步的高定价等原因，项目卖得也是不温不火。

新天半山

本地的开发商不行，换外来的和尚试试。

佳兆业在2013年5月拿下同和地块，楼面地价，2.56万/㎡，再加上6.68万平米的配建成本。是当年的地王。如此高的地价，项目最终采用高低配的形式推出洋房大平层，和38套双拼和三拼别墅。别墅4000万起步价，卖点是赠送大量的地下室空间。从2017年11月开盘到现在，超过一年半的时间内，仅卖出一套别墅（销售也称卖了六套）。跟大一山庄有得一拼啊！

佳兆业天墅

同为外来的开发商，华远就务实很多。

华远在保留了前大一山庄的北区别墅后，在南区推出在目前市场流行的叠墅产品：云和墅。产品分为上中下三叠，左右相连，一栋18户新中式叠墅，外观看去更像是复式洋房，除了动线比较复杂外，算是户户有天有地。其卖点就是总价低，类似豪华车中的乞丐版，特别适合有别墅情节的入门级客户的需求，

云和墅，新中式叠墅

近来，又有专业人士和媒体在讨论广州的豪宅和富人区，有观点认为白云区有望接棒成为广州的新的豪宅和富人区，如果仅仅是营销炒作的需要，大家当然可以一笑置之，不必在意。

但如果是一场严肃的讨论，那就需要认真对待了。

广州豪宅的演化

简要梳理完广州的豪宅历程，可以发现几个简单的规律：

一、豪宅和富人区总是与经济中心或政治中心相伴生的。

十三行、西关和珠江新城都是当时的商业中心，清河浦是政治中心，这些区域都拥有强大的经济资源和行政资源，再经过一段时间的发展和沉淀，慢慢形成了豪宅区和富人区。

二、富人区的形成需要时间的沉淀，无法一蹴而就。

罗马不是一天建成的，一个城市的富人区也不是短时间里形成的。富人或显贵因为工作、生活的需要，开始在某些地区购置住宅，随着时间的推移，参与到这个行为中的人多了，孤立的豪宅连成遍，辅以就学、就医、购物、消费、休闲、娱乐等综合设施的逐步完善，最终形成富人区。同时，富人的聚散，也决定了富人区的兴衰。

三、豪宅的产品形态在不断的演化过程之中。

从私家园林到西关大屋，从清河浦独立别墅到江景洋房，豪宅的产品形态一直在发生变化，总的趋势是占地面积越来越小，功能性实用性日益增强，现代感、科技感和人性化设计越来越重要。

四、 自然资源在富人区的形成过程中并没有决定性的作用。

豪宅当然需要美景相伴，但是，仔细分析就不难发现，单一的景观因素并不能成为形成豪宅社区的决定性因素，富人区的形成是多因一果的演化过程。同为珠江的江景房，价格可以相差数倍就是最好的例子。

五、豪宅的消费人群在不断增长。

随着经济的不断发展，生活水平的提升，越来越多的人成为富裕阶层，他们对邻居的要求也越来越高。与此同时，豪宅的的小型化和平面化，也为更多的消费者提供了多样的选择。

白云区别墅的错位

对照以上豪宅的演化规律和趋势，就不难发现在白云的豪宅化尝试中出现了哪些错位。

首先，忽略白云在广州的地位，一厢情愿要在白云打造豪宅社区。白云区的经济总量，不仅落后于天河越秀，还落后于黄埔和番禺，这一现实在短时间内无法改变。在现实的市场运行中，就很清晰地表现为很多项目在收割完白云的富人之后，明显后续乏力。这不一定是你的项目和产品不好，而是其他区域的富人并不认同白云区，根本就不考虑在白云置业。

其次，对白云山自然资源的过度依赖和透支。白云山是很美，但仅有美丽的白云山是远远不够的！就学、就医、购物、消费、休闲、娱乐和就业等因素形成的综合瓶颈，不是一个自然景观资源能解决的问题。

第三，产品老化，缺乏创新。别墅、叠墅、平墅，除了“墅”就没有别的卖点了。拜托，别墅已经不是豪宅的唯一标准了，醒醒吧，珠江新城的大平层已经过亿了。

第四，定价过高。以白云的区位、配套、自然资源和发展前景，目前几多项目的定价明显过高了。按产权面积计算，直逼珠江新城，甚至有过之而无不及。消费者不是傻瓜，心里都算跟明镜似的。以实际案例来说，今年上半年，向广州 PLUS咨询后完成购买的豪宅有三套，分别是峻林，2300万；海珠半岛，3000万；星河湾海怡半岛3600万。

有人说，广州的有钱人多了去了，他不买我卖给别人咯。话是没错，但另外一个数据也告诉我们，2018年，广州超过1000万的住宅成交总数为739套，这还包括一手二手的成交。从二手市场看，千万以上豪宅挂牌后的成交时间超过450天。这就是说，找到你的潜在客户并完成交易，并不是件轻松的事情。

救赎......

要破局现在的困境，可以先问一个问题，白云的别墅有什么优势和劣势？

优势有二：

1、离市区近。上文提到的三个别墅项目，离珠江新城的距离在不塞车的情况下应该在半小时左右。这就是说，白云区的别墅，是可以日常居住和生活的别墅，与用来度假的郊区别墅有巨大区别。

2、有白云山的自然资源。 白云山的优质自然资源，为部分重视居住环境的消费者提供了选择。

劣势也有二：

1、白云区从来都不是广州的经济和政治中心，过去不是，现在不是，将来也不是。理所当然地认为白云区会成为广州的豪宅标杆和富人区是不现实的，也不理性。在实际的项目操作中就不难发现，这些项目在收割完白云区内部的批发商阶层之后，后续的客户就难以为继了。

归根结底，还是由于白云区的地位决定的，越秀荔湾的 OLD MONEY 和天河黄埔的 NEW MONEY 都甚少会考虑白云区。

2、产品没有升级，性价比不高。白云的别墅定价明显过高，如果总价与天河和越秀的豪宅相当，其竞争力显然偏低。要么无人问津，要么只能偶尔捡漏来实现交易。这也正是白云别墅去货缓慢，看天吃饭的现状和真实写照。

不是白云区不能建别墅，更不是只要是别墅就能天下无敌。

救赎？没有卖不出的产品，就看想以什么价格卖出去。

当然 ，这是操盘手要考虑的问题，他们也有 KPI 业绩考核不是？返回搜狐，查看更多