历经一年的上涨行情，目前广州10万+的楼盘，已屡见不鲜，遍地开花。

据不完全统计，广州目前二手项目已有51个、在售项目有16个突破10万+，即将面世的新盘，也有17个会预计达到10万+。

打开市中心的地图，眼看着铺天盖地都是10万+，让人感觉到广州市场惊人的购买力。

房价是人们用真金白银对区域价值投票的结果，10万+楼盘在广州遍地开花，说明过去那个以珠江新城为绝对中心的金字塔结构，悄然发生变化。

至少从楼市维度来看，广州已经呈现出多中心发展的格局了。

基于此，今天用大数据为大家分析一下广州十一区的房价数据，看看哪个区的房子最好卖，并附赠最新的买房建议。

你已经不是我认识的广州了！

“珠江新城，永远滴神”。率先进入“10万+”时代的，正是神一样的珠城。

即便其房价已经身处广州的天花板，仍能保持着疯狂的涨价能力。

最近有消息传出，板块的嘉裕公馆最新成交价去到了18.7万/平！

要知道，这个楼盘在一年以前，成交价格还没有突破10万/平。

短短不到一年，其便迈入10万+楼盘的行列，并涨了近10万/平。

不得不说，珠江新城这个地段就是价值所在。

去年3月嘉裕公馆有房成交价格

事实上，不仅嘉裕公馆，目前板块内不少楼盘都在近一年的时间内，迅速攀上了10万+的水平。

中海花城湾、保利心语花园、尚东君御雅苑、利雅湾、粤海丽江花园等大批楼盘，均是在这波上涨的行情中，迅速冲上了10万+。

如今再看珠江新城的楼盘，10万+/平的楼盘在珠江新城已俯拾皆是。

当然，这波涨幅也势必影响到了周边的天河公园、体育中心和林和一带。

东方新世界熹园、理想蓝堡国际花园、侨林苑、富力天河华庭等成交均价均突破了10万/平。

二手楼盘疯狂冲破10万+，在售的楼盘中，10万+项目也是烽烟四起，遍布广州了。

我统计了一下，天河、海珠、越秀、荔湾、番禺、白云的在售项目中，都已经刷出了10万+的存在!

天河公园的天麟府·瑧林，在售均价达到了14万/平。

这些项目，多数都是所在区的“塔尖”。

接下来，广州10万+的项目还会越来越多，新房入市，水涨船高。

据不完全统计，今年广州或有超17个单价10万+楼盘入市，在市区新盘中占比不小。

哪个区的豪宅最好卖？

以下是广州近6年千万级房产成交量情况：

来源：克而瑞，图中2020年数据截止到2020年12月15日，非全年数据

广州近6年，2016年和2020年是豪宅卖得最好的两年。

其中，2016年成交1421套，成交均价为47897元/㎡；2020年成交量突破1295套，均价突破67400元/㎡。

放到全国一手房市场来看，广州在2千万~3千万房产成交量中，数据也是名列前茅。

再看一下广州各区，2020年一手豪宅成交情况：

下面是克而瑞统计的广州2020年1月1日至2020年12月15日，各区豪宅成交量：

来源：克而瑞

越秀、白云、天河，三个区的豪宅带货能力最强，均超过200套。其次是番禺、海珠、荔湾，均超过160套。

从套均总价来看，天河最高，达到2281万/套。其次番禺区的套均总价也超过2000万。越秀区的套均总价不算高，说明多数为单价高、面积小的户型，这可能和越秀区学区房较多有关。

此外，南沙千万级豪宅成交量居然超过了黄埔。这可能是因为南沙拥有较好的山海资源，适合做豪宅，比如灵山岛尖，贡献了不少高总价户型。相比而言，黄埔不靠海，缺少水元素，豪宅市场相对弱了一些。

从趋势来看，中心4区里面越秀、荔湾、天河、海珠因为土地资源有限，一手豪宅的未来市场，面积较大的白云区、番禺区、南沙区可能会逐渐占据主导地位。

哪个区二手房的流动性最好？

下面是克而瑞统计的广州2020年各区一二手成交量：

来源：克而瑞

上图数据可以看出，广州有三个区的二手市场占有率超过了80%，越秀区二手市场占到90.3%，海珠区占到90.3%，天河区占到84.3%。也就是说这三个区的二手市场是非常活跃的。

荔湾也同属中心区，二手市场占有率只有59%，这跟它的新房库存较大有关，中心4区里面，荔湾确实新楼盘数量比较大。

增城是广州新房大粮仓，但其二手市场占有率也达到了36.2%，比黄埔、从化、南沙都还要高，从新房、二手房表现来看，带货能力也是OK的，主要是因为房价较低。

从数据上来看，南沙确实是以新房市场为主导，二手市场占有率在全市最低，但是南沙具有很强的可变性，发展势头良好，数据显示南沙新房去化周期非常快，核心热门区域二手市场其实也是相当活跃，只不过还没有蔓延到全区。

从去年的表现来看，新房成交方面，增城区是“带货之王”，成交25700套，全市第一，其次南沙区卖出18523套、黄埔区卖出17727套，新房成交最少的是越秀区。

二手房成交方面，番禺区成交20702套，排名第一。天河区成交17303套，排名第二。考虑到天河区比番禺区房价高不少，所以天河区成交量的含金量更高一些。

哪个区的库存量最大？

下面是克而瑞统计的截至今年2月底，广州各区新房库存情况：

数据显示，新房成交量、库存量最大的都是增城，其次是花都和南沙，库存量最小的是越秀，只有503套，不到荔湾的1/10。

增城一直是广州楼市的「粮仓」，广州每卖4套新房，就有一套在增城，如此大的新房成交量，也一度让人担忧增城的二手市场，但从数据来看，增城二手市场很OK，2020年的总成交量达到1.4万套，在全市仅次于天河、海珠。

而且，增城二手市场占有率达到36.2%，比黄埔、南沙更高，这说明增城的二手市场已经起来了，买新房的人不用太担心转手问题。

买房建议

如果要给建议的话，天河、海珠、越秀这三个区，居民收入高，老旧小区多，居住升级的需求非常强。所以这三个区，但凡是品质稍好一点的小区，价格都非常非常坚挺，如果是一手房，基本要靠抢。

在这三个区买房，一手、二手都可以买，而且再旧的房子也不愁卖，毕竟总体供求关系非常紧张，始终是客多房少，什么时候买入都是对的。

荔湾区二手市场卖不起价，面临被黄埔、南沙赶超的压力，但一手市场很坚挺，广钢、广船板块的新房价格，毫不逊色于东圃、黄埔滨江等热门板块。这说明，荔湾新房的供求关系还是很紧张的。

其他区的供求关系就没那么紧张了，大家要尽量买新一点的房子，「地铁」、「学位」、「产业」、「品质」、「物业」五要素一个都不占的房子，就别买了。

南沙在限购的情况下，一手房成交量能够直追增城，非常厉害了，但其二手市场真的太差了。所以，在南沙买二手房，一定要聚焦蕉门河、明珠湾两大核心板块，否则会担心二手市场的转手问题。

另外需要注意的是，增城存量市场正在觉醒，值得关注。番禺房价虽然在涨幅上输给了黄埔和南沙，但其二手市场的活跃度远超后者，这说明番禺楼市的真实需求量更大，也更刚性。

来源：广州楼市情报、城市战争 （作者小鱼）