这段全长约141公里的“黄金枢纽带”，串联起粤港澳大湾区三个最重要的经济中心城市--广州、深圳和香港，覆盖超过5000万人口，汇聚金融、科创、先进制造和高新产业等产业资源。

根据《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》，到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程将达到4700公里，以广州、深圳两大城市为主要交通枢纽，向南连接港澳、中山、珠海、江门，向北延伸至佛山、东莞、惠州、肇庆等地，全面覆盖大湾区重点城市。密布的高铁线路加重点枢纽站点的组合，将持续促进大湾区内9+2城市融合，打通城市与城市之间的毛细血管，推动形成功能互补的城市群发展模式。

与此同时，这座繁忙高铁站上盖的广州南站ICC项目正在如火如荼建设当中。

谁在拔地而起

紧随国家政策，新鸿基地产以广深港高铁这条黄金枢纽带为标尺，深度布局湾区，助力高质量发展，从香港西九龙至广州南，沿线项目总物业价值超千亿元。

广州环球贸易广场（广州南站ICC）项目效果图

多年来，新鸿基地产在香港沿港铁线路开发了沙田站的新城市广场、九龙站的香港ICC、香港站的香港IFC、元朗站的YOHO、观塘的APM商场，以及位于将军澳的大型综合发展项目天晋、南昌站地铁上盖的汇玺等，通过整体规划不同业态和车流、客流动线，有效串联不同空间之间的交互和融合。

提到新鸿基地产最为经典之作，不得不提毗邻香港西九龙站的全业态项目香港ICC。香港ICC是九龙站上盖综合体发展项目的一部分。整个九龙站上盖项目充分发挥了香港TOD项目高容积率开发的特点，在九龙站周边13.54万平方米的多幅地块上高密度发展了多功能复合业态，包括住宅单位、服务式公寓、甲级写字楼、购物中心，以及两间顶级酒店，共同构建起现代化国际生活方式的典范。

香港：由国际金融中心（IFC）和环球贸易广场（ICC）组成的“维港门廊”

而新鸿基地产配合整个片区的开发特点，开发并运营香港ICC项目，除提供超过280万平方呎高质量商业空间外，还与其他业态物业之间构建起无缝连接的交通动线。

项目通过层次分明的规划设计，打造了立体的交通和商业网络，将地铁、机场快线、巴士站、的士站、自驾等多种交通之间的换乘进行融合，同时联通起周边的高端住宅项目天玺、凯旋门等，有效疏导不同目的的人流和车流，从而推动西九龙区域成为香港新兴商业、文化和交通中心。

如果说广州南站是大湾区交通的“锚点”，那么对标香港ICC的广州南站ICC则是新鸿基地产布局湾区TOD的又一个里程碑式项目。

广州南站ICC采用“东商务、西交通”大格局。除商业外，有别于新鸿基在广深港高铁沿线的其他发展中项目，广州南站ICC还将配备稀缺的一手住宅产品。

具体项目业态包含商业、商务、居住、公共交通设施、公共服务设施等，集商务办公、公共交通、粤港青年创业等功能于一体，总建筑面积约150万平方米，总投资超200亿元，邀请曾参与打造迪拜塔的美国建筑设计事务所SOM、日本涩谷未来之光的日建设计、设计香港ICC的KPF等20多家世界顶级顾问联手规划整个片区的交通、建筑、景观、商业和住宅。

同时，以商场为中心，新鸿基地产将每一个地块和各种交通设施通过架空步行通道串联起来，为利用轨道交通通勤的人员建造顺畅的步行动线。

广州环球贸易广场（广州南站ICC）项目效果图

据了解，通过提升车站周边步行的便利程度，乘客可以从广州南站站内无缝对接商场、写字楼，也可以顺利分流搭乘私家车或公共交通工具，形成“站城一体”的效果。

过去很长一段时间，广州南站因建设时间较早而存在诸多问题，面积大、通道多、指引不清晰、人流动线杂乱、居住和商业配套不足、不同交通工具间换乘不畅等，是不少人对它的第一印象。

但2025年起分阶段建成后，广州南站ICC有望解决上述“顽疾”，通过高效、合理地处理人流和交通的关系，从而整体提升南站周边素质。

而目前，稀缺的一手住宅产品广州南站ICC·峻銮已经亮相。

广州南站ICC·峻銮效果图

作为新地近十年来在广州推出的又一高端住宅项目，峻銮不仅随时可享广州南站ICC的高端商业商务配套，以及沿河岸而建的优越自然生态环境。

更重要的是，广州南站ICC·峻銮坐拥湾区门户枢纽的便利，从项目出发约500米便可到达南站地铁，依靠4条地铁线换乘，一小时繁华尽现，湾区资源近在咫尺。

另外，无论从整体规划、建筑设计、施工质量、用料选材、到物业服务，峻銮都会延续新鸿基地产一贯的高标准和高品质，带来媲美香港西九龙的国际生活典范。

广州南站ICC·峻銮效果图

当距离不再是问题，地处广州南站核心区的峻銮无疑成为粤港澳大湾区内外的高质素客群置业首选。

这个盘就是新鸿基南站ICC住宅项目——峻銮

根据规划，新鸿基广州南站ICC分为商业和住宅两部分，是一个集办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等一体的大型TOD项目。

|广州南站ICC项目效果图

但与市面上TOD项目相比，广州南站ICC的开发又有所不同，因为南站ICC地块并不集中，只能分散开发。

问题一下子就暴露了：住宅、商业、公共交通设施部分并不会连通。

换做是内卷的开发商，面对地块分散的情况，一般会在住宅-商业-交通三者之间设置连廊，方便业主出行，如万汇天地。

但新鸿基不走寻常路，偏偏就不设置连廊，让三个功能区独立。

因此业主自然不能享受到楼下即商业、地铁上盖的便利。

另外，据销售介绍，南站西边的大型商场综合体的建成运营需要等到2029年，但住宅部分在2025年收楼。

言下之意，业主前往商业配套不仅不方便，还需要等四年的时间才能享受。

交通方面，虽然南站交通出行便捷，有地铁2号线、7号线、22号线等线路畅通全城。

但是！住宅底层没有设置通道，或者在社区新增一个出入口，业主如果要去坐地铁，得从地面上通行。

|图源高德地图

从地图上看，峻銮至广州南站，走路约2公里，耗时约24分钟。

自驾的话也需要12分钟左右，遇上堵车时段耗时则更长。

可以说，虽然是南站ICC，但却蹭不到地铁的便利，也算是重新定义TOD：虽然是基于南站而建设，但离地铁站好远。

在公共交通便捷度方面，广州城投岭南府居然更胜一筹，毕竟其距离石壁站也就约400米距离，走路五分钟左右，一站就到南站了。

教育方面也没啥优势，项目仅配套有一所12班幼儿园，中小学依赖周边的学校，但是拿得出手的并不多。

可以说，虽然南站ICC的理想很饱满，现实却十分骨感。

02

产品优秀，定位刚改

那么产品如何呢？虽然配套有点尴尬，但要是产品设计得好，还是会有人愿意买单的。

目前峻銮的城市展厅设置在天河的峻林，看样板间前需要预约+验资100万。

峻銮共分南北两部分进行开发，首先推出的是位于北区B1#、B2#，两梯三户，户型涵盖96㎡-124㎡三至四房，定位偏刚改。

|图源网络

从沙盘也能看到北区B1#、B2#的位置十分尴尬，两栋楼自成一个社区了。

因为这两栋楼与其他楼栋之间都隔着一条马路和另外一个开发商的商住项目——宇轩。

|项目航拍图 图源网络

要知道，项目配套的泳池及幼儿园都建设在南区，北区的业主需要休闲娱乐还要跨过一条马路来到南区，真的好不方便。

看上去，这两栋楼跟宇轩更像是同一个社区的项目。

不过新鸿基的产品设计还是能打的，这也是我比较认可的一点。

先来看约96㎡三房户型，做到了三开间朝南，阳台也有高达6米的开间，那么采光和通风就不成问题。

整体格局方正，北侧的次卧还有270°的飘窗赠送空间，公共区域也是当下流行的LDK一体，动静分区合理。

唯一可惜的是，靠近次卧与客厅之间的为承重墙，不能敲掉扩展客厅的空间，整体灵活性不算高。

约124㎡四房则是121㎡的PLUS版本，整体格局大差不大，不过就是在餐厅北侧多了一个生活阳台，而景观阳台也连接到了书房位置。

|图源网络

另外还有一点我比较喜欢，那就是峻銮的层高做到了3.15米，市面上多数产品层高都在2.8-3米之间，峻銮的层高能够做到更高，意味着居住舒适度也相对提升。

总体来看，产品设计还是做得不错的，建议开发商可以把宣传重点放在产品上，毕竟ICC的概念跟实际的差距有些大，而产品对于业主来说更加直观。

无可否认，南站核心区的住宅很稀缺，均以商服为主，峻銮的入市就注定能够成为板块内住宅标杆。

目前南站最大的困境：枢纽属性认知难改，留不住人。

拉东方宝泰出来说说，很少人在逛街的时候会与东站有关联，同样的问题放到南站，一直的认知都是去乘车，匆匆而过。

当然，这也跟所处的地段有关系。

希望新鸿基的加入能够解决这个问题，把交通枢纽概念模糊，等到未来都说来南站购物打卡而不是乘车，那就成功了，只不过还有很长一段路要走。

广州南站/全景视觉（已授权）

那峻銮值不值得入手，其实最尴尬就是区位问题，性价比不足。

南站ICC项目区位效果图/官网

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